A Novel Coding Method for Radar Signal Waveform Design

النسخ

1 التقييم ي: لسحات من واقع السسارسة الدهدان 2 1 سمطى يحي دمحم محطؾد الظاهر أبؾ القاسؼ دمحم الشيخ قسؼ الهظدسة الطدنية كمية الهظدسة- جامعة العمؾم و التقانة قسؼ هظدسة التشييد- مدرسة الهظدسة الطدنية- كمية الهظدسة جامعة السؾدان لمعمؾم والتكظؾلؾجيا 1 2 م د ت خ م ص تظاولته هتتلو الؾرقتتة د ارستتة أجر تته لتتدمواو تتعمتي طؾ تتؾ التقيتتيؼ العقتتار ال ارهؽ إلج ارء عطمية التقيتيؼ العقتار الطهظتة تلت ارتة الستؾدان والؾقتؾ فتتي الستتؾدان الد ارستة الطعظيتتة هتتدفه التتى ر تتد الؾ تت عمتى العؾامتا الطتة رة عميهتا والطعؾقتات والطشتاكا التتي تعتتر ماولتة هتلو اعتطتدت الد ارستة عمتى الطتظه الؾ تيي التحميمتي وتتؼ تصتطيؼ استتليان استتندم كتاداة ل طت الليانتات الطظمؾ تة لتحقيي األهدا الطرجؾة الد ارسة استهدفه األط ار الطشاركة فتي عطميتة التقيتيؼ العقتار ولتللػ وععته نستنة متؽ االستليان الطصطؼ عمى: )1( الطهظدسؾن العاممؾن القظا الهظدسي )2( اللظؾك العاممتة فتي م تال التطؾ تا والتقيتيؼ العقتار )3( الؾكاالت ة عمى التؾالي أكدت الظتائ أن هظاك قصؾر اليهؼ لدى نسلة مقدرة مؽ الطقييطيؽ يؽ ألسس عطمية التقييؼ كطا أن هظاك مةشت ارت ماع تة أن عمى األقا الومث مؽ الططارسيؽ لهلو الطهظة ال يستؾفؾن الطعامير واإلشت ارطات الؾاجب تؾافرهتا فتي خلت ارء التقيتيؼ العقتار بيؽ هةالء وجد أن %25 غير مقيدون أ مؽ الكيانات الطهظيتة اات الصتمة كتللػ اتضت أن عطميتة التقيتيؼ العقتار متؽ فتي الستؾدان تتؼ وفقاو لإلجتهادات الشنصية الغالب م عدم م ارعاة األسس العمطية السميطة لغياب نغام أو نطؾاج مؾلد و ابته وفتي أغمتب األليان ال مهتؼ القائطؾن بهلو العطمية ت تدار التقتار ر وليتل الست لت النا تة عطميتات التقيتيؼ العقتار لتؾلل ايضتاو أن هظالتػ عشتتؾائية فتتي العطتتا لتتدى الؾكتتاالت تتة والسطاستترة ومتتؽ التؾ تتيات التتتي أقرتهتتا هتتلو الد ارستتة وألهطيتتة تظتتؾ ر مهظتتة التقيتتيؼ ABSTRACT االهتطام بؾجؾد اتحاد مظغؼ هلو الطهظة م التام نغام أو نطؾاج مؾلد و ابه لعطميات التقييؼ ما أمكؽ كمطات مقتالية : التقييؼ الطقييطيؽ السؾدان This paper presents a recent study conducted to introduce the topic of Real Estate Valuation in Sudan. It aimed at depicting the current situation for the real estate valuation process as practiced in Sudan and assessing the factors affecting it besides evaluating the possible constraints and problems that could hinder the skilled practice of this profession. The descriptive analytical approach was followed to investigate the stated problem. A questionnaire was designed then used as the main tool to collect the data required to achieve the desired objectives. The targeted population comprised the parties involved in the valuation process and as such 50, 20,65 copies of the questionnaire were distributed to:(1) engineers who work for the engineering sector (2) banks operating in the field of real estate (3) real estate agencies respectively. The results confirmed that there is lack in the understanding of a significant majority of those practicing the process. There were alarming indicators that at least a third of the practitioners of this profession do not satisfy the criteria and requirements to be met for appraisers. of them were found to be unregistered with any authorized body or a relevant professional entity. Results have also demonstrated that the valuation process is mostly conducted on ad hoc basis due to the complete absence of a standard system or a unified and consistent model. Practicing professionals often do not care about records keeping for valuation exercises. Among the recommendations posted is the development of a union to regulate the profession with a commitment to a unified system and/or a consistent model for practice. Key words: Real Estate Valuation, Sudan 74 Sudan Engineering Society Journal, March 2017, Volume 63; No.1

