Faculty of Urban & Regional Planning, Cairo University Journal of Urban Research, Vol. 30, oct 2018 التنمية مختلطة االستخدام: المفاهيم واعتبارات التطب

النسخ

1 التنمية مختلطة االستخدام: المفاهيم واعتبارات التطبيق د/ أحمد أبوالسعود حسن* * مدرس بقسم العمارة - كلية الهندسة - جامعة سوهاج * مدرس بقسم العمارة- معهد الجيزة العالي للهندسة والتكنولوجيا GEI Soud_scape@yahoo.com المستخلص أخذ مفهوم التنمية مختلطة االستخدام Mixed-Use Development مركز الصدارة في التخطيط والتصميم العمراني ومجاالت التنمية العقارية في العقود القليلة الماضية ردا على اآلثار المترتبة على الفكر الحداثي الذي تبنى مبدأ الفصل المكاني بين االستخدامات والكثافة المنخفضة واالمتداد العمراني Urban Sprawl في حقبة ما بعد الحرب العالمية األولى والثانية وبالتالي يؤيد العديد من مخططو المدن على نطاق واسع فكرة التنمية مختلطة االستخدامات من أجل خلق بيئة عمرانية أكثر حيوية واستدامة إال أن قبول هذه الفكرة ليس قبوال مطلقا فهناك العديد من الناس يقاومون فكرة االستخدام المختلط وباإلضافة إلى ذلك فهي تواجه العديد من التحديات سواء على مستوى التخطيط والتصميم أو على مستويات أخرى مثل التمويل والتشغيل والتسويق وهو ما يضع عالمات استفهام حول هذا المفهوم الذي يبدو ألول نظرة على أنه مصطلح بسيط ولكنه في الحقيقة هو مصطلح معقد وينطوي على الكثير من الغموض فضال عن كونه غير واضح الحدود ويطرح العديد من التساؤالت حول ماهية التنمية مختلطة االستخدامات وما هو مقياسها وما هي أسسها النظرية وماهي االعتبارات الواجب مراعاتها وما هي التحديات التي تواجهها وبالتالي تهدف هذه الورقة البحثية إلى استكشاف وتدقيق المفهوم ونشأته وحدوده وأسسه النظرية واالعتبارات الواجب مراعاتها لتطبيق هذا النهج وإجراء تقييم جزئي لبعض حاالت الدراسة في إطار الفصل والخلط بين االستعماالت بهدف اإلجابة عن هذه التساؤالت لتحديد اإلطار النظري للتنمية مختلطة االستخدامات وكشف الغموض عنها. الكلمات الكاشفة Keywords التصممممممميم العمراني Urban Design التنمية مختلطة االسممممممتخدام Mixed-Use Development النمو الذكي.Urban Sprawl الزحف أو االمتداد العمراني Sustainability االستدامة Smart Growth مقدمة Introduction التنمية في مفهومها العام هي الوصول من الوضع الحالي إلى وضع أفضل اقتصاديا واجتماعيا وبيئيا لذا فالتنمية عملية متشعبة متعددة األبعاد وهي تمثل استراتيجية واعية وعمليات ذات غايات وأهداف محددة مرحلية وطويلة المدى )فهيمة الشاهد 1999(. وأما المفهوم التقليدي للتنمية العمرانية فهي " انعكاس واقعي للتنمية االقتصادية واالوضاع االجتماعية في مجتمع ما وهي العمليات التي تتناول الهياكل العمرانية واالتزان اإلقليمي وتنظيم استخدامات األراضي وما يرتبط بها من توطين للسكان وخلق فرص عمل من خالل األنشطة االقتصادية في إطار محددات الموضع والمكان وضوابط القيم االجتماعية والثقافية والتكييف مع البيئة الطبيعية دون إهدار لمواردها )أحمد سماحة 2003(. وفي إطار المفهوم المعاصر للتنمية العمرانية يأتي مفهوم التنمية المستدامة كمفهوم رائد في مجاالت التنمية العمرانية والذي اعتمده المجتمع الدولي في مؤتمر قمة األرض عام 1992 م بكونها " التنمية التي تلبي احتياجات األجيال الحالية دون التأثير السلبي على احتياجات األجيال القادمة " وتعتمد التنمية المستدامة على تحقيق التفاعل المتوازن بين األبعاد البيئة واالقتصادية واالجتماعية بما يحقق العدالة االجتماعية والتنمية االقتصادية الفعالة والحفاظ على الموارد الطبيعية واحترام النظم البيئية فهى تمثل رؤية متكاملة بين األبعاد الثالثة لمواجهة تحديات الحاضر وتطلعات المستقبل بهدف االرتقاء بمستوى معيشة البشر وتحقيق الرفاهية لإلنسان )أحمد سيد إسالم نظمي 2015(. وفي إطار التنمية المستدامة يحتل مفهوم التنمية مختلطة االستخدام Mixed-Use Development اهتمام كبير في العقود القليلة الماضية في مجاالت التخطيط والتصميم العمراني ومجاالت التنمية العقارية حيث تبنى هذا النهج كل من مجلس العمران الجديد Congress of New Urbanism والنمو الذكي Smart Growth والمدينة المدمجة Compact City وأي حركة أخرى تتعلق بتحسين البيئة المبنية ردا على اآلثار المترتبة على الفصل المكاني بين االستخدامات واالمتداد العمراني Urban Sprawl وبالتالي يؤيد مخططوا المدن فكرة التنمية مختلطة االستخدامات للحد من االعتماد على السيارة ودعم النقل العام والحد من االمتداد العمراني للمدينة والحفاظ على الفراغات المفتوحة وتعزيز التنمية االقتصادية والحد من نفقات توفير وصيانة 1

2 Mixed use development: concepts and application Ahmed Abu El-Soud Hassan, P.1-23 البنية التحتية في البيئات منخفضة الكثافة واالستفادة من أوجه التآزر والدعم المتبادل الناتج عن دمج االستخدامات المتكاملة 2009) &Gibler,.(Rabianski ومع ذلك وعلى الرغم من الدعم الواسع االنتشار الذي حظيت به التنمية مختلطة االستخدامات مؤخرا فإن قبولها ليس قبوال مطلقا فهناك العديد من الناس يقاومون فكرة االستخدام المختلط وخاصة سكان الضواحي الذين يرون أن عودة ظهور استخدامات األراضي المختلطة هي بمثابة تهديد لمجتمعاتهم ويعتقدون أن " زيادة معدالت الكثافة في الضواحي تهدد جاذبيتها االجتماعية واالقتصادية" (2010.(Kotkin, ونظرا للتعقيد والغموض الذي يحيط بهذا المفهوم تحاول هذه الورقة البحثية استكشاف وتدقيق المفهوم ونشأته وتاريخه وأسسه النظرية واالعتبارات الواجب مراعاتها في تطبيق هذا النهج بما يحقق صياغة إطار نظري واضح للتنمية مختلطة االستخدام.Mixed-Use Development أهداف البحث Research Aims يهدف البحث إلى تدقيق مفهوم التنمية مختلطة االستخدام وجذوره التاريخية والكشف عن أوجه الغموض التي تحيط بهذا المفهوم وتحليل التوجهات النظرية باإلضافة إلى تحديد فوائد التنمية مختلطة االستخدام وتحديد السلبيات المحتملة لفكرة التنمية مختلطة االستخدام وتحديد األسس واالعتبارات الواجب مراعاتها لضمان نجاح التنمية مختلطة االستخدام وهو ما ينتج باألخير صياغة إطار نظري واضح للتنمية مختلطة االستخدام. منهجية البحث Research Methodology ينتهج البحث أسمممملوب الدراسممممة النظرية التحليلية Theoretical and Analytical Approach كمدخل لتدقيق وتحليل مفهوم التنمية مختلطة االسممتخدام واألسممباب التاريخية والمعاصممرة التي أدت إلى ظهوره والتعرف على الفوائد والسمملبيات المحتملة واألسممس واالعتبارات الواجب مراعاتها لمواجهة التحديات ومعالجة السلبيات المحتملة للوصول إلى إطار نظري واضح لتنمية مختلطة االستخدام ناجحة. 2 1 تاريخ ونشأة فكرة االستخدام المختلط History of Mixed Use Idea تمتد جذور فكرة االستخدام المختلط إلى عمق تاريخ الحضارة اإلنسانية ويمكن ايجاز تطور فكرة االستخدام المختلط عبر الحقب التاريخية )شكل 1( في النقاط التالية: )3500 ق.م إلى 1000 ق.م( ظهرت الحضارات القديمة )مدن بالد الرافدين - المدن المصرية القديمة - المدن اليونانية القديمة( وتعتمد هذه المدن على فصل االستخدامات حيث تتركز الخدمات حول المعبد وقصر الحكم وتخصص المناطق المحيطة للسكن ولكنها كانت مدمجة Eldayem, (Nabil & Abd.2015) )700 ق.م إلى 400 م( أنتج الرومان أسلوب ا متميز ا في بناء المدن والبلدات الرومانية فبحلول عام 50 م كانوا يؤسسون مستوطنات جديدة ذات طبيعة أكثر ديمومة ال يزيد عدد سكانها عن 50 ألف نسمة ففي قلب المدينة الرومانية كانت "الفورم "Forum وهي ساحة حضرية تحيط بها المحالت والمكاتب وقاعات اجتماعات والحمامات العامة وبالرغم من كون شبكة الشوارع كانت مخططة بشكل هندسي منتظم إال أن الشارع كان يحتوي خليط من المباني التي تختلف في المقياس واألهمية والوظيفة وبالتالي شهدت المدن الرومانية بداية ظهور االستخدام المختلط حيث تخصيص الجزء المواجه للشارع في الدور األرضي للمحالت والورش والمخازن.(Coupland,1997) ) 400 م م( تطورت فكرة االستخدام المختلط في مدن العصور الوسطى ثم عصر النهضة حيث اعتمد تخطيط المدينة على فكرة االستخدام المختلط والتقارب بين الخدمات وتم تصميم منازل التجار والحرفيين بحيث يخصص الدور األرضي للمحالت التجارية والورش الحرفية والمخازن وتخصص األدوار العليا للسكن وتم الفصل بين االستعماالت رأسيا كما كان يتم تجميع األنشطة المتشابهة معا لتشكل نمط عام لتقسيم المناطق وفقا للنشاط "Generalized pattern of zoning by occupation" حيث القاعدة التكنولوجية المشتركة لمجتمع المكان.(Coupland,1997) ومن األمثلة على ذلك فكرة الوكالة في المدنية اإلسالمية حيث يقع المنزل في الغالب على مسافة قريبة من الخدمات وتجارة التجزئة والنقل العام. )شكل 2( ويرجع تبني فكرة االستخدام المختلط في هذه الحقبة لكون المدينة صغيرة الحجم ومرتفعة الكثافة قطرها في الغالب ال يزيد عن 1 كم ليسهل إحاطتها بسور دفاعي ولكون المشي وسيلة االنتقال األساسية داخل المدينة رغم وجود وسائل نقل أخرى مثل العربات التي تجرها الخيول ولكن بتكلفة مرتفعة ال يتحملها معظم السكان (2003 al., (Schwanke et )شكل 3(. ومع ظهور الثورة الصناعية األولى ) ( بدأت مشاكل االستخدام المختلط تظهر

