Proceeding Of The Sevence ERD5 Conference Faculty Of Engineering, Shebin El Kom Center of Rural Development October 2009 المؤتمر السابع لتنمية الريف ا

النسخ

1 إسكان ذوى الدخل المنخفض فى مصر رصد وتحليل : : كلية الهندسة شبين الكوم مصر : أ.د.م. سحر سليمان عبداللة م. إيمان عمر عسكر : عنوان البحث اسم المؤتمر اسم الدولة القائم بالبحث الكلمات الدالة محدودى الدخل. أستاذ مساعد بمعهد بحوث العمارة واإلسكان المركز القومي لبحوث اإلسكان والبناء saharsoliman99@hotmail.com : سياسات اإلسكان فى مصر إسكان محدودى الدخل مشروعات الدولة فى مجال إسكان ملخص البحث : من أهم المشكالت التى طرحت نفسها واضحة على الواقع التنموى المصرى هى مشكلة اإلسكان وخاصا مشكلة إسكان ذوى الدخل المنخفض والمحدود والتى تمثل فئاته حوالى %06 من الشعب المصرى. وقد بدت مالم المشكلة قوية بعد ظهور وانتشار العشوائيات مع عجز الدولة عن الوفاء باحتياجات هذه الفئات التى تت ازيد عدديا وتقضى على جميع خطط التنمية المستقبلية بالدولة. هذا وتتعلق الورقة البحثية برصد المشكلة اإلسكانية فى مصر خالل فترة الخمسينات وحتى اآلن وهى الفترة التى تنامت فيها المشكلة. مع ذكر خاص لدور الدولة فى مواجهة تحديات المشكلة من خالل عرض لآلليات المستحدثة فى تنفيذ سياسات الدولة تجاه توفير مسكن صحى مالئم لطبقة محدودى الدخل. وتتطرق الورقة البحثية إلى عرض المشروع القومى لإلسكان الذى يتضمن توفير قطع األ ارضى لمشروع إبنى بيتك وبيت العائلة واسكان الشباب. كذلك التشريعات التى فرضتها الدولة لتنظيم العالقة بين المالك والمستأجر ولتوفير آليات تمويل جديدة لتنشيط السوق العقاري ولتالفي التضارب في القوانين المختلفة مع محاولة سد الفجوات اإلسكانية لهذه الطبقة بهدف الوصول إلى تحقيق التوازن بين العرض والطلب للسوق العقارى. تركز الد ارسة على عرض موجز وتحليل لبعض المشاريع التى تبنتها الدولة والتى توض سياسات اإلسكان المتبعة خالل تلك الفت ارت مع توضي لدور القطاع العام وظهور دور القطاع الخاص فى بعض من هذه المشاريع. مقدمة تعانى مصر منذ زمن ليس بالقريب من مشكلة اإلسكان وقضية توفير المسكن الصحى المالئم لكافة فئات المجتمع وخاصة فئة محدودى الدخل. ويعتبر االحتياج لمسكن صحى مطلب إنسانى أساسى يقف فى سبيل 1

2 تحقيقه العديد من العقبات التى تمثل األبعاد الحقيقية لمشكلة اإلسكان. ويمكن تصنيف العوامل أو المتغي ارت المسببة لمشكلة اإلسكان إلى أربعة عوامل تحمل كل بين طياتها العديد من المتغي ارت التى تتعلق بالعوامل االقتصادية والعوامل السياسية والتشريعية والمتغي ارت االجتماعية باإلضافة إلى البعد التصميمى اإلنشائي لمشاريع اإلسكان. وقد تنوعت سياسة اإلسكان فى مصر خالل السنوات الماضية بين زيادة الدعم الموجه لإلسكان وبين تقليل هذا الدعم طبقا للخطة الخمسية وان كانت التصريحات السياسية تقتضى بأن السياسة اإلسكانية خالل السنوات الماضية موجهة بصورة أساسية إلسكان الفئات ذات الدخل المنخفض أو اإلسكان منخفض التكاليف. وقد انعكست سياسة الدولة لصال محدودى الدخل فى حجم االستثما ارت الكبيرة التى وجهتها الدولة إلنشاء الكثير من الوحدات السكنية