Land Pricing system in Egypt and Possbile reforms Conducted by Adel Elh y Reviewed by Ahmed Ragab Cover Designed by Ahmed Sobhy Issued by property

النسخ

1

2 Land Pricing system in Egypt and Possbile reforms Conducted by Adel Elh y Reviewed by Ahmed Ragab Cover Designed by Ahmed Sobhy Issued by property rights Program 2017 The Egyptian Center For Public Policy Studies 21 Abd El-Mgeed El-Ramaly st, 7th floor, Flat 71, Falaki square,downtown, Cairo, Egypt Tel./Fax. : All printing and publishing rights reserved under the Creative Commons license, Attribution-ShareAlike 4.0

3 The Egyptian Center for Public Policy Studies (ECPPS) is a nongovernmental, non-partisan, non-for-profit organization whose mission is to reform the legal and economic system in Egypt in order to achieve the principles of free market, individual freedom and the rule of law. The Egyptian Center for Public Policy Studies - ECPPS 1

4 Index Introduction Lands in Egypt Problematics of Land pricing in Egypt Fixing the current module of pricing Hedonic Price Model GIS- Geographical Information System Conclusion The Egyptian Center for Public Policy Studies - ECPPS 2

5 Introduction The element of land is considered to be one of the most important sources of wealth, and is considered by most as one of the most important methods of investment and income generation. Land is considered one of the main elements of production, ranging from converting it to real estate wealth, achieving food security and export surplus through planting and cultivation on it. And thus, land is considered to be one of the most valuable assets to be acquired, including in its dimensions the surface of it, its air space, and its soil, consequently providing the foundations for urban and industrial development, and a basis for survival or wealth. Land is a commodity that is taxable and considered desirable by individuals, interest groups and government, especially since the land value is never reduced theoretically, on the contrary, it is ever increasing, because land, especially arable land, is limited and their quality is under the threat of constant agitation, due to intensive crop cultivation, soil mining, inadequate land and population growth. For example, global agricultural output is required to provide as much as twice what was needed one generation ago, and in fifty years it is expected to quadruple to the amount that is now required. And so in theory the true value of and is always in an increasing gradient, but the main concept still remains, which is, how to put an accurate price tag on these lands 1. economically, the value of lands is multifactorial, however the primal factor in them would be, the ability to produce futuristic and flowing income from such land, and this is what determines the price, depending on gains expected from this land, however if we do speak about other factors, we would find that they range from: location, usages (arable or non-arable), utilities, interest rate on the land, neighboring lands and communities, available percentage of the land to build on and the infrastructure. 2 1 LAND USE, LAND COVER AND SOIL SCIENCES Vol. III - The Value and Price of Land - Willy Verheye 2 The Egyptian Center for Public Policy Studies - ECPPS 3

6 األراع طؽ ةاى فتث ىي عع اىطإى طؽ أن أ اق األراع و اىػلارات كػ ش ػت اىػػ ػ اىخؾ ؽات غي ػار اىػل د اى اع ث وعط ضا غي ػار اىػام اى طؽم ؼ حطؽ ؽ ػؽ اىطؽف ض د ةيؾج فتث %23.9 و أنرؽ 2017 اىخغغ اىف ي ض اى عػف فتث اىخغغ ىيػام اىفاةق واىخ ةيؾج %10.6. وىه ضل لث األ ؽ أن األ اق اىغاضث ةاألراع واىػلارات خ كع ى ا حل م أن ةاألرحفاع ةشهو ك ي اىف ات اى لتيث و فب اىشؽنات اىغاضث ةاىت اء أعؼة األرحفاع ى لاةيث اىؽيب اى فخ ؽ غي غ ي ات اىت اء وذىم ألن وس ث ظؽ اى فخر ؽ غي األعص أن اىل ث اى إىىث ىشؽاء األراع واىػلارات كػ أ غفغج ةشهو ضاد وىه اىل ث اىفػي ث ىألرض فف ا ى أن ح غفظ ؤشؽ اىف ق اىػلاري غي ت و اى رال شو فتث إرحفاع ةيؾج %11.5 ةاىؽتع ةفتب اىخغغ اى فتث اىطل ل ث أ غفاض ؤشؽ اىف ق اىػلاري وذ اىػلارات ة فتث %14 وأن نأ ج ؼه اى فتث أغو ةهر ؽ غ اىخغغ وأ غفاض ك ث اىش غي اى ػى اىؽ و أن كؽار حطؽ ؽ ػؽ اىطؽف ول ا ىتػظ اإلكخطاد طف اىلػرة اىخ اف ث اىغارس ث ى طؽ وةاىخإى سؼب اى ؾ ػ االخر ارات األس ت ث إى ق اىػلارات وعط ضا ةػػ اىلأ ن رك 17 ىف ث 2015 اىؼي ػؽ اىػػ ػ اىخف الت 4 3 ىخ يم األراع كتو اى فخر ؽ األسا ب The Egyptian Center for Public Policy Studies - ECPPS 4