3 مع بدايات القرن التاسع عشر حيث اكتظاظ المدينة المدمجة وبدأ التفكير في نهج بديل وأصبح االستخدام المختلط غير مرغوب فيه (2009.(Gentin, )1900 إلى 1950( بعد الثورة الصناعية األولي ومع بداية الحرب العالمية األولى ومع الزيادة الكبيرة في امتالك السيارة والتطور التكنولوجي لوسائل النقل العام بدأت الهجرة الجماعية من المدن المركزية المكتظة إلى الضواحي والمدن الجديدة حيث الهدوء والبيئة الصحية وبالتالي تم اعتماد فكرة الفصل بين االستخدامات في تخطيط المدن الجديدة بسبب السلبيات الناتجة عن االستخدام المختلط وبالتالي أحدثت السيارة تغييرا جذريا في المقياس األفقي للبيئة المبنية حيث المساكن المنفصلة والكثافة المنخفضة والفصل الميكانيكي بين االستعماالت (1985,.K.(Jackson وبعد الحرب العالمية الثانية تزايد الطلب على السكن وتم التوسع في إنشاء الضواحي وتضاعف عدد سكانها في الواليات المتحدة األمريكية من %20-17 إلى % ).(Muller, ) 1950 م إلى 1970 م( بعد الحرب العالمية الثانية انتشر فكر الحداثة المتمثل في المدينة الصناعية لتوني جرانييه Industrielle" "Tony Garnier s Cité حيث فصل االستخدامات المختلفة وتحرير عالقة المباني بالشوارع كما تمكن " لوكوربوزييه "Le Corbusier من توسيع رؤيته الحداثية المتمثلة في فصل االستخدامات وحب السيارة وهيمنة األماكن الخاصة على الفراغات العامة مما نتج عنه تفكك الشارع كأرض مشتركة صالحة للسكن في المجتمع واستمر لوكوربوزييه بال هوادة في إنشاء "مدينة األحالم "Dream City وأطلق عليها أسم "المدينة المشعة " Radiant City المؤلفة من ناطحات سحاب يسكنها أكثر من 1200 شخص للفدان الواحد في فراغ مفتوح )أحمد خالد عالم وآخرون 1993(. ومع بدايات الستينيات بدأت "جان جاكوبس "Jane Jacobs انتقاد هذا الفكر ودعت إلى ضرورة عودة االستخدام المختلط لتنشيط أداء المناطق الحضرية العظيمة وإصالح التدهور الحضري الذي أحدثة فكر الحداثة (2003 al.,.(carmona et ) ( - تم االعتراف من وزير الدولة لشئون البيئة في تقريره بتدهور البيئة العمرانية للمدن الداخلية في ظل فكر الحداثة ببريطانيا وضرورة حشد التمويل والجهود الحكومية وتمت العودة إلى االستخدام المختلط كأداة إلعادة تأهيل المناطق المتدهورة (2003.(Neal, ) 1990 م م( منذ انعقاد مؤتمر العمران الجديد Congress of New Urbanism عام 1993 ونشر فرقة العمل الحضرية Urban Task Force عام 2000 م تقريرها بعنوان "ورقة بيضاء حضرية "Urban White Paper تم تأكيد خليط االستخدامات كأحد مبادئ التخطيط المعاصر باإلضافة إلى اعتباره عنصرا أساسيا في التصميم العمراني المستدام ومبادئ النمو الذكي.(Neal, 2003) ومما سبق نستخلص أنه في الوقت الحاضر هناك دعوة للعودة إلى االستخدام المختلط كعنصر أساسي في التخطيط والتصميم العمراني المستدام والنمو الذكي. شكل )1( التطور التاريخي لفكرة االستخدامات المختلطة على مر التاريخ. المصدر: الباحث 3

4 Mixed use development: concepts and application Ahmed Abu El-Soud Hassan, P.1-23 شكل )2( وكالة الغوري كمثال لمباني مختلطة االستخدامات في العصور الوسطى حيث تم تخصيص الدور األرضي للمحال التجارية والدور األول والثاني والثالث للسكن. المصدر: بتصرف من الباحث شكل )3( الطبيعة المحدودة لمدن العصور الوسطى حيث المشي كوسيلة أساسية للنقل وإحاطة المدينة بسور للحماية. مفهوم االستخدام المختلط Mixed Use Definition 4 2 بالرغم من أن مصطلح " االستخدام المختلط " Mixed Use يبدو بسيطا إال أنه يحتوي الكثير من التعقيد والغموض وفي حين أنه يظهر كثيرا في األدبيات المتعلقة بالتخطيط والتصميم العمراني إال أنه نادرا ما يتم تعريف هذا المصطلح بشكل مفصل وواضح وهو ما يؤكد عليه " كوبالند "Coupland بأن" التنمية مختلطة االستخدام يتم استخدامها على نطاق واسع ولكنها نادرا ما ت عرف"( Coupland,1997 ). ويرى " بوبوفيك " Popovec أن الغموض والتعقيد الذي يحيط بهذا المفهوم من حيث ما يشكل وماال يشكل تنمية مختلطة االستخدام ينشأ عن الرؤى المتنافسة لألطراف المشاركة في التنمية حيث يرى المطورون هذا المفهوم على مستوى المشروع بحيث أي مشروع يحتوي على أكثر من وظيفة أساسية واحدة هو مشروع مختلط االستخدام في حين يكون لدى المخططين إطار مرجعي أكبر لهذا المفهوم ولكنهم يهتمون بالقصد من وراء هذا المفهوم أكثر من اهتمامهم بالتفاصيل الخاصة بهذا المفهوم وبدفع الخبراء واألکاديميون إلی تعريف أكثر تحديدا لکل من األغراض البحثية وكذلك بهدف تقليل فرص تشويه المفاهيم من خالل مشاريع فاشلة ال تجسد المبادئ الرئيسية للتنمية مختلطة االستخدام (2016.(Xu, وبالتالي كان من الضروري تدقيق هذا المفهوم وتفصيله وتبرز األدبيات المنشورة في هذا السياق أن هناك تعريفين أساسيين هما األكثر وضوحا وتحديدا لهذا المفهوم: 1/2 تعريف معهد أرض الحضر Institute(ULI) Urban Land يعتبر هذا التعريف هو األكثر شيوعا لمصطلح التنمية مختلطة االستخدام منذ أن أصدر معهد أرض الحضر) ULI ( كتابه األول عام 1976 عن موضوع "التنمية ذات االستخدام المختلط: طرق جديدة الستخدام األراضي" وبالرغم من تطور هذا المفهوم على مر السنين فإن تعريفها األصلي ظل هو التعريف األساسي ببراعة والذي ينص على أن التنمية مختلطة االستخدام هي التي تحقق ثالثة سمات أساسية: المصدر: (2009 (Gentin, بتصرف من الباحث تحتوي ثالثة أو أكثر من االستخدامات المدرة للدخل )مثل التجزئة/ الترفيه والمكاتب والسكن والفنادق و/ أو المدنية / الثقافية / الترفيهية( التي تدعم بعضها بعضا من خالل تخطيط المشروعات بشكل جيد التكامل المادي والوظيفي لمكونات المشروع )وبالتالي استخدام األراضي بشكل وثيق نسبيا ومترابط( بما في ذلك وصالت المشاة دون انقطاع