لهذه الطبقة سواء داخل المدن القائمة أو فى التجمعات العم ارنية الجديدة. وبالرغم من الجهود المبذولة من الدولة فإنه من منطلق الحرص الكبير على حق المواطنين من محدودى الدخل فى الحصول على مسكن مناسب يتفق مع إمكانياتهم المادية واحتياجاتهم اإلنسانية فإن هناك ضرورة ملحة نحو تفعيل دور قطاع اإلسكان لضمان تحقيق الهدف المأمول وذلك من خالل تبنى سياسة واضحة تعتمد فى األساس على تعديل دور الدولة وادخال المفاهيم الجديدة فى حل مشاكل اإلسكان وتوضي نقاط القصور والخلل فى مشاريع اإلسكان المقامة. 1 مشكلة اإلسكان في مصر: سكان ترجع نشأة مشكلة اإلسكان في مصر منذ بداية القرن العشرين وحتى الوقت الحاضر حيث بدا نزوح العديد من األقاليم الخاص واضحا في جمهورية مصر العربية من اإلسكان عملية في إلى أهم المدن الكبرى وعواصم المحافظات. ويعتبر ظهور دور القطاع السمات المميزة لتلك الحقبة وبدا وضوح تطابق المستعمل والمصصم. 1 باتت المشكلة أكثر تعقيدا لتشابك أط ارفها بقوة منذ بداية الستينات من القرن العشرين ومن ثم فقد تم تقسيم م ارحل تطور المشكلة المرحلة االشت اركية مرحلة االنفتاح مصر في اإلسكانية وفترة التسعينات 11 المرحلة االشت اركية: تمثل هذه المرحلة فترة لطبقة محدودى ومتوسطى الدخل إلى حتى اآلن. مر احل: ثالث الخمسينات والستينات وشعور الحكومة بالسيطرة والمسئولية تجاه الشعب واعتقادها بأنها الوحيدة القادرة على حل جميع المشكالت بدون رؤية حقيقة لمتطلبات الشعب من طبقة محدودي الدخل. وتميزت الفترة االشت اركية بتعظيم دور القطاع العام صدور قانون اإليجا ارت وتقليل ظهرت إلى الم اركز الصناعية الكبرى مثل حلوان "دخول الدولة مجال اإلسكان" دور وتهميش القطاع الخاص القيمة اإليجارية مما أدى إلى االنص ارف عن مجال االستثمار العقاري مع. كما وشب ار إلسكان ذوى الدخل المحدود وسيطرة نمط موحد من نماذج اإلسكان اإلقتصادى. وانتهت هذه الفترة بظهور اآلثار السلبية للحروب المتوالية م مما أدى اختالل في االقتصاد القومي الكامل على الدولة. واختفاء دور القطاع الخاص من مجال اإلسكان االقتصادي والقاء العبء 1 ندوة عن اإلسكان االقتصادي المركز القومي للبحوث االجتماعية والجنائية بالتعاون مع المركز الفرنسي المصري للتوثيق والدراسات القانونية واالقتصادية واالجتماعية 1791 ص 1. 2

3 21 مرحلة االنفتاح: أخذت الدولة على عاتقها سياسة وقد تم. القائمة إنشاء المدن الجديدة إنشاء بنك التمويل واإلسكان لمساعدة محدودي الدخل الستيعاب الزيادة السكانية وتقليل الضغط على المدن. كما تميزت هذه الفترة بإعادة توزيع األدوار بين القطاعين العام والخاص مما أدى إلى انتعاش في السوق العقاري واختالل كفتى العرض والطلب لصال اإلسكان المتميز مع ظهور الفجوات اإلسكانية لطبقات 31 فترة التسعينات حتى اآلن: أولت الدولة اهتمامها بطبقة محدودى ومتوسطى الدخل فظهرت النواة. وفى الدخل. أواخر التسعينات على الدولة أكدت الدخول المتوسطة والمنخفضة. سياسة المسكن غير التام مساعدة الشباب واقامة مشاريع إلسكان الشباب التشطيب ومسكن ومحدودى 2 2 اإلسكان الحكومي لمحدودي الدخل بمصر بدأت الدولة منذ الخمسينات في إقامة العديد من مشروعات اإلسكان