7 اىخؾ ؽ أػار اىػلارات غي ػار أرةػث ات ةاألعاث إى ذىم أن ةاى لار ث ع ةػظ اىػول اى س دة ةاى ؽلث أن ػؽ األراع ة طؽ ػختؽ أكو األػار اى س دة ةاى ؽلث أػار األراع غػة دول ةاى ؽلث لار ث ة طؽ 5 إشهاى ات حفػ ؽ األراع طؽ ىه حتل اى شهيث ضػ ةث إ شاد ظام غ اىخل اى ادي اىطل ل ىألرض طؽ أو ظام حفػ ؽ ل م ة عع اىل ث اىطل ل ث اىخ حغ أن خ ة ع األرض ةاىر اى اب ى ا اىػػ ػ اىػول ض ل اىػاى خ وعع ظام ىخفػ ؽ األرض ةشهو فخ ؽ غي ػار حلادم اى كج ضخ خ إغؽاء 5 The Egyptian Center for Public Policy Studies - ECPPS 5

8 اى فخر ؽ اىؼ ل ةشؽاء األرض اىفؽضث اىػادىث ىيخ يم. ه ا أن ؽي ر ال ن ؿ حؾ ؽت ك ث األرض طؽ اىػل د اى اع ث تػػ ذ رة ى 1952 ةػأت اىػوىث حخػعو ةشهو تاشؽ حطػ ػ أػار س ع اىفيع ونأن غي رأس حػعالح ا حيم حطػ ػ اىل ث اال شار ث ىي فان وى حطػد ك ث اال شارات وىه ا اضػرت كؽارا ةخغف ظ اىل ث اال شار ث ىي فان ة فتث %15 و ا إى ةػوره ادى أ غفاض أػار أراع اىت اء وح اضو ؼا األ غفاض ض ا ح حغف ظ اىل ث اال شار ث ىي فان غام % ة فتث %20 و غام وىي ؽة اىراىرث عفغج اىػوىث اىل ث اال شار ث ىي فان ة فتث 1958 أعؽى و ا أ ػهؿ غي أػار اىت اء اىخ أراع أ غفغج ةشهو نت ؽ. و ع اىتػء ة اء اىفػػ اىػإى غام 1962 إزداد اىؽيب غي اىطػ ػ واأل ج ػادت أػار أراع اىت اء إى االرحفاع ورؽ أن حيم االرحفاغات نأ ج عئ يث ىيؾا ث إال أن اىػوىث حطؽنج ةفؽغث وضػدت اىل ث اإل شار ث ىي فان ةل ث %5 ك ث األرض أو %8 ك ث اى ت. أػار األراع اى اؼق اىشػت ث تيؼ ػؽ اى خؽ اى ؽةع ض اى 12 أراع اىت اء ا غام س ا أرحفع غام إى س أي أن اىؾ ادة ةيؾج فتخ ا %3333. وعالل اىف ات األع ؽة واضيج أػار أراع اىت اء كفؾاح ا أرحفػج 10 آالف س ىي خؽ اى ؽةع االض اء واى اؼق اىؽاك ث ووضيج إى 15 أىؿ س ىي خؽ اى ؽةع ةػظ اؼق طؽ اىشػ ػة و ػ ث طؽ وإى 17 أىؿ س ة رػ ػ وةػظ اؼق اىفاضو اىش اى و ػ أن ذىم ػؽ اى خؽ اى ؽةع أرحفع ة فتث حخؽاوح ة %150 و %170 عالل اىف ات اىفتع األع ؽة. أ ا اى اؼق اىشػت ث لػ أرحفع ػؽ اى خؽ اى ؽةع 400 إى 1000 س ؼ غام 2000 و ا ػادل.% ةاى فتث ألراع اى ػن اىشػ ػة واىخ حتيؼ ض اى اىؿ ػان أن حفػ ؽ ا خ عالل ىشان خغططث وزارة االهان وحيم اىيشان حطػد ػؽ اى خؽ اى ؽةع اى ػن اىشػ ػة ضفب كػ وإخغػا خؽ األراع اىف ق اىخشاري غخيؿ غ ؽلث اى تا وحل م ؼه اىيشان ةخؾ ؽ اىفػؽ نو خؽة وةشهو ش و أن خ ػ اىفػؽ اىػادل ىي خؽ اى ػن اىشػ ػة ال ؾ ػ غي أو س و ػؽ إىخؾ ج ة اىطه ث ف س ع اىلؽغات اىػي ث اىخ ح عالى ا The Egyptian Center for Public Policy Studies - ECPPS 6