5 5 التطوير بما يتوافق مع خطة متماسکة ومحكمة )غالبا ما تنص علی نوع وحجم االستخدامات الکثافة المسموح بها والعناصر ذات الصلة(. (2003 al., (Schwanke et وبالتالي يميز هذا التعريف بين "التنمية مختلطة االستخدام "mixed-use development و "التنمية متعددة االستخدامات "multi-use Development فالبرغم من أن كال المفهومين يشمل مجموعة متنوعة من االستخدامات فإن التنمية متعددة االستخدامات تفتقر إلى التكامل والكثافة والتوافق بين استخدامات األراضي الالزمة إلنشاء مجتمع يشجع على المشي عبر شبكة متصلة للمشاة دون انقطاع بين مختلف مكونات المشروع حيث يحدد معهد أرض الحضر عبر هذا التعريف أن االستخدام المختلط يجب أن يشتمل على األقل على ثالثة استخدامات متكاملة وتحقق التآزر فيما بينها ويجب أن يكون كل منها كبيرا بما فيه الكفاية لجذب سوق كبير وبالتالي تستثني االستخدامات التي تعمل كمرافق أو خدمات لالستخدامات األساسية (2011.(Herndon, كما يميز هذا التعريف بين التنمية التي تحدث بدون تخطيط مسبق وبين ضرورة أن تكون التنمية مختلطة االستخدام مخطط لها جيدا في إطار المخطط العام لإلطار األشمل بحيث يتم وضع وتنفيذ التنمية وفق ا الستراتيجية وخطة إنمائية متماسكة حيث تتطلب التنمية مختلطة االستخدام مقارنة بمشروع أحادي االستخدام مشاركة أكثر تنوع ا وتخصص ا من المطورين ومحللي السوق والمهندسين المعماريين ومخططي األراضي ومديري العقارات ومصادر رأس المال/ التمويل. وبالتالي فإن عملية التخطيط أكثر تعقيد ا بكثير من معظم المشاريع العقارية األخرى. قد تشتمل هذه الخطط على مجموعة من المواد بما في ذلك دراسات السوق وبرنامج تطوير )ربما مع العديد من الخيارات( واستخدام األراضي ونماذج وخطط التكوين والرسومات التنفيذية وتقديرات التكلفة وتحليل الجدوى وخطط التمويل وخطط التسويق وخطط اإلدارة (2003 al.,.(schwanke et وبالتالي فإن المشروعات التنموية المخططة التي تحتوي على العديد من االستخدامات ولكنها تفتقر إلى اتصال المشاة وتتطلب سيارة للوصول إلى االستخدامات المتنوعة ال تلبي متطلبات ومبادئ التنمية ذات االستخدام المختلط وينطبق ذات الشيء على المشاريع ذات االستخدامين مثل المشاريع السكنية متعددة الطوابق في المناطق الحضرية التي تحتوي على كمية صغيرة نسبيا من مساحات التجزئة في الدور األرضي وكذلك المشروعات التي تفتقر إلى إلى التكامل والترابط مع المناطق المحيطة والنطاق األشمل. 2/2 تعريف مسح الصناعة (ISD) Industry Survey Definition أما التعريف اآلخر فهو نتاج تأسيس أربع منظمات رائدة في الواليات المتحدة عام 2006 تتمثل في: المجلس الدولي لمراكز التسوق ( (ICSC International Council of Shopping Centers والرابطة الوطنية للممتلكات الصناعية والمكتبية National Association of Industrial and Office the Building Owners and والجمعية الدولية لمالكي ومديري المباني Properties (NAIOP) National ومجلس اإلسكان الوطني المتعدد Managers Association International (BOMA) (NMHC) Multi Housing Council وقد قامت هذه المنظمات بدراسة استقصائية بهدف تحديد الخصائص األساسية للتنمية المختلطة االستخدام وتم تقديم التعريف التالي: " التنمية مختلطة االستخدام هي مشروع عقاري مبني على التكامل المخطط لخليط من بعض االستخدامات مثل التجزئة والمكاتب والسكن والفنادق والترفيه... وهي تنمية موجهة للمشاة وهي بيئة تحتوي على عناصر اللعب والعيش والعمل فهي تعظم من استخدام الفراغ ولديها وسائل الراحة والتعبير المعماري وتهدف إلى الحد من حركة المرور اآللي واالمتداد العمراني" (2014 Wardner,.(Niemira, 2007 & وبالمقارنة بين التعريفين تتضح أوجه االختالف والغموض وكذلك أوجه االتفاق ما بين التعريفين: حيث تتمثل أوجه االختالف في كون تعريف معهد أرض الحضر) ULI ( حدد الحد األدني للتنمية مختلطة االستخدام بثالثة استخدامات في حين أن تعريف مسح الصناعة )ISD( وضع الحد األدني استخدامين على األقل وهو ما أوجد جدل على نطاق واسع حول عدد االستخدامات في التنمية مختلطة االستخدامات وباإلضافة إلى ذلك تم تضمين تعريف الصناعة أهداف ومجاالت لم يتضمنها تعريف معهد أرض الحضر )ULI( تتمثل في التعبير المعماري والحد من الحركة اآللية والزحف العمراني وهي محاولة للحد من غموض المفهوم في التعريف األول (Xu,.2016) ومثلما أوضحت المقارنة أوجه االختالف والغموض فإنها توضح أيضا عناصر التنمية المختلطة االستخدام المتفق عليها عموما تلك التي تتمثل في اآلتي: يجب أن يتألف المشروع من استخدامات متعددة تكون مدمجة ومتكاملة من الناحيتين المكانية والوظيفية وأن تكون كبيرة بما فيه الكفاية لجذب أسواقها الخاصة. يجب على المشروع أن يعظم من قيمة الفراغ من خالل االستخدام المكثف لألراضي وتشجيع المشاة.

6 Mixed use development: concepts and application Ahmed Abu El-Soud Hassan, P.1-23 يجب أن يتوافق كل مكون من مكونات المشروع مع خطة شاملة ومتسقة. وتشكل هذه المبادئ الثالثة جوهر توافق اآلراء بشأن التنمية المختلطة االستخدام وتميزه عن كل من التنمية أحادية االستخدام ومتعددة االستخدامات.(Herndon, 2011) 3/2 التحليل المفاهيمي للتنمية مختلطة االستخدام Conceptual analysis of mixed-use developments قدم " آالن رولي "Alan Rowley نموذجا يدمج ما بين هذه المفاهيم كما هو موضح في )شكل 4( حيث يرى أن التنمية المختلطة االستخدام هي جانب من الملمس الداخلي للمستوطنات ويركز هذا النموذج على االستخدام المختلط في البعد األفقي أو بين المباني المتجاورة ويقترح أن الشكل العمراني للتنمية المختلطة االستخدام هو وظيفة من النسيج العمراني urban texture والموضع setting والموقع.(Rowey, (1996 location ويقترح رولي أن النسيج العمراني للمستوطنة هو نتاج ثالثة أشياء (2005 Louw, :(Hoppenbrouwer & الحبيبية :Grain وهي تشير إلى طريقة اختالط االستخدامات المتنوعة للمستوطنة معا في الفراغ حيث تشير "الحبيبية الناعمة "Fine Grain إلى مزج العناصر المتماثلة مع العناصر الغير متماثلة كما تشير " الحبيبية الخشنة "Coarse Grain إلى المستوطنات التي يتم فيها الفصل بين منطقة ذات استخدام أحادي وبين منطقة يشغلها استخدام آخر. الكثافة :Density وتشير الكثافة إلى عدد الوحدات الموجودة في مساحة معينة وهي مقياس لشدة استخدام األرض من حيث نسبة المباني إلى الفراغات. النفاذية :Permeability وتشير النفاذية إلى عدد الطرق التي يمكن للمشاة االختيار من بينها للحركة خالل منطقة معينة والنفاذية هي وظيفة تخطيط الطرق وانسجام حجم وشكل البلوكات ووضع وتصميم المباني واألماكن العامة داخل كل بلوك. وباإلضافة إلى النسيج العمراني يقوم رولي أيضا بإدراج المقياس المكاني للتنمية في نموذجه وبالتالي يميز بين المباني والبلوكات والشوارع والمناطق بصفتها اإلعدادات المادية Settings التي تقع فيها التنمية وعالوة على ذلك فهو يميز بين أربعة أنواع من المواقع Locations التي يمكن أن تحدث فيها تنمية متخلطة االستخدامات: مركز المدينة أو البلدة المناطق الداخلية في المدينة كالمناطق الشاغرة والمهجورة والمناطق التي تحتاج إلى تجديد الضواحي والمناطق على حدود المدينة األراضي الهامشية أو المناطق التي لم يتم تنميتها خارج حدود المناطق الحضرية مثل األراضي الزراعية والغابات ويطلق عليها.(Rowley, (1996 greenfield شكل )4( نموذج "رولي " Rowley لشرح مفهوم التنمية المختلطة والمؤثرات عليها. 6 المصدر: (1996 (Rowley, بتصرف من الباحث.

7 وعالوة على ذلك يتضمن نموذج "رولي" ثالثة عناصر أخرى في نموذجه المفاهيمي: يشير إلى أن السياسة العامة والنظم والتشريعات وأسواق الملكية واألفكار والقيم الثقافية هي عوامل خارجية تؤثر على شكل التنمية المختلطة االستخدام.(Herndon, 2011) ويضيف رولي أن مستوى التبادل أو التكامل بين االستخدامات هو ما يعطي المكان الحيوية والقوة ويجعله جذاب ا ومريح ا وآمن ا فكل هذه العوامل تؤثر على ديناميكية النسيج الحضري والتي وصفها البعض بأنها "الحصن " Grit للمكان فضال عن كونها تتطور مع مرور الوقت مما يمنح المكان طابع ا وإحساسا خاص ا. يعترف رولي بأهمية البعد الزمني ألن االستخدامات المختلفة تنتج نشاطا في جداول زمنية مختلفة ويمكن ألي مرفق واحد أن يتقاسمه مستخدمون متعددون خالل فترة زمنية معينة فضال عن كونها تتطور مع مرور الوقت مما يمنح المكان طابع ا وإحساسا خاص ا (2014.(Wardner, ونتيجة للتفاعالت المعقدة بين هذه المتغيرات ينشأ ما وصفه "رولي " ب "الوضع المختلط االستخدام mixed- "use situation ومع ذلك فإن نموذج رولي يركز فقط على البعد األفقي وبينما هو يقر البعد الزمني في أطروحته إال أنه لم يتم تضمينه بشكل كاف في نموذجه (2011.(Herndon, وبالتالي قدم "هوبنبرور ولوو نموذجهما "Hoppenbrower and Louw s Model الذي فسر مفهوم التنمية مختلطة االستخدام بتوسع أكثر من نموذج "رولي" ويدمج المكونات بطريقة أكثر منهجية )شكل 5( مستندين إلى ضرورة اعتبار البعد الرأسي للتنمية مختلطة االستخدامات ومزيج االستخدامات داخل مبنى واحد واالستخدامات المختلفة للفراغ خالل فترة زمنية معينة ويشير النموذج إلى أن وظيفة التنمية مختلطة االستخدامات هي خلط استخدامات األرض الفردية لتصبح مختلطة وعلى الرغم من أن النموذج يستخدم عنصري السكن والعمل بغرض التبسيط إال أنه مرن ليشمل بما فيه الكفاية أي مجموعة أخرى من االستخدامات (Elrawy et.al., 2017) شكل )5( نموذج " هوبنبرور و لوو " Hoppenbrower and Louw s Model لشرح مفهوم التنمية المختلطة. المصدر: (2005 Louw, (Hoppenbrouwer & بتصرف من الباحث. ويشير هوبنبرور ولو في نموذجهما أنه بجانب الوظيفة توجد ثالثة مكونات أخري تتمثل في األبعاد والحجم والملمس الحضري حيث يشير مكون األبعاد إلى أربعة أبعاد وهي ب عد الفاصل المشترك Shared Horizontal الذي يشير إلى االستخدام المختلط عند نقطة والب عد األفقي premises dimension (Point) Vertical dimension وهو يشير إلى االستخدام المختلط على سطح مستوى والب عد الرأسي dimension الذي يشير إلى االستخدام المختلط في مجمع رأسي والب عد الزمني Time dimension الذي يشير إلى الترتيب المتتابع أو المتسلسل لالستخدام المختلط (2005 Louw,.(Hoppenbrouwer & وأما مكون الحجم أو المقياس Size or Scale فقد تم تصنيف مستويات مقياس التنمية مختلطة االستخدام )بخالف تصنيف المقياس في نموذج " رولي"( ليشمل المبني والبلوك والحي والمدينة )وبالتالي يمكن لجميع أنواع 7