2 1 تمهيد مؽ خلل الطللل الحقا الهظدسي السؾدان وجؾد خما فهؼ عطمية التقييؼ لدى الكوير مؽ مطارسي هلو الطهظة م عدم التحقي مؽ اتلا أسس عمطية وا حة لتظليي عطمية التقييؼ مظ يل قد أو عدمه غياب الطكاتب الطتنصصة م ال التقييؼ ء عدم وجؾد أف ارد مةهميؽ لمقيام عطمية التقييؼ وإن وجدوا قد ال مؾجد وا أساس عمطي سمسى يحي دمحم محسهد الطاهر أبه القاسم دمحم الذي لمقيام بها ألهطية العقا ارت اقتصاد الدول مؽ ليث مساهطتها الدخا القؾمي فتن قصؾر الطعرفة بهلا ال انب الحقا الهظدسي يحتؼ القاء الضؾء عمى هلو الطهظة واإلهتطام بد ارسة واق مطارستها السؾدان صؾرة ميصمة وكللػ معرفة معؾقات تظليقها 2. أهداف الد ارسة الد ارسة هلو تهد فهؼ اطارها الظغر والػ الى تظاول طرق وأساليب التقييؼ وعكس ال انب التظليقي الطتل مؽ خلل ر د ملم مؽ واق الططارسة خلل علر السؾدان تقصي الظقاط التالية:) 1 ( الؾقؾ عمى الؾ ال ارهؽ لططارسة عطميات التقييؼ السؾدان وقياس مدى فهؼ وإلطام الططارسيؽ لها وفقاو لألسس والطعامير الطتعار عميها عالطياو) 2 ( تقصي األط ار اات العلقة عطمية التقييؼ عمى تظؾ ر التقييؼ والطعؾقات الداء التقييؼ الططارسيؽ لمطهظة 3.اإلطار الشظري 1.3 مقدمة أ ارء لؾل العؾاما الطة رة السؾدان) 3 ( ر د الطشاكا السؾدان مؽ وجهة نغر تشكا الوروة ة قؾة اقتصادية وإستوطار ة عالية القيطة أ دولة مؽ دول العالؼ ألنها تدخا جطي اإلستوطار ات سؾاء ة الصظاعية الت ار ة السيالية الترهية التعميطية أو الط ار العامة أو الندمات وتعتلر الوروة ة أ طؽ استوطار طؾ ا الطدى مؽ نالية القيطة ة وتدخا الوروة ة جطي م االت الحياة تقر لا ان اإللتياج الى التقييؼ لاجة الى تقييؼ أ ل وأ بدأ م نغام التؾارث وأ ل الظاس ؾلهؼ ة لتقسيؼ األنصلة الطي ارث التقييؼ لدمث العامة عظدما بدات الحكؾمات الطتتالية جطي الدول اتلا سياسة النصنصة تردد مصظم "التقييؼ " كوي ارو األونة األخيرة وخا وة طا متعمي أعمة الرهؽ قادت العالؼ الؾاليات الطتحدة األمر كية التي الى أعمة طالظة طاله أعتى مةسسات الرهؽ الؾاليات الطتحدة والعالؼ أسرو وعمى أرسهطا مةسستان عطلقتان هطا "فاني عمى مستؾى العالؼ السؾدان التطؾ ا العقا ارت التي تؾ " و"فر د ما عهر تداول مصظم ماك" و عض اللظؾك الشهيرة "التقييؼ " كورة نهايات القرن العشر ؽ م بدايات عهؾر ميهؾم اللظؾك ليث برعت الحاجة كرهؽ لعطمية التطؾ ا الى تحدمد قيؼ [1] 1.3 مفههم التقييم والتثسين ي التقييم هؾ "تحدمد قيطة تقدمر ة لشيء ابه غير مظقؾل بظاء عمى د ارسة مستقيطة لألسعار ولحالة السؾق" [1] اما التثسين عر أنه عطمية "تحدمد قيطة لشيء ابه بظاء عمى د ارسة مستقيطة لألسعار و حالة السؾق ألنؾا شليهة [5] عدد مؽ العلا ارت بيؽ هلا الصياغ كالتقييؼ وقد شا كوي ارو استندام والتوطيؽ والتسعير اليرق بيؽ التوطيؽ والتقييؼ هؾ اليرق بيؽ الوطؽ والقيطه: فالوطؽ - هؾ العؾ عقد اللي خا ه و كؾن تحدمدو عائداو الى اتياق بيؽ اللائ والطشتر سؾاء كان قميلو أو كوي ارو اما القيطه فتكؾن عؾ او اللي وغيرو وهي ما مؾا مقدار ماليه الشيء و عادله الؾاق حسب تقؾ ؼ الطقيطيؽ )بتار خ: 2516/5/15 م( وعمى اات الظسي يطكؽ تعر ف اليرق الوطؽ "التوطيؽ" عمى و"التسعير" أنه "ما يعتلر السعر عمى كاليرق بيؽ الوطؽ ي عا بدأل عؽ الطلي والسعر أنه الوطؽ الطحدد الشأئ سمعة ليث يعر تتياق الطتلايعيؽ طا مؽ السم سؾاء كان دون القيطه ام فؾقها اتيي الظاس عميه ام لدد مؽ قلا ال هة الطسئؾلة اما التسؾ ي مؽ شركات فهؾ م طؾعة مؽ ال هؾد الطظغطة التي تللل اإلستوطار مؽ أجا التعر عمى التياجات الطشتر ؽ أنؾاعهؼ الطنتمية و تت اهاتهؼ الطتعددة وترجطة هلا ؾرة مظت عقار الطعيشية وتقاليدهؼ اإلجتطاعية طكؽ تعر ف متظاسب م التياجاتهؼ وإمكانياتهؼ وعروفهؼ شر ظة أن يحقي هلا الطظت األمؽ واألمان وال ارلة والسعادة لقاطظيه [2] عمى " "الطقيؼ أنه الػ الشنص الل ووفقاو لللػ يقؾم بتقييؼ العقا ارت بتحدمد قيطتها الحالية و كؾن لديه النلرة اليظية لللػ ولا ا عمى التدر ب الطظاسب مؽ ال هات الطنتصة [2] و"الطوطؽ" هؾ الػ الشنص الل تعظي الت ارخيص طاولة الطهظة و ةد وقلا انتشار مؾ ؾ التقييؼ [2] التقييؼ ينض لقؾانيؽ و اعرة الت ارة التي عطمه عؽ طر ي الطادات كان الطوطؽ يقؾم عطمية Sudan Engineering Society Journal, March 2017, Volume 63; No.1 75