9 حغط ص أراع اى ػن اىشػ ػة نان ػؽ اى خؽ خؽاوح اة 200 إى 700 س وىه اى شهيث أن غػد ا ططي ن غي أراع اى ػن اىشػ ػة طاوى ن ة ػ ا ةػػ ذىم و ؤالء يشأون إى اىف اؽة ى فاغػو ة ػ ا و ا خطه اىف اؽة ػؽ اىت ع وى ؼا كفؾوا ةاىفػؽ إى فب ع اى ث و ا أ ػهؿ غي أػار اىػلارات طؽ اىخ 6 أرحفػج ةشهو نت ؽ. اىػى و أ غ ا غي إخلاد ا ى ظام س ػ إ غ ا ا طػث اى ػن اىشػ ػة ئث اى شخ ػات اىػ ؽا ث اىشػ ػة اىخاةػث ى زارة اإلهان رة ا حه ن أنتؽ ضائؾي األراع طؽ و حػ ؽ ا لؽب ي ن ػان األراع اى غططث ىيخ ث اىطغؽ ث غ ػ ا أىؾ اى ؽ م اى زاري رك 2007/350 حلؽ ت ا س ع اىل د اى فؽوعث غي اىشؽنات واألؽاد األسا ب اىؼ شخؽون اىػلارات طؽ أرحفػج األػار ة فتث % 116 ة غش ث وعطا ا ع اض "اى ػن اىشػ ػة" ض ل اىلا ؽة اىخ حػ ؽ ا اى ئث و ث 2007 إى 2011 ش ػت األراع فب ز ادة ث ةيؾج %148 ا وةيؾج فتث اىؾ ادة اؼق اىلا ؽة واى اس ات اى ي ث فتث ز ادة وضيج 7 إى %44 و ال حؾال فتث نت ؽة سػ ا. ن ا أن ا ػؽف ة ظام"حفل ع" األراع ةخؽن ا خؽات ز ث نت ؽة ةػون إخر ار ضخ ؽحفع ػؽ ا ذ اىل ام ةإخغػا ا ةػػ ذىم شهو ؼا أز ث إكخطاد ث نت ؽة ىيؾا ث أن ض د اىطه ث حل م ةؽؽح األراع ةر ا اىطاى غي ح كػ ا أن ل م اى شخؽي ةغظ أ ال واىل ام ة ػا الت اىف ق اى ػخ ػة غي وس د أراع ىؼا أن حأس و إخغػام األرض ىفخؽة نت ؽة ل م ةإغاكث اىػ ي ات اىخشار ث اى خ كػث. اى لاط األعؽى إ غا اىخ حشهو أضػى ػ كات اىخفػ ؽ اىػادل ىألراع اىخػػ ات اىخ حطػث غي ةػظ األراع اى ي نث ىيػوىث وىألؽاد ض د أن اىل ث اى اى ث ىألراع اى اكػث ع اى اؼق اىخ حطػث ة ا حػػ ات ح غفظ ةشػة اىخػػ ات واى غاىفات غي األراع اى ي نث ىيػوىث أضػى أنتؽ األز ات اىطاى ث اىخ ح اسث اىطه ث اى طؽ ث ظ ؽا ىطش ؼه اىخػػ ات ونراخ ا ةاإلعاث إى حش ا اىها و ألي غؽؽات إخؽاح ش ث إلخغػام ؼه األراع تطفب اىخلار ؽ شػ ضش أن 6 ال فد- عن الم ندس حم الدمرداش مساعد أ ل زير االسكأن 7 The Egyptian Center for Public Policy Studies - ECPPS 7