8 Mixed use development: concepts and application Ahmed Abu El-Soud Hassan, P.1-23 التنمية أن تالئم أحد هذه المقاييس( كما تم تضمين مكون النسيج العمراني ليشمل الحبيبية Grain والكثافة Density كما هو في نموذج " رولي " ولكنه استبدل النفاذية Permeability بالتداخل بين الوظائف.(Herndon, 2011) Function's Interweaving ويوضح الجدول )1( العالقة بين مقياس التنمية مختلطة االستخدام وأبعادها كما يوضح الجدول )2( العالقة بين الملمس الحضري أو النسيج العمراني للتنمية وأبعادها (2005 Louw,.(Hoppenbrouwer & ويشير "هوبنبروور ولو" إلى أنه يمكن توسيع النموذج من خالل إدراج جوانب أخرى مثل نوع الموقع )وسط المدينة أو الضاحية أو المناطق الهامشية إلخ( أو نوع المهنة ولكن لتسهيل المقارنة يظل النموذج مقيد ا بأربعة مكونات )الوظيفة والب عد والحجم والملمس الحضري( لتجنب أن يصبح النموذج معقدا للغاية وغير عملي وعالوة على ذلك يعترفون بأن التصميم العمراني قد ال يكفي وحده لتشكيل التنمية مختلطة االستخدام حيث يتطلب تشكيل التنمية مختلطة االستخدام سمات أخرى غير تصميمة مثل التجربة الحضرية urban experience وطبيعة االستخدامات وتعريف العام والخاص والنزاع واألمن ولكنها أيضا هي سمات تزيد من تعقيد النموذج وصعوبة تطبيقه (2005 Louw,.(Hoppenbrouwer & جدول )1( العالقة بين المقياس واألبعاد scale( )Components of mixed land use: dimensions versus األبعاد المقياس المبنى building البلوك Block الحي District المدينة City ب عد الفاصل المشترك Shared Premises Dimension (Point) الب عد األفقي Horizontal Dimension الب عد الرأسي Vertical Dimension الب عد الزمني Time Dimension جدول )2( العالقة بين الملمس الحضري )النسيج العمراني( واألبعاد use: (Components of mixed land dimensions versus urban texture) األبعاد النسيج العم ارني ب عد الفاصل المشترك Shared Premises Dimension (Point) الب عد األفقي Horizontal Dimension الحبيبية Grain الكثافة Density تداخل الوظائف Function's Interweaving الب عد الرأسي Vertical Dimension الب عد الزمني Time Dimension 3 وبالتالي من خالل ما تم مناقشته حول مفهوم التنمية مختلطة االستخدام يتضح أنها مفهوم مرن بحيث يمكن تطبيقه على مقاييس مكانية مختلفة ولتشمل مجموعة متنوعة من االستخدامات وتنتج أيضا مجموعة كبيرة من التأثيرات كما أنها تتأثر بمجموعة كبيرة من المؤثرات المحلية المرتبطة بطبيعة وثقافة مجتمع التنمية وهو ما يجعل هذا المفهوم بعيد كل الب عد عن شكل منتج موحد نمطي فهي تنمية تكسر الروتين وتضفي التنوع والحيوية على النتاج العمراني وهو ما يميز بينها وبين التنمية أحادية االستخدام أو أي تنمية من نوع أخر. وبعد تحليل ومناقشة التطور التاريخي ومفهوم التنمية مختلطة االستخدام يجب مناقشة التنمية مختلطة االستخدام من حيث أهميتها ومميزاتها وعيوبها واالعتبارات الواجب مراعاتها: أهمية التنمية مختلطة االستخدام The Importance of Mixed use Development تعتبر الكثافة الكافية من األنشطة والسكان شرطا أساسيا للحيوية وإليجاد واستدامة االستخدام المختلط القابل لالستمرار حيث ترى "جان جاكوبس " Jane Jacobs بأن حياة المدينة لها عالقة أساسية بالكثافة وترى أن " قرية غرينتش بنيويورك "New York s Greenwich Village التي تتراوح كثافتها بين ) مسكن/هكتار( هي البيئة المثالية. 8

9 وتضيف "جان جاكوبس "Jane Jacobs أن حيوية مجاورات وأحياء المدينة تعتمد بصفة أساسية على االنشطة المتداخلة والمتشابكة وبالتالي فإن فهم المدن يتطلب التعامل مع االستخدامات المختلطة كظاهرة أساسية وقد حددت أربعة شروط ال غنى عنها لتوليد تنوع وافر في شوارع ومناطق المدينة Wendt, (Jacobs, 1961 & 2009) يجب أن يخدم الحي أكثر من وظيفة واحدة أساسية ويفضل أن يخدم أكثر من وظيفتين. يجب أن تكون البلوكات قصيرة بما يزيد من تكرار الشوارع ونقاط االلتفاف عند األركان. يجب أن تكون المنطقة خليط من المباني المتنوعة في العمر والحالة. يجب أن يكون هناك تركيز كثيف من الناس يكفي لحيوية أي استخدام. وبالتالي فإن إيجاد مجال عام حيوي وم ستخدم بشكل جيد يعتمد على التركيز المكاني والزماني لألنشطة واالستخدامات المختلطة وهو ما ي شكل ردا على ممارسات سياسات التقسيم الوظيفي للمناطق والتي تم ممارستها بكثرة بعد الحرب العالمية الثانية في التخطيط والتنمية العمرانية مما جعل مبدأ خلط االستخدامات هدفا للتصميم العمراني متفق عليه بشكل واسع (2003 al.,.(carmona et ويقول "ليولين دافيز "Llewelyn Davies أن المجتمعات الناجحة تتطلب مجموعة كاملة من الخدمات والمرافق المحلية بما في ذلك االستخدامات التجارية والتعليمية والصحية والروحية والمدنية هذه تحتاج إلى أن تكون مالئمة ومتصلة بالمناطق السكنية من خالل طرق آمنة ومريحة فوجود حي محلي ناجح ومستدام هو نتاج للمسافات التي يتعين على الناس السير فيها للوصول إلى المرافق اليومية ووجود مجموعة كافية من هذه المرافق لدعم احتياجاتهم وأماكنهم التي يمكن فيها القيام بأنشطة متنوعة )شكل 6( ويحدد " ليولين دافيز Llewelyn (Davies, 2000, Adelaide City Council, فوائد التنمية مختلطة االستخدام كالتالي "Davies :2008) سهولة الوصول إلى المرافق. تقليل االزدحام الناتج عن االنتقال إلى العمل والتسوق. توليد فرص أكبر للتفاعل االجتماعي. جعل المجتمعات متنوعة اجتماعيا. زيادة الشعور باألمان من خالل المزيد من "عيون في الشارع."Eyes on the street زيادة كفاءة استخدام الطاقة وزيادة كفاءة استخدام الفراغات الحضرية والمباني. المزيد من تنوع االختيارات للمستهلك من حيث نمط الحياة والموقع ونوع المبنى. حيوية حضرية أكبر من خالل إعادة الحياة إلى الشارع. زيادة حيوية المرافق الحضرية ودعم المشاريع الصغيرة. شكل )6( بدائل العالقات المكانية لتصميم االستخدام المختلط وضع عناصر االستخدام المختلط على حواف التنمية تقوض من دور المركز وتزيد من مسافات االنتقال. بالرغم من التقارب الجغرافي إال أن االستعماالت ما زالت مفصولة بفعل الطرق. مناطق أكثر حيوية واستدامة تنتج عن تشابك وتداخل االستخدامات وعن عدم وضوح الفوارق بينها. المصدر: (2000 (Davies, بتصرف من الباحث كما أكدت التوجهات الحديثة في مجال التخطيط والتصميم العمراني على أهمية نهج التنمية ذات االستخدام المختلط في خلق بيئة حيوية مستدامة حيث تبني هذا النهج مجلس العمران الجديد Congress of New Urbanism والنمو الذكي Smart Growth والمدينة المدمجة Compact City )شكل 7 ( 2017) al.,.(elrawy et 9