3 التقييم ي: لسحات من واقع السسارسة الدهدان ` 1.1 بطبيعته سؾاء كانه ح ارو ة أو و "هؾ الطلاني كا أ نؾاعها واأل ار ي ا ار ي بظاء أو ا ار ي ع ارعية والػ سؾاء كانه الطلاني أو األ ار ي مطمؾكة أو مستأجرة ينض لها الطظقؾل موا: الطمكية و عض الحقؾق العيظية اإلرتياق ولي السكؽ ولي الرهؽ الرسطي "التقييؼ و نض لقؾاعد قانؾنية ال قؾاعد التؾ يي وقؾاعد اكتساب التي ترد اال عمى عقار موا لي [2] ه يقؾم والل " الطشاركؾن عطمية التقييؼ هؾ الطقيؼ وأشهر أنؾا التقييؼ وقد يكؾن. كا مؽ "الطقيؼ الداخمي" وهؾ مقيؼ مؾعف لدى الطشرو وعادة و يستظي أن مملي االستقللية والطؾ ؾعية الطظمؾ ة أو "الطقيؼ النارجي" وهؾ الطقيؼ الل شركة العطيا أو مقيطي الشيء كا متظملات عا قؾاعد السمؾك الطهظي ال تر ظه علقات جؾهر ة م مؾ ؾ التقييؼ وقد مرتلط بهلو العطمية ايضاو مؽ يعر بت "السطسار " وهؾ الشنص الل يساعد تعر ف اللائ الطشتر أو العكس والحصؾل عمى عطؾلة بدون الحصؾل عمى رخصة مؽ ال هات الطعظية وكللػ والل القانؾني النلير يعمؼ تيا يا القؾانيؽ ة وتكؾن لديه الد ارية طي أنؾا العقؾدات و ستظي أن يظرح أريه القانؾني تس يلت األ ار جطي الطظاععات ة و عمؼ اج ارءات ي وجطي اج ارءات الطمكية [2] 1.3 أهسية التقييم ي تظل أهطية تظليي نغام التقييؼ ع ىم أ دولة مؽ كؾنه يعطا لط ايقا السؾق والتحرك هلا السؾق مؽ خلل مظغؾمة محددة الطعالؼ عيدة عؽ العطا العشؾائي فؾائد جطة تتطوا ولمتقييؼ القيطة اليعمية لمعقار أ و ء أو اي ا ارو )2( لتؾر د أو تصكيػ أ ش ار التطؾ ا :( 1 ) غير الؾا الطساعدة عمى معرفة معاملت عقار ة سؾاء كانه بيعاو أو يقؾم عمى عطمية التقييؼ أ ؾل عقار ة )3( لكؾن )4( لإلستيادة مظه التحدمث الطستطر لقيؼ األ ؾل ة لمشركات واألف ارد لطساعدتهؼ اتناا الق ار ارت ليال تمػ العقا ارت [1] 1.5 أغ ارض التقييم ي تتعد األغ ار التي األغ ار لتحدمد السعر الل مؽ أجمها ي ر التقييؼ تتعد الظتائ فعمى سليا الطوال ال الحصر ي ر لتحدمد الوطؽ العادل لمش ارء أو عقار عيظه ك اء مؽ تركة و تعدد التقييؼ يظمله اللائ لعقار محدد أو لطساعدة الطشتر قيطة نسلة ألملك م ارد تلادلها بيؽ أط ار عض األليان لتحدمد قيطة أو مي ارث أو قد يكؾن الغر تحدمد منتمية أو عظد اندماج أو تصيية أو افلس الشركات و مؽ التقييؼ تحدمد قيطة تطؾ ا قر ألامؽ اخرى والتي عقار يكؾن الغر عادة ما تكؾن نسلة مؽ القيطة السؾقية لمعقار أو تحدمد اي ار لألملك كظسلة مؽ قيطتها أو تحدمد قيطة التأميؽ الؾاجب عمى األملك مؽ الظؾالي اإلنشائية قد يكؾن التقييؼ مييداو عظد تحدمد تكمية عيؾب ك اء مؽ عطمية تقا اإلنشاء ي أو لتحدمد خسائر األملك نتي ة لر ي أو عؾا ف أو عالعل أو أعطال شغب أو لتحدمد قيطة أعطال تؾسعات مستقليمة او اختيار أنسب قيطة إلستندام أملك خالية او لتى تقصي قابمية ملظى لمهدم مؽ عدمه إلعادة أستندامه ظر قة أفضا او تحدمد ما ااا كان اإلستندام الحالي ألملك هؾ أفضا استندام لها أم ال [4] تهتؼ جطي القظاعات العامة والنا ة تقر لا طعرفة قيؼ العقا ارت فطول مهتؼ الطؾاطظؾن طعرفة قيؼ عقا ارتهؼ ألغ ار الت ار ة التلادالت اللظؾك تسعى لطعرفة قيؼ العقا ارت لتحدمد قيؼ القرو الططظؾلة والطحاكؼ لميصا الظاعات بيؽ منتمف ال هات وكللػ القظاعات الحكؾمية الطنتمية واللمديات والطكاتب ة وشركات اللظاء والطستوطرون قظا اإلسكان وغيرهؼ بظاء و تصظيف العقا ارت )موا: الشقي والطصايف محلت اللي الطلاني و تؼ [2] عمى نؾعها فتصظف اما عقا ارت سكظية والييلت( أو عقا ارت ت ار ة )موا اإلدار ة( أو عقا ارت ظاعية )موا: الطصان والطناعن( أو عقا ارت ع ارعية )موا: الطار عقا ارت ألغ ار متنصصة )موا: والطدارس( 1.3 العهامل السؤثرة عمي التقييم ي مؽ العؾاما األساسية تختل الهد مؽ التقييؼ مولو: شركة أو بي عطمية التقييؼ الطساجد اختل واللساتيؽ( أو والطستشييات قيطة التقييؼ عظد عطا تقييؼ لظا أو تصيية