االقتصادي من أجل حل مشكلة اإلسكان لذوى الدخل المنخفض وبالرغم من أن مشروعات اإلسكان االقتصادي التي قامت بها الدولة قد استطاعات أن تحل مشكلة اإلسكان للعديد من األسر الفقيرة إال أن هذه المشروعات كان لها العديد من السلبيات تمثلت في العديد من التعديات األهلية والحكومية واإلضافات الداخلية والخارجية حتى تحولت بعض مناطق اإلسكان الحكومي إلى أنماط أشبة باإلسكان العشوائي االقتصادي إلى أربعة م ارحل : ويمكن تقسيم الم ارحل التي تم فيها إقامة مشروعات اإلسكان الفترة من : أنشئت شركة التعمير والمساكن الشعبية عام 7691 بهدف توفير اإلسكان الشعبي والصناعى لمحدودي الدخل فقامت خالل هذه الفترة بإنشاء العديد من المشروعات مثل مشاريع إسكان زنيهم وشب ار وامبابة وحلوان بالقاهرة والقبارى واللبان بالسكندرية. ذلك باإلضافة إلى عمليات إعادة تعمير وتجديد األحياء القديمة وقد حققت الشركة نجاحا ملحوظا في هذان المجاالن ولكن بصدور قانون اإلدارة المحلية رقم 721 لسنة 7606 آلت مسئولية اإلسكان الشعبي إلى المحليات وتوقفت الشركة عن إنشاء المساكن الشعبية واتجهت نحو إقامة المباني العامة والوحدات السكنية المتوسطة وفوق المتوسطة شانها في ذلك شان شركات اإلسكان األخرى وقد قامت المحليات والمحافظات بإقامة بعض مشروعات إسكان اقتصادي بتمويل حكومي فترة السبعينات والثمانينات : أولت و ازرة اإلسكان الكثير من االهتمام بمحدودي ومتوسطى الدخل حيث تم إنشاء العديد من المدن الجديدة التى وفرت إسكان وفرص عمل لهذه الفئات. فقامت الهيئات والشركات التابعة لها بإنشاء ما يسمى باإلسكان منخفض التكاليف كما قامت بإنشاء بعض المشروعات السكنية بالمدن القائمة والجديدة. فترة التسعينيات: بدأ العمل بمشروع مبارك إلسكان الشباب الذي يهدف إلى تسكين الشباب من محدودي الدخل وقد تم تنفيذ عدد كبير من الوحدات في المدن الجديدة. 2 د. أبو زيد راجح العمران المصرى رصد التطورات فى عمران مصر فى أواخر القرن العشرين واستطالع مساراته المستقبلية حتى عام 2222 المكتبة األكاديمية القاهرة

4 بداية القرن الواحد والعشرين: ظهور مشاريع جديدة ذات فكر تصميمي متطور بمشاركة القطاعين العام والخاص إلسكان ذوى الدخل المنخفض.مع ظهور التشريعات والقوانين التى تساند هذه الفئات فى الحصول على المسكن الميسر مثل قانون التمويل العقارى. 3 التحديات الحالية التي تواجه مشكلة اإلسكان في مصر مشكلة اإلسكان في مصر مشكلة متعددة األبعاد والمتغي ارت وحتى يمكن القضاء على مشكلة اإلسكان البد من األخذ في االعتبار جميع المتغي ارت أو المؤث ارت ذات الصلة بالمشكلة اإلسكانية بالرغم من الجهود الهائلة المبذولة سواء من قبل قطاع األعمال الخاص أو قطاع األعمال العام أو القطاع الحكومي لتوفير الوحدات السكنية المالئمة لجميع أف ارد المجتمع خاصة طبقة محدودي ومتوسطى المتغي ارت والمؤث ارت التي تعمل على تقويض حل هذه المشكلة اإلسكانية. من هذه المتغي ارت الدخل إال أن هناك العديد من والمؤث ارت الزيادة في األعداد السكانية مساحة األ ارضي الصالحة والمالئمة إلقامة تجمعات سكانية لطبقات المجتمع المختلفة خاصة طبقة محدودي ومتوسطى الدخل كمية اإلسكان والمساكن غير