10 Mixed use development: concepts and application Ahmed Abu El-Soud Hassan, P.1-23 فعلى سبيل المثال يدعم النمو الذكي دمج استخدامات األراضي المختلطة في المجتمعات باعتبارها عنصرا حاسما في تحقيق أماكن أفضل للعيش والعمل واللعب فمن خالل وضع االستخدامات على مقربة من بعضها البعض تتوفر بدائل للقيادة مثل المشي أو ركوب الدراجات وبالتالي الحد من االعتماد على ركوب السيارة وتقليل االزدحام المروري )شكل 8 ( كما أنها توفر قاعدة سكانية وتجارية أكثر تنوعا وحجما لدعم واستمرارية النقل العام وخلق بيئة صحية باإلضافة إلى أنها تعزز الحيوية واإلحساس باألمان في المنطقة فهي تساعد الشوارع واألماكن العامة وتجارة التجزئة الموجهة للمشاة لكي تصبح أماكن يجتمع فيها الناس مرة أخرى وهو ما يساعد على تنشيط الحياة المجتمعية 2014) Network,.(Smart Growth وباإلضافة إلى ذلك يمكن أن تؤدي استخدامات األراضي المختلطة إلى تحقيق فوائد مالية واقتصادية كبيرة حيث يؤدي التقارب المكاني بين االستخدامات التجارية واإلدارية والمناطق السكنية إلى ارتفاع قيمة الممتلكات وبالتالي تساعد على زيادة اإليرادات الضريبية المحلية فضال عن توفير فرص عمل وثيقة الصلة بمناطق السكن ويؤكد " غرانت "Grant على أن هناك أسبابا وفوائد عديدة تؤكد على أهمية التنمية مختلطة االستخدام في تنشيط البيئات الحضرية وأن هذه الفوائد تجري بشكل تسلسلي حيث تبدأ من استعادة حيوية الحي ثم تحسين نوعية الهواء ثم الحد من األمراض المزمنة ثم زيادة النشاط االقتصادي( 2014 Network,.(Smart Growth شكل )7( تنبي حركات العمران الجديد والنمو الذكي والمدينة المدمجة لالستخدام المختلط كمبدأ يقود إلى حيوية واستدامة المراكز والمناطق الحضرية. المصدر: (2017 al., (Elrawy et بتصرف من الباحث. شكل )8( االستخدام المختلط المدمج يقلل من المسافات بين االنشطة مما يقلل االعتماد على السيارة ويشجع المشي وركوب الدراجات ويخلق مناطق حيوية المصدر: (2014 (Wardner, بتصرف من الباحث 10

11 4 انتقادات التنمية مختلطة االستخدامات :Criticism of mixed-use Development قد أشارت بعض الدراسات والمسوحات التي تم إجرائها على مناطق مختلطة االستخدام في بعض الدول إلى أنه بالرغم من فوائد التنمية مختلطة االستخدامات إال أن هناك سلبيات محتملة مرتبطة بهذا المنهج نوجزها في النقاط التالية (2017 :(Ghosh, 5 زيادة الطلب على مواقف السيارات. االزدحام الناتج عن حركة المرور يحد من إمكانية السير في المناطق السكنية. التلوث الضوضائي الناتج عن االزدحام المروري واألنشطة التجارية وغير السكنية. انخفاض السالمة على الطرق وانخفاض مستوى األمان لوجود غرباء عن المكان. زيادة عدد أصحاب المصلحة حيث تضارب المصالح لرواد األنشطة المختلفة. المحالت التجارية شبه الدائمة واألكشاك غير الرسمية التي يمكن أن تصبح نقاط إزعاج. صعوبة التحكم في خصائص اإلعالنات التجارية. عدم تحقيق بعض المساكن لالشتراطات التصميمية مثل التهوية والتشميس. عدم تحقيق المزيج االجتماعي الصحيح لوجود فئات اجتماعية غير مرغوب فيها. تتعدى المتاجر نطاق الخدمة المحلية إلى خدمة المناطق المجاورة مما يجذب عدد كبير من الناس. نتيجة الطلب المتزايد تواجه الطوابق العليا تهديدات التحويل إلى استخدامات غير سكنية. إال أن هذه السلبيات المستخلصة في هذا المسح هي مرتبطة بمناطق استخدام مختلط تفتقر إلى الضوابط والمعايير التخطيطية والتصميمية السلمية فهي إما مناطق قديمة وتنامى فيها االستخدام المختلط وفق قيم السوق أو مناطق أحادية االستخدام تم تحويلها إلى مناطق استخدام مختلط لتنشيطها مع قصور الضوابط ومع ذلك فإن هذه السلبيات تمثل التحدي األكبر للتنمية مختلطة االستخدام حيث ضرورة تحديد أسس وإعتبارات التنمية مختلطة االستخدام. اعتبارات التنمية مختلطة االستخدام :Considerations of Mixed Use D. تنطوي التنمية مختلطة االستخدامات على الكثير من التعقيد والتشابك وبالتالي فهي تحتاج إلى النظر في العديد من المؤثرات ذات الصلة سواء على مستوى التمويل ودراسة السوق أو التخطيط والتصميم وبالتالي سوف نتناول فيما يلي مجموعة من االعتبارات ذات األهمية لنجاح عمليات التنمية ذات االستخدام المختلط: 1/5 اعتبارات مرحلة التجهيز والتخطيط للمشروع 1/1/5 اختيار فريق العمل :Team Work Selection يتحتم على المطور الرئيسي أن يجمع فريق متنوع من ذوي الخبرات ذات الصلة بالقضايا المعقدة للمشاريع ذات االستخدامات المختلطة وينبغي أن يكون كل عضو من الفريق ملما بمفهوم المشروع العام وعمليته مع التأكيد على التكامل والتعاون بين أعضاء الفريق كأحد أهم جوانب عملية التخطيط 2003) al.,.(schwanke et فمن الضروري أن يتضمن الفريق مدخالت من مصادر متنوعة بما في ذلك وكالء التأجير ومديري العقارات وخبراء السوق والمحللين الماليين ومقدمي رأس المال ومستشاري التسويق والمستأجرين الرئيسيين وشركاء التنمية ومقاولي التشييد والجمهور والمسؤولين والمجتمع المحيط (2011.(Herndon, 2/1/5 تحديد الهدف :Goal Determination يجب أن يقوم فريق العمل باقتراح واعتماد مجموعة من األهداف المشتركة في بداية المشروع في إطار توافقي بين أعضاء فريق التطوير وبينهم وبين أصحاب المصلحة من ناحية أخرى وفي حين أنه يلزم تحديد األهداف المالية وغير المالية بوضوح إال أن تحديد األهداف غير المالية في بداية عملية التخطيط ضرورية لنجاح المشروع (2003 al., (Schwanke et ولنجاح هذه األهداف في كسب التأييد المجتمعي البد أن تكون نتاج لفهم الثقافة المحلية لمجتمع المكان. 3/1/5 تحليل السوق :Market Analysis يجب إجراء تحليل شامل للسوق لتحديد العرض والطلب لكل مكون من مكونات المشروع وإنشاء برنامج إنمائي ناجح وينبغي أن يكون كل استخدام قادرا على جذب الطلب الكافي في السوق لجعله مجديا من الناحية المالية (2009 &Gibler,.(Rabianski ويحدد معهد األراضي الحضرية )ULI( ثالثة أنواع من الدعم والتآزر للسوق من خالل التنمية مختلطة االستخدام تتمثل في: دعم السوق المباشر في الموقع المتمثل في المقيمين وموظفي المكاتب ونزالء الفنادق ومحالت التجزئة والمطاعم والدعم الناتج عن الفوائد غير المباشرة التي توفرها االستخدامات بالمشروع لبعضها البعض كمرافق والدعم الناتج عن خلق التنمية مختلطة االستخدام شعور فريد بالمكان وإنشاء وجهة جديدة في المشهد الحضري.(Schwanke et al., 2003) 11