مظلغي عمى خلير التقييؼ عطا تقييؼ ه مؽ الدقة ما يحقي العدالة ل طي األط ار أما ااا كان التقييؼ بهد تحدمد القيطة السؾقية أل ؾل شركة أو لتقييؼ شركة أو لرهؽ عقار فتن التقييؼ ي ب أن يكؾن لل ار مؽ وجؾد أ ع ادة ه ألنه يحقي مكسب غير لقيقي فطولو مؽ ال ؾانب الطهطة عطمية التقييؼ اشت ارطات اللظاء والهدم والتعمية وجؾد رخصة محددة عدم وجؾد مناليات وجؾد عقد اي ار ونؾعه وأل القؾانيؽ ينض هلا العقد وها هؾ مطتد أو طدة محدودة ونؾ وجظسية الطستأجر )ألنه عض الحاالت يكؾن عقد اإلي ار لألجانب العطمة األجظلية مياة لمقعار ألنه يحقي دخا مرتي ) )2( مؽ الطهؼ أيضاو األخل اإلعتلار نؾ الطمكية خالصة مس مة لشنص أو لعدة أشناص 76 Sudan Engineering Society Journal, March 2017, Volume 63; No.1

4 سمسى يحي دمحم محسهد الطاهر أبه القاسم دمحم الذي ونؾ العلقة بيؽ الشركاء وها تؾجد ناعات كللػ ما ااا كان مرهؾناو لمغير أو عميه أ لقؾق لمغير مؽ العؾاما الطهطة وكللػ الحالة اليظية لمعقار فطولو عظد تقييؼ األ ار ي فتن نؾ الترة وقرب الط ار لها مؽ العؾاما الهامة عؽ التقييؼ [2] معرفة سلب اللي ها هؾ ا ظ ارر أم بي لعدم اإللتياج أم بي لؾجؾد مشاكا بيئية أو سلب عدم الصيانة كا هلا مة ر عمى التقييؼ ومطا ال شػ ه مستؾى الطظظقة ما ااا كانه مادلطة أو هادئة سهؾلة الؾ ؾل الى الطكان وجؾد أماكؽ انتغار قرها مؽ مركا الطدمظة قرها مؽ الطركا الت ار ة نسلة الطسظحات النض ارء وجؾد نؾاد الطظظقة وجؾد مدارس أو معاهد أو جامعات مة ر اإلي اب أو السملية عمى التقييؼ طلقاو لظؾ وإستندام الط ارد تقييطه وعظد الدف الظقد يكؾن الوطؽ منتمف عؽ الدف اآلجا طلقاو لمطدة وعدد األقساط والضطانات النا ة بللػ و لالة وجؾد ركؾد اقتصاد أو معدالت عالية لمتضنؼ مة ر الػ عمى التقييؼ تأ ي ار ملاش ارو [1] مؽ عؾاما ن اح التقييؼ جط الطعمؾمات الصحيحة و حتاج الػ الى م هؾد كلير ومؽ مصادر جط الطعمؾمات اإلنترنه الط لت والصحف نش ارت وع ارة الإلسكان واإلقتصاد وال هات التا عة لهلو األماكؽ الططا مة الؾسظاء يؽ الؾكاالت ة شركات التسؾ ي مستظدات الطميكة مصمحة الأل ار ي الض ارئب ة اللظؾك شركات التأميؽ وشركات الط ار العامة الطعار الطتنصصة الغرفة الت ار ة الطقاوليؽ والطهظدسيؽ الطوطظيؽ القضائييؽ وال طعيات الهظدسية [4] 1.3 خطهات عسمية التقييم اولا: تحدمد مؾ ؾ التقييؼ والػ يشطا الطؾق طا الػ الطلاني الطؾجؾدة نؾ ممكية الطقيؼ القيطة الطظمؾب تقييطها )تنتمف اختل القيطة الطظمؾب تحدمدها( الغر مؽ التقييؼ وهلو تتؼ اإلتياق بيؽ طالب التقييؼ والنلير تار خ التقييؼ وأ عؾاما خا ة تحد مؽ قيطة التقييؼ ثانيا: تحدمد الطعمؾمات الطظمؾ ة ومكان الحصؾل عميها ومؽ الطعمؾمات السا قة متؼ تحدمد الظر قة األنسب لعطا التقييؼ و كوير مؽ األليان تكؾن الظر قة الصالحة والدة فقط لتعلر جط الطا د مؽ الطعمؾمات متى تؼ تحدمد نؾ التقييؼ متؼ تحدمد نؾعية الطعمؾمات الطظمؾ ة والطظاسلة لكا طر قة و ب أن يكؾن الطقيؼ ممؼ كييية جط الطعمؾمات ومصادرها ثالثا: جط وتس يا والتحقي مؽ الطعمؾمات العامة كاللمد الطحافغة الطدمظة والطظظقة الط اورة ومعمؾمات خا ة وتشطا مؾق ظر قة التقييؼ اربعا: اللظاء اإل افة تحدمد أقصى وأفضا الى عض الطعمؾمات النا ة استندام لمعقار والػ لتحدمد قؾى السؾق الضاغظة إلستغلل ألقصى وأفضا استندام )أعمى رحية استندام ( خامدا: تقدمر قيطة األر والػ علر مقارنة النؾاص الظليعية والندمات الط اورة لمطؾق )غير شاممة اللظاء( طويلتها الطؾاق بظاء عمى ما سلي و القر لة التي لها أفضا وألسؽ استندام مطا ا متؼ تعدما سعر األر لتعكس اإلختلفات ال ؾهر ة بيؽ مؾق التقييؼ والطؾاق الطقارنة الطؾاق الط اورة سادسا: و ومؽ هلو الطقارنة و الحكؼ عمى أسعار متؼ تحدمد سعر األر تقدمر قيطة الطلظى )التحسيظات( ألد الظرق الول ة الطعروفة: طر قة التكمية طر قة الطقارنة الليؾ السا قة طر قة لساب القيطة ال أرسطالية لمدخا سابعا: التؾي بيؽ الظتائ السا قة النه عادة و ال تظت هلو الظرق السا قة قيطة والدة لمعقار للا ي ب عمى الطقيؼ ان ال يأخل القيطة الطتؾسظة وإنطا عميه اعظاء الؾعن األكلر لمظر قة التي أكلر وعن مقارنة الظرق األخرى والتي تعكس