10 اىخػػ ات غي أراع اىػوىث طو إى ا لؽب ي ن ػان ض د أن اىخػػ ات غي أ الك اىػوىث حش و: "أرض يم ض ا ث اى و وسؾر ي ث أ ان ضخ رش ػ وحػػ ات غي أرض اىفهم اىطػ ػ واىف اضث وا ذار واألوكاف ؼا ةاىؽتع ةػون ذنؽ اىخػػ ات غي األراع اىؾراغ ث اىخلؽ ؽ اىطادر غ اإلدارة اى ؽنؾ ث ىط ا ث األراع ة زارة اىؾراغث ةشأن اىخػػ ات غي األراع اىؾراغ ث ةاى ادى واىػىخا اء ةاىت اء أو اىخشؽ ؿ أو اىخش ذنؽ أن إس اى فاضات اىخػػ ات ؼ ا ؽ 2011 وضخ األن ةيؾج ي ن و 540 أىؿ ضاىث غي فاضث األراع اىغطتث ةيؾج 68 أىؿ و 22 ػا ا وح ج إزاىث 309 آالف و 770 ضاىث غي فاضث 17 أىف ا و 449 ػا ا. أ ا غ ضش اىخػػ ات غي أ الك اىػوىث ةاى طاظات ف اىتط ؽة وضو غػد ضاالت اىخػػ ات غي حيم األراع إى 4666 ضاىث حػػي ةاىت اء غي األراع اىفغاء واألراع اىؾراغ ث غي فاضث ي ن و 698 أىؿ خؽ ؽةع وإزاىث ضاالت ا غي فاضث خؽ ا ؽةػ ا و ؽانؾ وادي اى ؽؽون ورش ػ ونفؽ اىػوار وإدن األنرؽ حػؽ عا ىيخػػ ات ض د نان ضش اىخػػ ات ةاىت اء ة ؽنؾ وادي 8 اى ؽؽون ي ن خؽ ؽةع. إضالح ظام اىخفػ ؽ اىطاى ال ه ا اىل ل اى عع اىطاى أن ىخفػ ؽ األراع ػختؽ ظام غا و اى عع ع ي ةشهو نت ؽوال ػخ ػ غي أي اىػ ا و اىخ خ ة ا حل األرض اؼق ودول أعؽى ىؼا ؽى أ شب أن ه ن اىم ةػظ اىخؾ ؽات واى ػعالت اىشػ ػة اىخ شب اىل ام ة ا أسو عيق ظام أنرؽ اغي ث ل م ةاىخفػ ؽ اىػادل ىألراع. أضػى اىطي ل اى لخؽضث نا ج اى ؽنؾ اى ؼ إلخغػا ات أراع اىػوىث عالل حفػ و ظام اىشتاك اى اضػ ةط د حل م س ع اىش ات اى ػ ث ةؽؽح رؤ خ ا و غؽؽ ا األراع اىخ حفػ إلخؾالى ا غي أن لخطؽ دور ا غي خاةػث ح ف ؼ ذىم اى غؽػ لػ و ظام حفػ ؽ األراع عالل 8 %D8%AC%D8%AF%D9%8A%D8%AF%D8%A9-%D9%84%D8%AA%D8%B3%D8%B9%D9%8A%D8%B1- %D8%A3%D8%B1%D8%A7%D8%B6%D9%89-%D8%A7%D9%84%D8%AF%D9%88%D9%84%D8%A9 The Egyptian Center for Public Policy Studies - ECPPS 8

11 اىشتاك اى اضػ خ عالل ىش ث ذالذ ث حغ غغ خ ا نال رو غ س ث ى ال ث وأعؽ غ وزارة اى اى ث و رال غ اى ؽنؾ اى ؼ إلخغػا ات أراع اىػوىث ة ػف اىخل اىػادل وع ا ا ىخطل ق اىشفا ث ن ا أن اى ؽنؾ إ خ إ غا وعع ظام ىخفػ ؽ األراع اىلاةيث ىإلخطالح اىؾراغ عالل وعع ش غث اى ػا ؽ خطػد غي أا ا اىخل ا غي ت و اى رال درسث عط ةث اىخؽةث و غ خ ا و ػى ح اؽ اى اه اىالز ث ىيؽي واىخ حغخيؿ ضاىث ألعؽى ال فخ ي أػار األراع اىخ حػخ ػ زراغخ ا غي اه اى و ع اىخ 9 حػخ ػ غي اى اه اىش ث و ظام ضل لث كػ ه ن س ػ ىه ال خػا و ع غ ا و اىف ق اىخ حفتب حفاوت األػار ةاىه اىؼي ؽاه األ اق اى طؽ ث و خػا و لػ ع اى ػؽ ات اىؽ ث ةػون اىػ ا و ؽ ؽ اىؽ ث اىخ حؼةؼب أػار اىف ق. ةػظ اىػول كا ج ةإخغػام غػة اذج اسطث ىخل أػار األراع واى ض ل إى اىل ث اىطل ل ث ىفػؽ ؼه األراع اىظو األوعاع اإلكخطاد ث اىطاى ث ى ؼه اىتالد ل م ا ةاىخطػث غ أذ ؼه اى اذج اى فخغػ أوى ا اى ذج اى ػو ) model )Hedonic price واى ذج اىرا ذج اىخل ةإخغػام ظام اى ػي ات اىشؾؽا ث) system )GIS- Geographical information )Hedonic price اى ذج اى ػو ) model فخؽض اى ذج اى ػو أػار أن األراع حطخ ي غي ػي ات حخػيق ةاىل ث اىخ غػ ا اى فخ يه غي عطائص األرض ىؼا ه إخغػام االعخالات األػار ىل اس اىل ث األ خاس ث ىخيم اىغطائص أو ةشهو أعؽ أن اى ظام اى ػو ل م ةخش ع اىغطائص اى خػيلث ةاألرض واألخغػا ات اى خػيلث ة ا ذ ل م عالل ةػظ اى ػادالت اىطفاة ث ة عع ؼه اىغطائص ػا إلعؽاج اىل ث اى خ كػث ى ؼه األرض ىؼا أن اى ذج اى ػو ل م ةاىخفؽكث ة غ ث األراع اى ؽاد حفػ ؽ ا ػي ت و اى رال غ ػ حفػ ؽ األراع اىؾراغ ث ل م ؼا اى ذج ةل اس اىػ ا و معايير جديدة لتسعير أراضي الد لة- عن م ندس عمر الش ادفي-اخبار المال 9 The Egyptian Center for Public Policy Studies - ECPPS 9