12 Mixed use development: concepts and application Ahmed Abu El-Soud Hassan, P /1/5 إنشاء االستراتيجية :Strategy Creation يتطلب إعداد استراتيجية لمشروع استخدام مختلط إعداد وتقييم بدائل استراتيجية متعددة تتضمن م دخالت جميع أعضاء فريق التطوير كل وفق تخصصه حتى يتم العثور على البديل األفضل مالءمة ويجب أن يكون البرنامج المتفق عليه قابال للتسويق والتمويل والتنفيذ ويجب أن يتزامن البرنامج مع مراحل وتوقيت كل مكون من مكونات المشروع ويجب أيضا أن يحصل على موافقة مجتمع المكان الذي يعد أمرا بالغ األهمية (2003 al.,.(schwanke et 5/1/5 تحليل الجدوى :Feasibility Analysis تنطوي مشروعات االستخدام المختلط على تكاليف وإيرادات يصعب التنبؤ بها وفي حين يمكن تحقيق بعض أوجه الكفاءة في التكاليف من خالل االستخدامات المختلطة فإن دمج االستخدامات المتعددة في هيكل واحد قد يرفع تكاليف التطوير والتشغيل وبالمثل فإن التآزر والدعم الناتج عن االستخدامات المختلطة قد يزيد التدفقات النقدية ونظرا لهذا التعقيد قد تتطلب التنمية جداول زمنية أطول مما يزيد من عدم اليقين ويزيد من المخاطر (2009 &Gibler,.(Rabianski ويجب إجراء تحليالت مالية منفصلة لکل استخدام وضمان جدواه ونظرا لصعوبة التنبؤ بدقة باختالف التكاليف واإليرادات فإن احتمال سوء التقدير وإدراج أموال طوارئ أكبر في الميزانية أمران حيويان لنجاح المشروع ماليا 2003) al.,.(schwanke et 6/1/5 تجميع األرض الالزمة للمشروع :Land Assembly تتطلب المشاريع مختلطة االستخدامات تجميع مواقع كبيرة نسبيا تتكون عادة من قطع متعددة لمالك متعددين خاصة في المناطق الحضرية وبالتالي يجب على المطور أوال التفاوض مع أصحاب قطع األراضي الرئيسية في إطار العلم بعوامل السوق لتحديد سعر األرض والجدوى المالية للتنمية المنشودة ويحتاج المطور أن تكون لديه استراتيجيات حيازة بديلة غير التملك مثل الشراكة أو التنمية مقابل حق االنتفاع (2003 al.,.(schwanke et 7/1/5 موافقة الجهات الرقابية :Regulatory Approval عملية الموافقة على المشاريع ذات االستخدام المختلط هي غالبا عملية صعبة وتستغرق وقتا طويال مما يزيد من المخاطر والتكاليف حيث تتطلب الموافقة على المشروع "إعادة تقسيم المناطق "Rezoning للسماح باالستخدامات المختلطة وسواء أكانت المدينة تشعر بالقلق إزاء الزيادات في حركة المرور والتأثيرات على البنية التحتية أو من معارضة المجتمع المحلي فإن تلك المشاريع تتطلب جهد وافر إلقناع وموافقة الجهات المختصة (2009 &Gibler,.(Rabianski 8/1/5 دعم المجتمع :Community Support يجب على فريق التطوير كسب ثقة ودعم المجتمع فالصدق واألمانة واالستعداد لالستماع ومعالجة مخاوف المجتمع ضرورية وكثيرا ما يخطئ المطورون في محاولة لفرض رؤيتهم على المجتمع ولكن إجراء اجتماعات وإدماج وتكامل األفكار واالقتراحات الخاصة بالسكان المحليين عادة ما يكون أفضل وسيلة لدعم المشروع )19(. حيث يجب صياغة االستراتيجيات اإلنمائية التي تقدر السياق التاريخي للمنطقة وتستجيب لخصائصها االجتماعية والطبيعية والبيئية ليشعر المجتمع المحلي أن المشروع يراعي اهتماماته ويدعم مصالحه. 2/5 اعتبارات التصميم العمراني للمشروع :Considerations of Urban Design تواجه التنمية ذات االستخدامات المختلطة تحديات تصميمية تتجاوز بكثير المخاوف المعمارية والهندسية للمشاريع التنموية أحادية االستخدام وذلك ألن إدارة عملية التصميم عادة تنطوي على عدة مصممين مختلفين لكل مكون من مكونات المشروع باإلضافة إلى تلقي مساهمات من البلديات المحلية والمجتمع المحلي ومشغلي المباني وبالتالي هي مهمة شاقة (2003 al., (Schwanke et وفيما يلي مجموعة من اعتبارات عناصر التصميم العمراني األساسية: 1/2/5 برنامج وقوف السيارات :Parking Program يجب مراعات احتياج كل استخدام من أماكن االنتظار حيث يحتاج السكان مواقف آمنة للسيارات منفصلة عن االستخدامات التجارية والفنادق تريد مساحات مخصصة لخدمتهم ومستخدمي المكاتب يريدون مساحات انتظار خاصة بهم وتجار التجزئة يريدون مواقف مجانية كافية بالقرب من مداخل المتاجر وقد تكون مواقف السيارات المشتركة متعددة الطوابق خيارا جذابا ماليا ولوجستيا إذا تم تصميمه بشكل صحيح ويجب مراعاة دورات النشاط المختلفة لكل استخدام (Schwanke et (2003 al., وبالتالي فإن تقدير إجمالي الطلب على مواقف السيارات هو عملية بالغة التعقيد ولكنها عنصرا حاسما في نجاح التنمية مختلطة االستخدام. 2/2/5 الفراغات العامة :Public Spaces تنتج المشاريع ذات االستخدامات المختلطة إمكانية إنشاء وإيجاد مجال عام أكبر وأكبر وسواء كانت األماكن العامة ساحات حضرية أو ميادين أو حدائق خضراء أو حدائق عامة أو منتزهات أو شوارع منسقة فإن تصميم عالم عام جذاب ومشترك غالبا ما يكون حيويا لنجاح التنمية مختلطة االستخدامات ويكتسب المجال العام أهميته في المشاريع المختلطة من خالل قدرته على تشكيل الترابط بين 12

13 االستخدامات داخل المشروع وتعزيز إدماج التنمية مختلطة االستخدامات في المنطقة المحيطة وتوسيع االتصاالت البصرية بين الفراغات (2003 al., (Schwanke et وبالتالي فإن تصميم المجال العام Public Realm في مشروعات التنمية مختلطة االستخدامات هو بنفس أهمية تصميم المباني. 3/2/5 اتصال المشاة :Pedestrian Connectivity تتميز التنمية مختلطة االستخدام عن أنواع التنمية األخرى بتبنيها فكرة اتصالية المشاة سواء داخل المشروع أو في المناطق المحيطة به وينبغي أن يكون الهدف هو ضمان وصول المشاة بسهولة وفعالية إلى كل من مكونات المشروع ومن وإلى المناطق المجاورة ذات الصلة للحد من االعتماد على السيارة وهو ما يتطلب شبكة فعالة للمشاة تتضمن فراغ عمراني مركزي مصمم تصميما جيدا يسهل التوجيه المكاني ويوفر وصالت بصرية قوية للمشاة مع إنشاء تسلسل هرمي واضح للشوارع والمسارات والمساحات المفتوحة التي تنطلق من الفراغ المركزي لخلق اهتمام بصري وجذب الناس في مختلف مجاالت التنمية (2003 al., (Schwanke et ولتحقيق االتصالية البد من تعظيم النفاذية وتوفير اختيار متعدد للمشاة من خالل بنية ذات نمط شبكي وحبيبية ناعمة. 4/2/5 تكامل المكونات :Component Integration يعد التكامل الصحيح للمكونات المختلفة للمشروع هو العامل الجوهري في نجاح التنمية مختلطة االستخدام وهو ما يتطلب إيجاد عالقة متناغمة بين اإلستخدامات المختلفة من خالل فهم وترجمة احتياجات كل استخدام من هذه االستخدامات إلنتاج مخطط تصميمي متماسك ويشمل ذلك توفير بنية أساسية تعمل بكفاءة بما في ذلك مواقف السيارات والمرافق والخدمات والنظم الميكانيكية والكهربائية واإلنشائية الفعالة التي تكون قادرة على خدمة المتطلبات المختلفة لكل مكون (Schwanke et (2003.al., ويجب أيضا استيعاب مختلف دورات التشغيل والنشاط لكل استخدام وتجنب التعارضات المحتملة لالستخدامات عن طريق التنبؤ والتصميم االستباقي وتشمل اعتبارات التصميم األكثر شيوعا: تخفيف الضوضاء من خالل استخدام عوازل الصوت بين االستخدامات فصل أماكن االنتظار الخاصة بالمناطق السكنية والخاصة باالستعماالت التجارية حجب مناطق التحميل والتخزين ومعالجتها بصريا معالجة الرائحة والتهوية للمطاعم والوصول المستقل للسكان ومستخدمي المكاتب بعيدا عن عمالء المحال التجارية واألسواق لتحقيق األمن والخصوصية " 2009) &Gibler,.(Rabianski 5/2/5 إحساس المكان :Sense of place توصف عملية "ص نع المكان "Place Making بأنها خلق بيئات حضرية مميزة وصديقة للمشاة من خالل التصميم الفعال والتكامل بين مزيج ناجح من االستخدامات وبالتالي فإن التنمية مختلطة االستخدامات ذات المزيج المتكامل والفعال تمثل في ذاتها جوهر عملية ص نع المكان (2003 al., (Carmona et حيث الفهم الشامل للثقافة المحلية والبيئة المبنية التي تمكن من صياغة رؤية مشتركة تجمع بين الجوانب الفريدة للمجتمع المحلي مع مبادئ الشكل والتشكيل العمراني والمعماري الجيد.(Smart Growth Network, 2014) وبالتالي يتطلب النجاح في خلق اإلحساس بالمكان في إطار تنمية مختلطة االستخدام اهتماما بالتفاصيل التصميمية التي تعكس الموروث الحضاري المحلي وتلبي احتياجات المستخدمين في المجال العام وبالتالي تسهم في ص نع المكان مثل استخدام عناصر التنسيق النباتية والمصنوعة الداعمة لوظيفة الفراغات واستخدام طرز معمارية وواجهات مباني ثرية ومتنوعة... فص نع المكان الناجح يكمن في العناية بالتفاصيل. 6 تقييم لبعض التجارب المصرية )الفصل بين االستخدامات - مختلطة االستخدامات( يحاول البحث استكشاف وتقييم آثار الفصل بين االستعماالت من ناحية وأثار االستعماالت المختلطة من ناحية أخرى على المدينة المصرية ويصنف البحث المدن المصرية إلى: 13 مدن قائمة: نمت تدريجيا بشكل تلقائي عبر حقب زمنية متعاقبة ووفق مؤثرات متنوعة وهي مدن تتداخل وتختلط فيها االستخدامات بشكل تلقائي وفقا الحتياجات السكان في غياب المخططات التي تحدد وتنظم استعماالت أراضي المدينة بشكل مدروس حتى صدور المخططات االستراتيجية العامة والتفصيلية بهدف التحكم في نمو المدن وتحسين بيئتها الحضرية وجودة الحياة العامة بها وتقليل تآكل الرقعة الزراعية وكنماذج حاالت دراسة بالمدن القائمة تم اختيار النماذج التالية: اختيار حالة مدينة سوهاج كنموذج للمدن القائمة بوادي النيل. مدن جديدة: تقوم على تخطيطها وإنشائها الدولة واجهزتها المعنية وعلى رأسها وزارة اإلسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية وذلك بهدف استيعاب الزيادة السكانية بالمدن القائمة والخروج من الوادي الضيق وتقليص تآكل الرقعة الزراعية بالوادي والدلتا وتوفير مناطق تنموية مرفقة بعيدا عن البنية المتهالكة للمدن القائمة وتوفير فرص عمل وقاعدة اقتصادية قوية لهذه التجمعات العمرانية الجديدة ويعتبر القاسم المشترك بين المجتمعات العمرانية الجديدة حتى وقت قريب هو الفصل بين االستعماالت