أكلر دقة ثامشا: اعداد التقر ر الظهائي لمتقييؼ والل يحؾ تحغى قائطة الشروط الطحددة لصللية التقر ر ولدور الطقيؼ والغرو العامة التي تحتها التقر ر كطا يحؾ عمى النظؾات التي اتلعها إلعداد التقر ر 1.3 طرق وأساليب التقييم ي: التقر ر شهادة مؽ الطقيؼ لمتأكيد تؾجد طرق لدموة عمطية لعطمية التوطيؽ أو التقييؼ تكاد تكؾن أكور واقعية وأقرب لمقيطة اليعمية لمعقار أو األر معرفة طظها وقيطتها مكان وعمان معيظيؽ الطظمؾب اكور هلو الظرق شيؾعاو: )1( طر قة لساب التكمية )2( طر قة الطقارنة و) 3 ( طر قة لساب أرس مال الدخا تعتطد تحميا "أعمى طر قة لساب التكمية وأفضا استندام" عمى لساب قيطة األر تستندام ؼ لساب الطظشات ظر قة التكاليف سؾاء الحصر خا ة لألعطال الغير مكتطمة- أو طر قة الطعاما الظقد لإلنشاءات Index( )Construction أو ظر قة لساب سعر ولدة اللظاء التشظيلات وإجطالي الطظشأ والل اهلك والتي مسظ تعتطد عمى نؾعية اللظاء ومستؾى الػ م يم الطظشأ لساب معاما يعتطد عمى العطر اليعال لمطظشأ وليس فقط عطرو اإلقتصاد وهلا الطعاما يطكؽ أن يقسؼ الى اهلكات طليعية Sudan Engineering Society Journal, March 2017, Volume 63; No.1 77

5 تظت مؽ اإلستندام الطعتاد Deterioration( )Physical وهلو يطكؽ علجها بتكمية مقلؾلة تغير التياجات الط تط اهلكات أو التقييم ي: لسحات من واقع السسارسة الدهدان األداء قد تظت مؽ ` Obsolescence( )Functional وهى أيضا قابمة لمعلج ولكؽ بتكمية أعمى أو اهلكات نتي ة عؾاما خارجية Obsolescence( )External موا تغير استندام الطظظقة لألسؾأ مولو وهلو غاللا ال يطكؽ علجها و تدخال معاملت هلو االهلكات الول ة يطكؽ لساب قيطة الطظشأ الحالية [2] اما طر قة الطقارنة فتعتطد أساساو عمى أسعار السؾق الحالية للي عقا ارت مطا مة لمعقار مؾ التقييؼ وليث انه مؽ الطستحيا اي اد عقار ؽ متطا ميؽ تطاماو ب عطا التعديلت الطظاسلة عمى أسعار العقا ارت الطقارنة نصؼ قيطة اللظؾد التي تطوا مياة وإ افة قيطة اللظؾد التي تطوا مياة لمعقار الطقارن لعقار التقييؼ والػ لحساب قيطة مؾ ؾ التقييؼ طر قة لساب أرس مال الداخا هي طر قة تظ غاللاو تقييؼ العقا ارت الت ار ة وتعتطد عمى لساب القيطة الحالية ل أرس مال ا التدفقات الظقدية التي يشغمها خلل عطرة االقتصاد وتقتضي الظر قة اإللطام تم اردات ومصروفات واهلكات ومعدل سعر النصؼ الطقلؾل عمى هلا الظؾ مؽ االستوطا ارت لمؾ ؾل الى أرس مال التدفقات الظقدية خلل عطر [4] 1.3 السعايشة ية تعتلر الطعامظة ة مؽ األعطال الضرور ة األجهاة عطمية التقييؼ لمتأكد مؽ أن اللظاء واإلنشاء والطكؾنات الداخمية وجطي الطستعطمة ه مؽ أجهاة كهر ائية وميكانيكية تةد وعييتها العمطية عمى أكطا وجه [1] الطعامظة ة الامية يير ها قانؾن التلادل [1] وتعتلر اج ارءات عطمية عض اللمدان بؾاسظة متنصصيؽ لحطاية الطشتر الل له الحي الغاء كاما العطمية الش ارئية ااا التاج الطظال الى تصميحات رئيسية يع ا الطشتر مادياو عؽ القيام بها وقد مرفض اللائ تحطا تكميته مؽ نالية أخرى ان لؼ تكؽ الطعامظة الامية لطتا عة عطمية التلادل فتن القيام بها رور لا ادة عاما اإلططئظان لمطشتر ومعرفة لالة اللظاء قلا وعظد استهلكه لللػ فاألفضا أن يقؾم مالػ بظيسه صلحة الطشتر األجهاة وإاا ما ليه انتلاو الطشتر فلبد مؽ استيضاح عظدما يقؾم أ الب أ وإرشادو الى كييية عطا كا أمر غر ب أو غير عاد ي ب عمى كطا الب نؾ مؽ أعطال التصميحات لملظاء أو أعطال الصيانة خلل فترة اشغاله لمعقار أن يحتيل اإليصاالت وتقديطها لمطشتر ال دمد أ ظاء عطمية التلادل والطحافغة عمى الصيانة الدور ة وعمى الطشتر والػ مؽ اب الحرص أخل كاما وقته لطعامظة ولؾ ط ارفقة أها اإلختصا ات ااا لام األمر وأن ال متسر مظمقاو با عميه أن يعظي هلو النظؾة لقها التام قلا استئظا عطمية الش ارء [2] 3 مشهج إج ارء الد ارسة لد ارسة مشكمة اللحث وتحقيي األهدا الطلكؾرة مقدمة هلو الؾرقة تؼ استندام الطظه الؾ يي التحميمي الل يعتطد عمى د ارسة الغاهرة كطا هي الؾاق و هتؼ بؾ يها و ياو دقيقاو و علر عظها تعلي ارو وا حاو بؾ ف خصائصها و طكؽ التعلير عظها رقطيا لتؾ ي مدى نتائ تساهؼ فهؼ الؾاق ارتلاطها الغؾاهر األخرى ومؽ ؼ الؾ ؾل الى