الرسمية كأحد الحلول غير المقبولة لعالج مشكلة اإلسكان عدد الوحدات السكنية التي أنتهي عمرها االفت ارضي عدد الوحدات السكنية المغلقة وهذه المتغي ارت تمثل في جوهرها التحديدات التي يجب مواجهاتها في مجال اإلسكان. التناقص المستمر في مساحات األ ارضي الصالحة للبناء نتيجة لتوطن السكان على مساحة ال تتجاوز %0 من المساحة الكلية للجمهورية مما أدى إلى زيادة كبيرة في أسعار أ ارضى البناء في جميع المحافظات والزحف على األ ارضى الز ارعية. االرتفاع النسبي في تكلفة بناء الوحدات السكنية قياسا على القدرة االقتصادية لغالبية أبناء الشعب ذوى الدخول المتوسطة والمحدودة. وقد ترتب على هذه األسباب مجتمعة وفي ظل الت ازيد المستمر في عدد السكان )أكثر من مليون نسمة سنويا ( أن تحمل القطاع الحكومي العبء األكبر. 5 دور الدولة فى مواجهة تحديات مشكلة إسكان محدودى ومتوسطى الدخل يظهر دور الدولة واضحا من خالل خطة و ازرة اإلسكان المستقبلية لمواجهة تحديات مشكلة اإلسكان متمثال فى المشروع القومي لإلسكان 3 الذي يعد من أهم المشاريع المتاحة في الوقت الحالي للتغلب على مشكلة إسكان محدودي ومتوسطى الدخل ويتضمن توفير نصف مليون وحدة سكنية خالل فترة ستة سنوات في المدن الجديدة والمحافظات حيث تبلغ نسبة الوحدات السكنية المطلوبة إلسكان محدودى الدخل حوالى %1060 من مجموع الوحدات المطلوبة حتى عام وقد تم توفير األ ارضي المطلوبة في كل محافظة لتحقيق 1 الوحدات المستهدفة للسنة األولى والثانية وجارى حصر باقي األ ارضي المطلوبة لتنفيذ الوحدات المستهدفة خالل 3 وزارة اإلسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ) ( إنجازات وزارة اإلسكان والمرافق والتنمية العمرانية. 4 د. أبو زيد راجح العمران المصرى رصد التطورات فى عمران مصر فى أواخر القرن العشرين واستطالع مساراته المستقبلية حتى عام 2222 المكتبة األكاديمية القاهرة 2222 المجلد الثانى ص 157 4

5 األربع سنوات التالية هذا بالنسبة للمحافظات أما بالنسبة للمدن الجديدة فقد قامت هيئة المجتمعات العم ارنية بتوفير كافة األ ارضي المطلوبة لكل مدينة من المدن الجديدة. ويظهر دور الدولة فى تقنين وتطوير وتنمية بعض المناطق العشوائية وامدادها بالم ارفق والخدمات وفى صيانة الثر وة العقارية على ولا حفاظ مع الحالية تعديل التشريعات والقوانين لتتواكب مع األهداف المنشودة ذلك مع تشجيع الجهات البحثية والعلمية البتكار مواد بناء واستحداث أساليب إنشاء بأقل تكلفة وبجودة أعلى على مدار دورة حياة المشروع السكنى. 15 آليات تنفيذ المشروع القومي لإلسكان قامت الدولة متمثلة فى و ازرة اإلسكان والم ارفق بوضع خطط متكاملة لتنفيذ وتحقيق توجهاتها لحل مشكلة إسكان ذوى الدخل المنخفض من خالل بعض اآلليات المتمثلة فيما يلى: توفير األ ارضي شاملة الم ارفق في المدن الجديدة. توفير دعم من الدولة بقيمة 79 ألف جنيه للمستخدم من طبقة محدودي الدخل ويعتبر هذا دعم مباشر من الدولة ممثلة في و ازرة اإلسكان وقد وفرت الدولة مبلغ مليار جنيه للسنة األولى على هيئة دعم ال يرد لصال المواطن محدود الدخل. توفير القروض الميسرة لمحدودى عام بقسط شهري يبدأ من 706 جنيه. تفعيل دور القطاع الخاص : تم تخصيص العاشر من رمضان الجديدة الدخل باالتفاق مع البنوك المصرية بقيمه 16 ألف جنيه تسدد على عشرون 1769 فدان للمستثمرين من القطاع الخاص في 8 السادس من أكتوبر سوهاج الجديدة بدر الشروق العبور الشيخ ازيد مدن جديدة. ومن المتوقع أن يتم الحصول على حوالي األ ارضي ضمن النصف مليون وحدة سكنية للمشروع القومي لإلسكان. 