14 Mixed use development: concepts and application Ahmed Abu El-Soud Hassan, P.1-23 ردا على اآلثار السلبية لالستعماالت المختلطة وتردي البيئة العمرانية بالمدن القائمة ذات االستعماالت المختلطة وفي اآلونة األخيرة تم تنبي بعض المستثمرين العقاريين لفكرة مشروعات عقارية ذات استعماالت مختلطة وبالتالي تم تحديد حاالت الدراسة التالية: وقد تم اختيار حالة التجمع الخامس بمدينة القاهرة الجديدة كنموذج للتجمعات العمرانية الجديدة التي تتبنى الفصل بين االستعماالت. واختيار مشروع كايرو فيستفال سيتي بمدينة القاهرة الجديدة كنموذج للمشروعات العقارية مختلطة االستعماالت بالمجتمعات العمرانية الجديدة التي تم السماح بها في اآلونة األخيرة. 1/6 حالة مدينة سوهاج بمحافظة سوهاج )نموذج المدن القائمة مختلطة االستعماالت( مدينة سوهاج هي عاصمة محافظة سوهاج بإقليم جنوب الصعيد ويبلغ عدد سكان المدينة في تعداد عام 2012 م ) نسمة( وتبلغ مساحة الكتلة العمرانية للمدينة ) فدان( بدون إضافة نهر النيل بكثافة إجمالية ) 96 شخص/فدان( ومتوسط الكثافة السكنية )225 شخص/فدان( )حالة البيئة العمرانية ومؤشرات اإلسكان بمدينة سوهاج 2015(. ويوضح الشكل )9( خريطة استعماالت أراضي مدينة سوهاج حيث تداخل واختالط االستعماالت بشكل تلقائي دون وجود نسق حاكم لتداخل واختالط هذه االستعماالت وخاصة في قلب المدينة بغرب النيل باإلضافة إلى وجود خلل في توزيع الخدمات على مستوى المدينة غرب وشرق النيل ويوضح الجدول) 3 ( ميزانية استعماالت األراضي بالمدينة حيث تبلغ مساحة االستعمال السكني ) فدان( ويغلب عليه استخدام الدور األرضي تجاري والسكني المختلط ) فدان( وهو سكني تجاري /إداري /حرفي وفيما يلي تقييم أثر االستعماالت المختلطة بشكل تلقائي )شكل 10( وفق اعتبارات التصميم العمراني والموضحة بالجدول )4(: شكل )9( استعماالت أراضي مدينة سوهاج مركز المدينة المصدر: الهيئة العامة للتخطيط العمراني وزارة اإلسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية المخطط االستراتيجي العام لمدينة سوهاج محافظة سوهاج بتصرف من الباحث جدول )3( ميزانية استعماالت أراضي مدينة سوهاج النسبة المئوية المساحة بالفدان االستعمال % سكني % سكني مختلط % تجاري % حرفي ومخازن % صناعي % سياحي % خدمات % مقابر % مرافق % تحت اإلنشاء % فضاء % زراعي وجيوب % حظائر وزرايب % مباني مهدمة % طرق وفراغات % اإلجمالي المصدر: الهيئة العامة للتخطيط العمراني وزارة اإلسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية المخطط االستراتيجي العام لمدينة سوهاج محافظة سوهاج

15 شكل )10( أثر االستعماالت المختلطة بشكل تلقائي بقلب المدينة. شارع المحطة: اشغاالت المطاعم والمقاهي تحتل األرصفة اختالف منسوب الرصيف سوء عناصر التنسيق. ميدان العارف: اختالط حركة المشاة بالحركة اآللية االنتظار العشوائي سوء عمليات التنسيق وتدني جودة المجال العام شارع المحطة: اختالط حركة المشاة بالحركة اآللية االنتظار العشوائي ضيق عرض الطريق عشوائية وضع الالفتات. منطقة العارف: نسيج عضوي متضام استعماالت مختلطة متنافرة احتالل الباعة الجائلين لمسارات الحركة تدني جودة المجال العام. المصدر: تصوير الباحث برنامج السيارات عناصر التقييم الفراغات العامة اتصال المشاة تكامل المكونات إحساس المكان وقوف الجدوى االقتصادية توفير فرص العمل جدول )4( تقييم أثر االستعماالت المختلطة بشكل تلقائي بمدينة سوهاج أثر االستعماالت المختلطة بشكل تلقائي يتم الخلط بين االستعماالت بشكل عشوائي بدون حساب الطلب على مواقف االنتظار لهذه االستعماالت وبالتالي يتم الوقوف على جانبي المسارات اآللية التي ال تكفي عروضها لحجم الحركة اآللية باألساس مما يتسبب في االزدحام وتعطيل الحركة وارتفاع نسب الملوثات وذلك خاصة بقلب المدينة التجاري غرب النيل. ندرة الفراغات العامة وازدحامها واختالط حركة المشاة والحركة اآللية والباعة الجائلين في ظل كثافة األنشطة وانتشار الملوثات بحي وسط وحي غرب يؤدي إلى سوء حالة البيئة والمجال العام. نمط النسيج العمراني بقلب مدينة سوهاج عضوي متضام ونمط شريطي في المناطق المحيطة وهو ما يحد من النفاذية المادية واتصالية المشاة ويخلق صعوبة في التوجيه الذاتي للمشاة وخاصة بنمط النسيج العضوي. استعماالت مختلطة بشكل عشوائي تفتقر إلى التكامل واالنسجام كما توجد استعماالت متنافرة مثل الورش الحرفية الملوثة والمخازن والمقاهي في الدور األرضي مع عيادات ومكاتب إدارية وشقق سكنية في األدوار المتكررة. ندرة وتدني حالة الفراغات العامة ضعف اتصالية المشاة واالزدحام والتكدس والتلوث البصري بسبب انتشار الالفتات بشكل عشوائي وانتشار المخلفات غياب المشاركة المجتمعية جميعها عوامل تؤدي إلى ضعف اإلحساس بالمكان وتنمية الروابط االجتماعية به. بالرغم من تدني حالة البيئة العمرانية إال أن ندرة األراضي الفضاء خاصة بقلب المدينة إال أنه يوجد سوق استثمار عقاري بعوائد مرتفعة جدا رغم ارتفاع سعر األرض نظرا لزيادة الطلب ووفرة الخدمات في حدود مسافة مشي مناسبة وحيوية المكان وتنوع وسائل المواصالت. توفر االستعماالت المختلطة بمدينة سوهاج عدد كبير من فرص العمل الرسمية وغير الرسمية بعدد أكبر حيث الطلب على العمالة بالمكاتب اإلدارية والعيادات والمستشفيات الخاصة والمحال التجارية والمطاعم والورش الحرفية. المصدر: الباحث بناء على الزيارات الميدانية ومعايشة المكان 15

16 Mixed use development: concepts and application Ahmed Abu El-Soud Hassan, P /6 حالة التجمع الخامس بمدينة القاهرة الجديدة )نموذج فصل االستعماالت( يوضممح الشممكل )11( موقع التجمع الخامس بالنسممبة لمدينة القاهرة الجديدة وهو يعد النواة األولى للمدينة ويتكون من خمسمة أحياء حيث تم تخصميص الحي األول والثاني إسمكان متميز والحي الثالث والرابع إسمكان اقتصمادي وإسمممكان متميز والحي الخامس إسمممكان متوسمممط وإسمممكان متميز ويوضمممح الشمممكل )12( خريطة اسمممتعماالت األراضممي للتجمع الخامس حيث التقسمميم الوظيفي للمناطق وتشممكيل مناطق أحادية الوظيفة )الفصممل بين مناطق الخدمات ومناطق السكن( ويوضح جدول )5( ميزانية تفصيلية الستعماالت أراضي التجمع حيث تبلغ المساحة اإلجمالية )2008 فدان( وتبلغ مساحة مركز التجمع ( فدان بنسبة %5 من إجمالي المساحة( ومراكز الخدمات باألحياء والمجاورات ) فدان بنسبة % 11.8 من إجمالي المساحة( وتمثل المساحة اإلجمالية لمراكز الخدمات ) فدان بنسبة %16.8 من إجمالي المساحة(. وتمثل المناطق المخصممممصممممة لإلسممممكان مسمممماحة إجمالية قدرها ) فدان بنسممممبة %83.2 من إجمالي المسمماحة( تمثل المناطق المخصممصممة للفيالت مسمماحة ) فدان بنسممبة %72.23 من إجمالي مسمماحة المناطق السمممممكنية( وتمثل مناطق العمارات مسممممماحة ) فدان بنسمممممبة %27.77 من إجمالي مسممممماحة المناطق السكنية(. ومن خالل الزيارات الميدانية لمنطقة الدراسة وإجراء مقابالت مع فئات مختلفة في الدخل ومستوى اإلسكان )اقتصادي- متوسط - متميز( كانت شكواهم تتلخص في: عدم كفاءة ومالئمة الخدمات المتاحة لمتطلباتهم مما يضطرهم إلى الذهاب للقاهرة األم عدم تنوع وكفاية وجودة وسائل المواصالت بما يناسب أوجه الدخل وخاصة لسكان المستوى االقتصادي والمتوسط معاناة معظم السكان لكونهم يعملون بالقاهرة األم لعدم توفر فرص عمل لهم بالقاهرة الجديدة رغم توفر شبكة جيدة من الفراغات الخضراء ومسارات المشاة إال أنهم ال يستطيعون ترك أبنائهم للعب في هذه الفراغات نظرا النعدام األمان بها )فراغات تفتقر للحيوية والمراقبة السلبية( انعدام برامج الصيانة الدورية والمشاركة المجتمعية مناطق العمارات )إسكان اقتصادي وإسكان متوسط( شكل ) 13 ( المستثمرين وأصحاب األعمال يلجؤون إلى تحويل الشقق السكنية إلى مقار إدارية غير رسمية لعدم تخصيص وحدات ادارية وبالتالي يوضح الجدول )6( تقييم حالة الدراسة وفقا لمعايير التقييم المقترحة: شكل )11( موقع التجمع الخامس بمدينة القاهرة الجديدة جدول )5( ميزانية استعماالت أراضي التجمع الخامس االستعمال المساحة /فدان النسبة المئوية % %15.02 سكني فيالت %2.6 سكني عمارات اقتصادي %0.42 سكني عمارات مطور 8.35 %2.9 سكني عمارات استثماري %0.97 سكني إداري تجاري % تجاري %4.04 %0.8 % المصدر: عمل الباحث بناء على خريطة أساس من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة رسالة دكتوراه تعليمي صحي اجتماعي وثقافي % إداري % ديني %15.14 فراغات خضراء عامة %13.23 فراغات خاصة )الردود( %14.32 مسارات مشاة % طرق 16 إجمالي المساحة 2008 فدان %100 المصدر: عمل الباحث بناء على حساب مسطحات االستعماالت بخريطة األساس.