و ظاء عمى الػ وجد أن األداة األكور ملئطة لإلستندام هلو الد ارسة هي االستليان 3.3 ترسيم الستبيان تؼ تصطيؼ ل ة نسخ لإلستليان وتؼ تؾع عه لمعيظة الطستهدفة هلا اللحث كاآلتي: عمى اليئات الول ة الظسنة )أ( استهدفه اليئة األولى وتؼ تصطيؼ اإلستليان ليتكؾن مؽ 4 أجاء: ال اء األول اشتطا عمى بيانات عامة )الطةها العمطي م ال التنصص نؾ القظا الل يعطا ه الطشاركؾن( والػ غر عدد سظؾات النلرة م ال التقييؼ الظقا ة الطهظية التي متل لها تؾ يف العيظة الطشاركة ال اء الواني غظى عض محاور اللحث الرئيسية )موا النظؾات التي اتلاعها إلتطام عطمية التقييؼ ي ب األسس والعؾاما الؾاجب م ارعاتها الطعمؾمات والليانات التي تة ر عمى عطمية التقييؼ وال هات التي تم أ لعطميات التقييؼ وأنؾا العقا ارت الطقيطة( أما ال اء الوالث فقد ركا عمى د ارسة محاور اللحث الوانؾ ة طا اشتطا ال اء ال ار مؽ اإلستليان عمى أسئمة ار د بها تقصي والطعؾقات التي اليئة تؾاجه عطمية التقييؼ الطشاكا لططارسيها مؽ تمػ الظسنة )ب( استهدفه اليئة الوانية مؽ الطلحؾ يؽ وتؼ تصطيؼ اإلستليان ليشتطا عمى أسئمة الغر مظها ر د طر قة اج ارء عطمية التقييؼ والتقييؼ السؾدان عض اللظؾك العاممة م ال التطؾ ا الظسنة )ج( استهدفه اليئة الوالوة مؽ العيظة وهدفه األسئمة الى التعر عمى الظر قة التي تعطا بها الؾكاالت ة والسطاسرة ومدى تأ يرهؼ عمى عطمية التقييؼ السؾدان 78 Sudan Engineering Society Journal, March 2017, Volume 63; No.1

6 سمسى يحي دمحم محسهد الطاهر أبه القاسم دمحم الذي 3.3 العيشة السذاركة بالد ارسة: لد ارسة الؾ العيظة الطستهدفة ال ارهؽ لعطمية التقييؼ السؾدان تؼ تقسيؼ هلو الد ارسة الى ل ة فئات: اليئة األولى تضؼ عض الطهظدسيؽ والطقييطيؽ العامميؽ هظدسة م ال التقييؼ لسب درجاتهؼ العمطية وتنصصاتهؼ الطنتمية )ت ارة قانؾن ادارو( العامميؽ القظاعيؽ الحكؾمي والناص و طكؽ و يهؼ ان لدمهؼ خلرة وإلطام جيد عؽ كييية عطا التقييؼ و مغ عددهؼ 55 مقيطاو عقار او اليئة الوانية اشتطمه عمى عض اللظؾك العاممة م ال التطؾ ا السؾدان و طكؽ و يهؼ ان لدمهؼ خلرو جيدة م ال التطؾ ا والتقييؼ و مغ عددهؼ 25 بظكاو اما اليئة الوالوة فتكؾنه مؽ الؾكاالت ة والسطاسرة العامميؽ م ال العقا ارت تعتلارهؼ جاء ال مت أا مؽ واق عطمية التقييؼ عدد الطشاركؾن مؽ لمطشاركيؽ 65 اليئة هلو تحميل ومشاقذة الشتائج مؽ خلل ما هظاك تياوت السؾدان وقد بمغ مشاركاو ليكؾن العدد الكمي أعهرته الظتائ ل طمة الطشاركؾن مؽ اليئة األولى مةهلت الطقيطييؽ العمطية بيؽ لا ميؽ عمى اللكالر ؾس بظسلة %36 ونسلة %44 مؽ الحا ميؽ عمى مةها الطاجستير ونسلة %25 مؽ الحا ميؽ عمى درجة الدكتؾ ارو ووفقاو لطا هؾ مظصؾص عميه مؽ معامير لنلير التقييؼ )لصمؾله عمى مةها فؾق ال امعي( تشيير الظتائ الى انه الرغؼ مؽ استيياء الغاللية )%64( مؽ الطشاركيؽ لهلا الشرط اكور مؽ مث القائطيؽ بهلا الدور مؽ الطشاركيؽ مةهلتهؼ غير مظا قة لطؾا يات خلير التقييؼ الطتعار عميها أما طا ينتص ط ال التنصص أن النميية أكدت الظتائ فقد األكاديطية لمطقيطييؽ تلامظه طا بيؽ ت ارة )%45( ألد م االت الهظدسة )%26( ادارة )%16( أو قانؾن )%12( طا تياوته سظؾات خلرتهؼ %36 قد مارسؾا التقييؼ م ال التقييؼ ما بيؽ فاشارت الظتائ 15-5 أن الى سظة و %35 قد مارسؾو ما بيؽ سظة طا أكدت نسلة %24 مطارستهؼ له ألقا مؽ 5 سظؾات واللفه لمظغر تمػ اليئة األخيرة تقر لاو ر الطشاركؾن مطا مةكد لمتقييؼ إلشت ارطات القيام بدور خلير التقييؼ الظتائ والتي تطوا أن نسلة مقدرة مؽ الططارسييؽ فعمياو تقا خلرتهؼ عطا هؾ مظصؾص عميه أكدت ايضاو كطا هؾ مؾ مؽ الططارسؾن لمتقييؼ الشكا رقؼ - 1 أن %36 السؾدان مس مؾن لدى اإلتحاد العام لمطحاسليؽ السؾدانييؽ طا بمغ عدد الطس مؾن لدى الط مس الهظدسي السؾداني %25 طا أكد لدى اإلتحاد العام لمطحامييؽ السؾدانييؽ %12 36% 12% 4 35% 3 25% 15% 5% آخرون 12% أنهؼ مس مؾن شكل رقم 3: الشقابة السهشية السدجل بها السقيسهن يهن مؽ الطللل أن %25 لؼ يستظعؾا تأكيد تس يمهؼ أ الكيانات الطهظية ليؽ أكدوا ماولتهؼ لطهظة التقييؼ مطا متظا واإلشت ارطات الؾاجلة لنل ارء التقييؼ بالشدبة لمفئة الثانية