25 المحاور الرئيسية لتنفيذ سياسة توفير إسكان ذوى الدخل المنخفض : المحور األول 4 توفير الوحدات السكنية المنيا وحدة سكنية لذوى الدخل المنخفض من هذه بالمحافظات والمدن الجديدة لمقابلة االحتياجات الحالية والمستقبلية من خالل المشروع القومي لإلسكان الذي يرتكز على عدة محاور ثانوية تتمثل فيما يلى : توفير قطع أ ارضى لألف ارد بمساحات صغيرة بالمدن الجديدة "ابني بيتك". ومن خالل هذا المحور يتمكن المواطن تملك 796 م 2 في المدن الجديدة )عدد 71 مدينة( ويتم بناء دور أرضى مبدئيا ثم بناء وحدتين )دور أول وثاني( في أي وقت يشاء ويخدم عدد 62 ألف مواطن )رب أسرة( وبزيادة األدوار يمكن إضافة 781 ألف وحدة سكنية في فت ارت الحقة. توفير أ ارضى بالمدن الجديدة للمستثمرين لتوفير وحدات سكنية بمساحة ) 01 م 2 (. تم التصديق على تخصيص أ ارضى بالمدن الجديدة لعدد عدد سنوات(. 90 شركة بمساحة حوالي وحدة سكنية من إجمالي وحدات المشروع القومي لإلسكان )نصف مليون وحدة فدان وذلك لتوفير 0 خالل 5 5 المرجع السابق

6 تمليك بيت العائلة بمدينة 0 أكتوبر باجمالى تم االنتهاء والتسليم من 966 وحدة وجارى تنفيذ 2966 وحدة. 1 أالف وحدة سكنية. توفير وحدات بمساحات صغيرة 16 م 2 16 باإليجار للمواطنين ذوى الدخل المنخفض بالمدن الجديدة الصناعية والمحافظات لتسكين العمال بالمصانع والشركات القائمة بهذه المدن مستهدف تنفيذ عدد 766 ألف وحدة سكنية منها 06 ألف بالمحافظات و 16 ألف بالمدن الجديدة. إجمالي إنشاء وحدات بمساحة 01 م 2 لإليجار المنخفض بالمحافظات والمدن الجديدة وهيئة األوقاف المصرية على األ ارضي المملوكة لهيئة األوقاف بالمحافظات إنشاء المخطط وحدة سكنية مقسمة على محافظات المتبقي من الوحدات بالتعاون مع هيئة األوقاف المصرية بالمحافظات. جمهورية مصر العربية وجارى تنفيذ تمليك البيت الريفى بالمحافظات والظهير الصح اروى داخل حدود األحوذة العم ارنية المعتمدة للقرى القائمة. المحور الثانى : توفير التشريعات المرتبطة باإلسكان قامت و ازرة اإلسكان بتطوير الجوانب المتعلقة بمشكالت اإلسكان من خالل إصدار مجموعة من التشريعات والقوانين من أهمها : القانون رقم ( 1 ) لسنة 7660 لتنظيم العالقة بين المالك والمستأجر. والمعروف بقانون اإليجار الجديد. القانون رقم ( 0 ) لسنة 7661 بشأن زيادة القيمة اإليجازية لألماكن غير السكنية. القانون رقم ( السوق العقاري. قانون البناء الموحد المختلفة. )718 لسنة لعام الخاص بالرهن العقاري الذي يختص بتوفير آليات تمويل جديدة لتنشيط الذي يعمل على تالفي كافة الفجوات والتضارب الموجود في القوانين عدد الوحدات المستهدفة حتى عام 2219 موزعة على نوعية اإلسكان بين الحضر والريف بالمليون 4 نماذج مصرية حديثة من مشروعات تهدف لحل مشكالت اإلسكان لطبقة محدودي الدخل: في إطار إيجاد حلول لمشكلة اإلسكان تعتمد في األساس على الش اركة بين األجهزة الحكومية والقطاع الخاص وأف ارد المجتمع ومع تأكيد االلت ازم بالحق الذي كفله الدستور في حصول المواطن على سكن مناسب والمساواة 1