12 اىخ حؽحتػ ةاأل خاج اىؾراغ ىألرض وغ ػ حل األراع اىخ ف حتاع ىإلخر ار اىػلاري ل م 10 اى ذج ةل اس اىػ ا و اى خػيلث ةاىل ث اىػلار ث اى خ كػث ى ؼه األرض. أن ه ا شػ أ ريث غي اىطاىخ غػة دراات ضاىث رال غي اىخل ىألراع اىؾراغ ث أن اى ذج اى ػو ح إخغػا ث حؽن ا لاؼػث ة را ةط د ح حش ع اىت ا ات 54 ؾارغ ا و غػة ؾارع وة اء غي اىػ ا و األح ث ح حل األرض ة اء غي اىلػرة اىؾراغ ث األ خاس ث ى ؼه األرض اىػ ا و نا ج: ك ث األرض اى خ كػث ضش األرض فتث اى ي ضث األرض فتث اىف فات فتث اىطا غ ث واىلاغػ ث اى س دة فتث اىت حا م فتث اى اد اىػغ ث فتث اى اه اى فاث األرض إى اى ؾرغث و ةإخغػام ؼه اىػ اضؽ اى ػادالت اىغاضث ةاى ذج ح إخ خاج اىل ث اىفػؽ ث اىخ ه 11 ح كػ ا األرض. وكػ ح إخغػام اى ذج إ غا ىخل ةػظ األراع اى ػػة ىيت اء ةإخغػام غ اضؽ أعؽى ىيخل حخ اق ةشهو أغو ع اإلخغػام اى ػػ ى ؼه األراع رال غي ؼا نان اىخل اى اكع س ب ة ؽ ةاى ال ات اى خطػة واىؼي أغخ ػ غي غ ا و رو اى فاضث اى ف ح ة ا ةاىت اء غي األرض 10 A Hedonic Price Model of Self-Assessed Agricultural Land Values- C. O'Donoghue, Jeremey Lopez, Stephen O Neill, M. Ryan 11 Land marketing and hedonic price model in Turkish markets: Case study of Karacabey district of Bursa- Hasan Vural and Halil Fidan The Egyptian Center for Public Policy Studies - ECPPS 10