17 شكل )12( خريطة استعماالت أراضي التجمع الخامس المصدر: عمل الباحث بناء على الدراسة الميدانية وخريطة أساس لمدينة القاهرة الجديدة رسالة دكتوراه 2015 م. شكل )13( نماذج لفراغات خضراء بالمجموعات السكنية تفتقر لحيوية النشاط والمراقبة السلبية- ونماذج لمراكز الخدمات جدول )6( تقييم أثر الفصل بين االستعماالت بمنطقة التجمع الخامس مدينة القاهرة الجديدة برنامج السيارات عناصر التقييم الفراغات العامة اتصال المشاة تكامل المكونات إحساس المكان وقوف المصدر: تصوير الباحث األثار المترتبة على الفصل الميكانيكي بين االستعماالت 17 تم عمل حساب مواقف انتظار السيارات بشكل جيد وبكفاءة عالية إال أنها تحتاج إلى تخطيط وعالمات إرشادية وعناصر تنسيق نباتية لتوفير الظالل والحد من األثر البصري السلبي واالحتباس الحراري لمسطحات األسفلت. شبكة جيدة من الفراغات العامة والخضراء ومسارات المشاة ولكنها تفتقر للحيوية والمراقبة السلبية وذلك نتيجة لكون المناطق أحادية الوظيفة فمراكز الخدمات تعتبر مناطق مهجورة غير آمنة بعد انتهاء ساعات العمل بها وذلك لكونها أحادية الوظيفة )أنشطة خدمية فقط( توجد شبكة جيدة من مسارات المشاة والفراغات العامة ولكنها غير مستغلة االستغالل األمثل فطبيعة توزيع االستعماالت وجودة ونوعية مراكز الخدمات داخل المنطقة ال تلبي احتياجات سكان المنطقة وبالتالي ال تشجع على المشي ألنهم يرتحلون إلى مناطق بعيدة لتلبية احتياجاتهم مستخدمين السيارات الخاصة أو وسائل النقل العام التي تعاني قصورا من حيث الكفاية والكفاءة. توفر المنطقة بيئة سكنية جيدة جدا من الناحية البيئية ولكن فيما يخص تكامل المكونات من حيث الدعم والتآزر المتبادل بين المكونات )السكن والخدمات والعمل والترفيه( نجد أن هذا الدعم المتبادل غير موجود ويرجع ذلك إلى الفصل بين االستعماالت من ناحية وجودة ونوعية وكفاية االستعماالت الخدمية من ناحية أخرى وبالتالي ال توجد عوائد لجهاز المدينة تمكنه من صيانة الفراغات العامة والخضراء وصيانة المنشآت واستدامة البيئة. ضعف حيوية المجال العام وعدم وجود أنشطة حيوية تلبي احتياجات السكان وبالتالي تشجع على المشي في حدود مسافة سير مقبولة يحد من التجربة الحسية الحركية وبالتالي يحد من

18 Mixed use development: concepts and application Ahmed Abu El-Soud Hassan, P.1-23 جدول )6( تقييم أثر الفصل بين االستعماالت بمنطقة التجمع الخامس مدينة القاهرة الجديدة الجدوى االقتصادية توفير فرص العمل إحساس المكان رغم توفر بيئة سكنية جيدة وبنية جيدة من الفراغات العامة والخضراء ومسارات المشاة. أرض التجمع هي ملك للدولة وبالنظر إلى طبيعة تنميتها فهي ال تحقق الجدوى االقتصادية المرجوة منها من حيث العوائد المالية المستدامة فمراكز الخدمات بالمجاورات واألحياء معظمها دور واحد أو دورين وأما مركز خدمات التجمع بحد أقصى ارتفاع ثالثة أدوار ويشتمل على عدد محدود من القطع تجاري إداري فضال عن سوء تخطيط الفراغات العامة كما وكيفا بمركز الخدمات إضافة إلى عدم وجود استعماالت بالمناطق السكنية مثل االستعماالت التجارية واإلدارية على حدود المناطق السكنية في الشوارع الرئيسية بما يبعث حيوية المجال العام ويلبي احتياجات السكان ويولد فرص عمل ويعظم من العوائد المالية للجهاز. هناك قصورا كبيرا في العالقة بين السكن وأماكن العمل في منطقة التجمع الخامس حيث أن معظم السكان يعملون بالقاهرة األم ومناطق أخرى ولم يقدم مخطط المنطقة مناطق استعماالت مختلطة التي يمكن أن توفر فرص عمل بديلة لبعض قطاعات العمل فالفصل بين االستعماالت ومحدودية األنشطة بمراكز الخدمات كانت محددا لتوفير فرص عمل بالمنطقة. المصدر: الباحث بناء على الزيارات الميدانية والمقابالت الشخصية مع سكان حالة الدراسة 3/6 حالة " كايرو فيستفال ستي" بمدينة القاهرة الجديدة: مشروع " كايرو فيستفال سيتي " Ciro Vestival City هو أحد مشروعات مجموعة شركات الفطيم يقع المشروع بمدخل مدينة القاهرة الجديدة )شكل 14( وهو مشروع استعماالت مختلطة )شكل 15( يدمج ما بين السكن والعمل والترفيه بمساحة إجمالية 700 فدان )جدول 7( ويوفر المشروع 50 ألف فرصة عمل مباشرة وغير مباشرة ويشمل المشروع مركز تسوق إقليمي يوفر ) م 2 ( مساحات تجارية للتأجير و) 6500 مكان انتظار( الحي التجاري الذي يوفر ) م 2 ( مساحات مكتبية باإلضافة للمطاعم والمقاهي والخدمات وعدد )11000 مكان انتظار( منتجع فندقي فاخر للضيافة سعة )400 غرفة( وفندق لرجال األعمال وخدماتهم حديقة السيارات )معارض سيارات دولية( المدرسة األمريكية الدولية منطقة سكنية )13 ألف نسمة( بها منطقة للفيالت )500 فيال( ومنطقة عمارات سكنية فاخرة متنوعة المساحات ونادي إجتماعي للسكان ويوضح الشكل )16( مخطط التصميم العمراني للمشروع حيث تكامل المكونات وتوفير فراغات عامة وخضراء تتسم بحيوية المجال العام وسبل الرفاهية )2014 Futtaim,2013,.)Al- وقد تم تصميم المشروع وفق اعتبارات االستدامة في جميع الجوانب سواء في اإلنشاء أو التشغيل حيث الجمع بين أسلوب الحياة والمناظر الطبيعية وتوفير مسارات للدراجات والحدائق والمتنزهات والممرات والساحات العامة للمشاة بما يعزز الجانب االجتماعي بين سكان المشروع ومراعاة البعد البيئي وأعمال الصيانة في استخدام عناصر التنسيق )شكل 16( وتقليل استهالك الطاقة باستخدام إضاءة الليد ونظم تخفيت اإلضاءة ( Dimming )systems وتوفير مصادر متعددة للطاقة لتفادي انقطاع التيار ومحطة تبريد مركزية ومركز للقيادة والتحكم في االعمال الكهربائية والميكانية لجودة التشغيل وسهولة اعمال الصيانة باإلضافة إلى النظم التقنية والتكنولوجية الذكية )2014 Futtaim, )Al- ويوضح جدول )8( تقييم أثر االستعماالت المختلطة بالمشروع: شكل )15( مخطط استعماالت أراضي المشروع شكل )14( موقع المشروع بمدينة القاهرة الجديدة كايرو فيستفال سيتي 18 المصدر: عمل الباحث - خريطة أساس من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة. المصدر: )2014 Futtaim, )Al- بتصرف من الباحث

19 شكل )16( مخطط التصميم العمراني للمشروع جدول )7( ميزانية استعماالت أراضي المشروع النسبة % المساحة بالفدان االستعماالت %28.5 %8 %15.4 %2.5 % سكني فيالت سكني عمارات تجاري/ تجزئة معارض سيارات تجاري إداري %2.3 %1.8 فنادق وضيافة 16.1 المصدر: عمل الباحث تعليمي 12.6 %1 مرافق 7 طرق وفراغات المصدر: )2013 )Al-Futtaim, بتصرف من الباحث % %100 اإلجمالي 700 شكل )17( مراعاة علمية التصميم العمراني للمشروع ألبعاد االستدامة المشروع جدول )8( تقييم أثر الفصل بين االستعماالت بمنطقة التجمع الخامس مدينة القاهرة الجديدة برنامج السيارات عناصر التقييم الفراغات العامة وقوف المصدر: )2014 Futtaim, )Al- بتصرف من الباحث األثار المترتبة على الفصل الميكانيكي بين االستعماالت تم عمل برنامج جيد النتظار السيارات لكل استعمال على حدة ولكن بشكل سطحي مما أدي إلى استهالك مسطحات كبيرة في توفير أماكن االنتظار في حين لو تم أماكن االنتظار في شكل جراجات متعددة الطوابق كان من الممكن أن تزيد من مسطحات الفراغات العامة والخضراء. يوفر المشروع فراغات عامة حيوية وذات تنسيق ثري عالي الجودة حيث دمج الفراغات العامة مع األنشطة الحيوية بما يلبي احتياجات المستخدمين ويعزز الجانب االجتماعي والترفيه. 19