فقد لعطميات التقييؼ هي و الحاالت هي %35 مؽ الحاالت أن اتض كللػ أكدت الظتائ %36 مؽ أن ال هات التي تم أ مؽ الحاالت أف ارد طا تطوا الشركات مؽ اللظؾك %26 مؽ %44 مؽ العقا ارت النا عة لمتقييؼ عقا ارت سكظية و %25 مظها عقا ارت ظاعية و قية العقا ارت بظسلة %15 انؾا أما طا ينتص طصادر جط الطعمؾمات التي متؼ اإلعتطاد عميها إلتطام عطمية التقييؼ فقد أكدت الظتائ كطا هؾ مشار اليه الشكا رقؼ 2 أن الومث تقر لاو )%34( يعتلر الؾكاالت ة او مصدر مهطاو جداو عطمية جط الطعمؾمات النا ة التقييؼ أكد طا %25 مؽ الطقييطيؽ أنهؼ يعتطدون عمى اإلنترنه والصحف والط لت و %26 مظهؼ يعتطدون عمى جطي الطصادر الطلكؾرة أعلو عظد القيام عطمية التقييؼ يعتطد الشر حة عمى الن ارئط الطسالية طا يعتطد لمطؾق الكروكي تقر لاو) %34 ( التقر ر الظهائي %26 مؽ الطقييطيؽ مؽ هلو %25 عمى كا مؽ صؾرة عامة والكامي ار اليؾتؾغ ارة و قؾم الومث تستندام كا ما اكر مؽ األدوات م تطعة اما فؾجد أن محتؾ اته تنتمف مؽ مقيؼ الى آخر فلالرجؾ الى الشكا رقؼ 3 متض أن %16 مدرجؾن ه النر ظة الظلؾغ ارة وخظاب التكميف كروكية لمطؾق فقط صؾرة عامة ونسلة تقر رهؼ الظهائي عمى كا الطعمؾمات الطلكؾرة %22 مهتطؾن بؾجؾد خر ظة %34 مهتطؾن أن يحتؾ Sudan Engineering Society Journal, March 2017, Volume 63; No.1 79

7 ` التقييم ي: لسحات من واقع السسارسة الدهدان عطا معامظة يقؾمؾن عطا معامظة لمعقار طا عض االليان فقط و %22 ناد ار ما أكد %16 عدم قيامهؼ طعامظة لمعقار مؾ ؾ التقييؼ عمى اإلطلق عظد اإلنتهاء مؽ عطمية التقييؼ اليعمية وجد أن %16 فقط يقؾمؾن عطا التقار ر الظهائية كا لاالت التقييؼ و %24 يقؾمؾن عطا التقار ر الظهائية 26% 34% 35% 3 25% 15% 5% اما أليانا %25 فظاد ار ما ييعمؾن بيظطا اكدت نسلة مقدرة )%45( عدم قيامهؼ عطا التقار ر الظهائية عمى اإلطلق مؽ الذكل رقم 3: مرادر جسع السعمهمات التي تعتسدون عميها 4 35% 3 25% 15% 5% إلتسام عمسية التقييم ي 38% 16% 22% 16% 6% 2% شكل رقم ) 1 (يهضح السدتشدات التي تزسن تقرير السقييم الشهائي طؽ الظرق الطتلعة إلج ارء التقييؼ أشارت الظتائ الى %56 مؽ الطلحؾ يؽ يعتطدون عمى أسمؾب مقارنة سعر م أن عقا ارت مطا مة و %28 يعتطدون عمى أسمؾب لساب تكاليف انشاء وما ه مؽ آليات و %12 يعتطدون عمى أسمؾب لساب القيطة الحالية لصا التدفقات الظقدية لمعقار بتحدمد قيطة أتعاب ال هة الطقيطة فقد أقر أن مؽ يحدد أتعاب ال هة الطقيطة هؼ األط ار اما طا ينتص %56 مؽ الطلحؾ يؽ الطستييدة مؽ عطمية التقييؼ طا أقر %32 أن اتعاب ال هة الطقيطة تكؾن نسلة مؽ مؽ قيطة التقييؼ نيسه واكد الحكؾمية التي %25 أن هظالػ عض ال هات تحدد أتعاب ال هة الطقيطة وخلل عطمية التقييؼ وجد أن نسلة %36 مؽ الطلحؾ يؽ يقؾمؾن بتحدمد مؾ ؾ التقييؼ بدقة دائطا اما %38 قؾمؾن بتحدمد مؾ ؾ التقييؼ بدقة أليانا فقط و %25 ناد ار ما يقؾمؾن بتحدمد مؾ ؾ التقييؼ بدقة و %15 اليقؾمؾن بتحدمد مؾ ؾ التقييؼ عمى اإلطلق أ ظاء قيامهؼ عطمية التقييؼ وجد ان الومث فقط )%34( مؽ الطقيطيؽ يقؾمؾن عطا معامظة لمعقار دائطا ليؽ ان %28 مظهؼ يقؾمؾن قلا وفقا لمظتائ الطتحصا عميها مؽ ردود اليئة الوالوة هظاك تأكيد مؽ %56 مؽ الطلحؾ يؽ عمى أن العامميؽ السؾداني ليس لدمهؼ اإللطام الكا طيهؾم التقييؼ القظا الهظدسي طا أكد %45 عكس الػ ولدى قياس ارمهؼ عؽ مدى الطام الطستييدمؽ مؽ عطمية التقييؼ طيهؾم التقييؼ فتن الطستييدمؽ مؽ تمػ العطمية لدمهؼ اإللطام الكا الظتائ الرغؼ مؽ اعت ار %54 اإل افة %44 أكدوا أن طيهؾم التقييؼ أ لته الى الػ أن %42 مؽ الطلحؾ يؽ بهلو اليئة مرون أنه تؾجد مكاتب كاة تقؾم عطمية التقييؼ السؾدان طا أشار %52 الى عكس الػ و اات الصياغ مرى %45 مؽ هلو اليئة أن مؽ يقؾمؾن عطمية التقييؼ القدر الكا فالقائطؾن بهلا العطا الكا طكان لمقيام بهلو العطمية و حسب لمقيام بهلو العطمية السؾدان اآلن مةهميؽ ومدر يؽ %48 مؽ الطشاركيؽ السؾدان غير مةهميؽ ومدر يؽ القدر و رى %65 مظهؼ أن مؽ الضرورة اج ارء عطمية التقييؼ وفقاو لير ي عطا مكؾن مؽ تنصصات منتمية )اقتصاد قانؾني هظدسي او ادار ) وترى غاللية مة رة )%76( أن وجؾد نغام مؾلد لمتقييؼ متؼ اتلاعه كا عطميات التقييؼ السؾدان ما د مؽ كياءة هلو العطميات وتتيي الغاللية العغطى )82 %( عمى وجؾب وجؾد اتحاد مهظي مظغؼ عطا خل ارء التقييؼ السؾدان و رى با %58 رورة م ارقلة عطميات التقييؼ مؽ قلا ال هات الطنتصة ألن الػ مؽ شأنه ان يقما مؽ فشا تمػ العطميات اما طا ينص الطشاكا والطعؾقات أن لؾالي تقييؼ عقار السؾدان فقد أكدت الظتائ التي تؾاجه عطمية التقييؼ كطا مؾ الشكا رقؼ 4 مث الطلحؾ يؽ )%32( يعتقدون أن عدم وجؾد خل ارء مةهميؽ ومدريؽ مؽ الطشاكا التي تؾاجه عطمية التقييؼ السؾدان طا اقر الومث ايضاو )%32( ان وجؾد الؾكاالت ة وعشؾائية العطا بها هؾ اهؼ الطعؾقات وجؾد نغام مؾلد لمتقييؼ كللػ مرى %14 ان عدم السؾدان هؾ الطشكمة األساسية 80 Sudan Engineering Society Journal, March 2017, Volume 63; No.1

8 سمسى يحي دمحم محسهد الطاهر أبه القاسم دمحم الذي التي تعؾق اج ارء التقييؼ يصؾرة متطيياة و رى الطعؾق الرئيس هؾ عدم وجؾد مكاتب هظدسية متنصصة أقر %12 ان 35% 3 25% 15% 5% 32% 14% 32% 6% 2% شكل رقم 3: السذاكل والسعهقات التي تهاجه عسمية التقييم ي الدهدان %85 مؽ اللظؾك الطستهدفة أنه التقييؼ وجد م ال التطؾ ا تعطا التي ال مؾجد لدمها مكاتب متنصصة لعطميات التقييؼ بيظطا يسظد هلا الدور لطؾعيي اللظػ وعظد القيام عطمية أن نصف الطشاركؾن مؽ اللظؾك )%55( يقؾمؾن ت دار التقار ر وليل الس لت النا ة عطميات التقييؼ التي تقؾم بها طا وجد أن %15 مظهؼ ال يقؾمؾن بللػ اطلقاو أيضاو ان أكدت الظتائ %23 مؽ الؾكاالت ة والسطاسرة يعتطدون عمى العطلء والاائؽ جط الطعمؾمات اللعمة إلتطام عطمية التقييؼ بيظطا وجد أن قمة قميمة مظهؼ )%8( مظهؼ يعتطدون عمى عض الطهظدسيؽ إلتطام عطمية التقييؼ ولؾالي الومويؽ )%69( مظهؼ يعتطدون عمى السطاسرة والؾكاالت ة األخرى إلتطام عطمية التقييؼ 3. الخالصة والتهصيات: خمصه الد ارسة الى والطستييدون مؽ عطمية التقييؼ أن أغملية العامميؽ الط ال الهظدسي السؾدان ليس لدمهؼ اإللطام الكا طيهطؾم التقييؼ مؽ الؾا أيضاو ان عطمية التقييؼ السؾدان تتؼ وفقاو للجتهادات الشنصية الغالب م عدم م ارعاة األسس العمطية السميطة لغياب نغام أو نطؾاج مؾلد و ابه و أغمب األليان ال مهتؼ القائطؾن بهلو العطمية ت دار التقار ر وليل الس لت النا ة عطميات التقييؼ لؾلل ايضاو أن هظالػ عشؾائية العطا لدى الؾكاالت ة والسطاسرة أ لته الد ارسة أن السؾق السؾداني يعتطد أسمؾب مقارنة الطليعات السا قة مت اهلو األساليب األخرى وتعتلر الؾكاالت ة والسطاسرة هؼ اهؼ الطصادر ل ط الليانات اللعمة إلتطام عطميات التقييؼ اآلن ومؽ ومدر يؽ القدر الكا الططارسيؽ لطهظة التقييؼ أهؼ الطعؾقات التي تؾاجه عطمية التقييؼ السؾدان عدم وجؾد خل ارء تقييؼ عقار مةهميؽ مؽ نالية أخرى وجد أن عدداو مقد ارو مؽ اآلن الشروط التي ي ب تؾفرها خلير التقييؼ سظؾات النلرة والطةها فؾق ال امعي وجؾد اتحاد مهظي اإل افة مظغؼ عطا خل ارء التقييؼ السؾدان ال يستؾفؾن طا أكدت الظتائ مؽ ليه عدد الى غياب الطكاتب الهظدسية الطتنصصة أن عدم السؾدان هلا الط ال هي ألد األسلاب التي تعؾق مطارسة هلو الطهظة تلت ارة مؽ التؾ يات التي رعف تها هلو الد ارسة أهطية تظؾ ر مهظة التقييؼ واإلهتطام بؾجؾد اتحاد مظغؼ هلو الطهظة م اإللتام بظغام أو نطؾاج مؾلد و ابه لعطميات التقييؼ ما امكؽ الس ارجع: ]1[ ]2[ ]3[ ]4[ ]5[ لسيؽ دمحم جطعة التقييؼ مظا القاهرة القاهرة 2555 مركا التعر ب والتشر علدالقادر دمحم عطر تطيؼ ادارة التقييؼ )األسس والطلادئ( مظا اب ارهيؼ علدالرشيد الظصير السؾدان لمعطمة النرطؾم 2559 ادارة مشروعات التشييد الظشر لم امعات الظلعة األولي مصر 2551 غر دار دمحم فت الرلطؽ فضا رسالة ماجستير ( التقييؼ التطؾ ا الطصر لمعمؾم والتكظؾلؾجيا 2513 السؾدان( جامعة السؾدان حاء اليا ا العليد رسالة ماجستير )أ ر األعمة اإلقتصادية عمي ظاعة التشييد واإلستوطار السؾدان( جامعة السؾدان لمعمؾم والتكظؾلؾجيا 2511 [6] John William Webster Lawson, THEORY OF REAL ESTATE VALUATION, School of Economics, Finance and Marketing, RMIT Business, Sudan Engineering Society Journal, March 2017, Volume 63; No.1 81