13 وس د اضات أ خظار واىغػ ات واى ؽاق اى س دة ةاى ؽلث وؽ ؽ ا ذ ح إخغػام اى ذج إلعؽاج 12 حل ىيفػؽ اى خ كع ىألرض ة ؼه األ طاء. )GIS- Geographical information system( ظام اى ػي ات اىشؾؽا ث حػختؽ ظ اى ػي ات اىشؾؽا ث GIS أش ؽ اىخؽت لات اى فخغػ ث و حػخ ػ غي اىؽةػ ة اىغؽائػ واىؽ ات اىشؾؽا ث وة اى ػي ات اىخ حؽحتػ ة ؼه اىغؽائػ ض د ح ه ا اىتطد اىفؽ ع غ كع ػ غي ؼه اىغؽائػ واىطط ل غي اىت ا ات اىالز ث غ ؼا اى كع وح سػ إخغػا ات خػػدة ى ؼه اى ظ رو حطي و ة ا ات اىفهان و ظ ئات اى فاضث واى ظ اىؾراغ ث. ؼه اى ظ حػختؽ أا ث نو اىػول اى خلػ ث ض د أن ظ اى ػي ات اىشؾؽا ث GIS حشؽح اى ػي ات ةاىخفط و غ اى اكع اىخ خ ة ا غي اىغؽائػ اىشؾؽا ث ناىلؽى واى ػن وضخ اىش ارع داعو اى ػن ن ا ه اىتطد داعو ؼه اى ظ غ أ شارع ػ خظ ؽ ى ا اىغؽ ؽث اىخ ح عص هان ؼا اىشارع داعو اى ػ ث ون ف ث اى ض ل إى. ؽيق غي ؼؽ لث حط و اىغؽ ؽث اىط اء إى عؽ ؽث ؾودة ةاى ػي ات ني ث س ن د ز Geocoding و ه حغؾ اىغؽائػ ض رة ذ ائ ث األةػاد ىه ح عص اىػؽض واالرحفاع. خه ن ؼا اى ظام عؽائػ خ حغؾ ا غي اىطاب اإلى ةاخغػام اى اص اىغ ئ Scanner و خ إسؽاء اىػ ي ات اىف ث اىالز ث ىؽةػ ؼه اىغؽائػ ع كاغػة اىت ا ات اىلاةيث ى ا وةػػ ذىم خ إغػاد ةؽا ز اىتطد وحطي و اى ػي ات اىغؽور ث ى ؼه اى ظ. كا ج غػة دول ةإخغػام ؼا اى ذج ىخل األراع وأػار ا ػخ ػة غي اى ػي ات اىشؾؽا ث اىخ ح رػ ا وكؽاءح ا ؼه األراع رة ا أش ؽ اىػول اىخ كا ج ةإخغػام ؼه اىخل ث نا ج اىط و ى ػا ض د كا ج اىػوىخ ةخفػ و ذس ضفاة ػخ ػ غي ظ اى ػي ات Spatial اىشؾؽا ث و ا ؤشؽ األراع ) Index Land Price أػار ) و ذج اىخ ز ع اى ها ) 12 Valuation Using Hedonic Pricing Models -Matt Monson The Egyptian Center for Public Policy Studies - ECPPS 11

14 15 )Distribution Model وكا ا ةخ ز ع األراع ةطفب إخغػا خ ا إى إخغػام واىل ام ةإخغػام اى ؤشؽ أو ذج اىخ ز ع ةطفب اى اؼق إذا نا ج ضغؽ ث أو 1413 ر ف ث. عاح ث غي ا أن تػأ األعؼ ةاى ػؽ ات اى اكػ ث وأن ظ اىخل اىفػؽي ىألراع طؽ ةطاسث اث إى حؾ ؽ سؼري اىف ق اىػلاري شب فخؾو أن ةاىفخؽة اىلاد ث ى ل م ةاإلزد ار واإلخفادة اىغؽ ات اإلكخطاد ث اىخ ح اىل ام ة ا ؤعؽ ا شب أن خ ضو شهيث حفػ ؽ األراع ةشهو ؽ ع. وحػختؽ اى ظ اى لخؽضث عؽ ة س ػة إلضالح ظام اىخل اىفػؽي أن ض د ؼه األ ظ ث اى لخؽضث ف حغيق إ غا ؽضث س ػة س ػا ىيطه ث خ ريث اىخطه واىخغؽ ػ اإلخؽاح ش اىش ػ ىيلؽؽ وإحاضث إشؽاف ػ غي ؼه األراع واىػلارات اى شأة ة ا وذىم ىغ أن اىفال ث األ شائ ث واى ػ ث ى ؼه اىػلارات. إعاث إى ذىم أن ضفؾ اىفشالت ةشهو إىهخؽو غ ؼؽ ق ظ اى ػي ات اىشؾؽا ث ل م اى اض ث اىي س فخ ث ةخ ؽ ن ائو اىػ اىث اى فئ ىث غ ضفؾ اىفشالت و ل م ةخ ؽ فاضث نت ؽة ةػاعو اى هاحب اىغاضث ةاىخفش و. 13 A GIS-Based Web Approach for Serving Land Price Information- Yongjun Yang, Yaqin Sun, Songnian Li, Shaoliang Zhang, Kuoyin Wang,Huping Hou and Shishuo Xu 14 Economic theory and land prices in land use modeling- Eric Koomen, Joost Buurman The Egyptian Center for Public Policy Studies - ECPPS 12

15