7 في فرص الحصول على مسكن مالئم معتدل التكلفة 9 قامت الحكومة اعتبا ار من عام 7660 بتنفيذ مشروع مبارك القومي إلسكان الشباب إلنجاز طفرة حقيقية في إسكان طبقة محدودي الدخل مع توفير عدد متنوع من الوحدات السكنية من حيث الشكل والمساحة والتصميم المعماري بمساحات تت اروح بين 01 م 2 إلى 766 م 2 بتجمعات سكنية متميزة ومكتملة الم ارفق والخدمات. وقد تم تنفيذ المشروع طبقا ألعلى شروط ومواصفات الجودة. وفي اتجاه موازي لمشروع مبارك القومي إلسكان الشباب 1 قامت الحكومة بتنفيذ مشروع "إسكان المستقبل " اعتبا ار من عام 7668 والذي يهدف إلى توفير سبعون ألف وحدة سكنية بمساحة 01 م 2 من خالل منظومة ارئعة من التكافل االجتماعي تتمثل في دعوة الفئات القادرة من رجال األعمال بالمساهمة المادية في تمويل هذا المشروع لحماية األمن االجتماعي وتوثيق أواصر التعاون بين طبقات المجتمع على أن يتم تمويل جانب أخر من تكلفة المشروع عن طريق طرق غير تقليدية تتمثل في الدعم المتبادل Cross Subsidy من ثمن األ ارضي المباعة لإلسكان الفاخر بالمدن الجديدة بجانب توفير أ ارضي كاملة الم ارفق والخدمات إلقامة الوحدات السكنية الخاصة بمشروع " إسكان المستقبل " هذا باإلضافة إلى إمكانية حصول المستفيدين من مشروع " إسكان المستقبل " على قروض تكميلية من بنك ناصر االجتماعي لمساعدة ال ارغبين في سداد مقدمات حجز وحداتهم السكنية. ولعل أهم ما يتميز به مشروع مبارك القومي إلسكان الشباب ومشروع إسكان المستقبل هو التركيز على دعم عالقة الجوار بين السكان من خالل توفير ف ارغ سكني عام يحقق بيئة عم ارنية ومعمارية متكاملة ذات نسق جمالي قائم على مفردات العمارة الت ارثية للحفاظ على عناصر البيئة المبنية مع استعمال مواد البناء المحلية التي تؤدي إلى خفض التكلفة اإلجمالية للوحدة السكنية. 9 تجارب الدولة إلسكان ذوى الدخل المنخفض والمتوسط 19 مشروع إسكان العمال بمحافظة حلوان تاريخ اإلنشاء : 1691 التعريف بالمشروع : 8 يعتبر هذا المشروع من مشروعات اإلسكان االقتصادي الهامة لذوى الدخل المنخفض على مستوى جمهورية مصر العربية والذى تم التخطيط له في أواخر الخمسينات من القرن العشرين ليكون حي إسكان للعمال يخدم محافظة حلوان الصناعية. يقع المشروع شمال المنطقة الصناعية الجنوبية بمحافظة حلوان التي تضم عدة مصانع رئيسية تبلغ مساحة المشروع حوالى 726 فدان وعدد الوحدات السكنية وحدة سكنية بكثافة سكانية قدرها 119 فرد/ فدان. يخص الفرد من المنطقة السكنية نحو 162 م 2 ومن الخدمات العامة 6681 م 2. التصميم العم ارنى للموقع : يضم الموقع 1 مجاو ارت سكنية تبلغ مساحة كل مجاورة من 26 إلى 16 فدان تتجمع المجاو ارت السكنية حول مركز رئيسي يضم مدرسة ثانوية مستشفى مركزي مركز شباب نادى وزارة اإلسكان والمرافق 1 مبارك والعمران وزارة اإلسكان والمرافق جمهورية مصر العربية المرجع السابق 8 توفير قطع أراضى صغيرة لذوى الدخل المحدود فى إطار مشروع تجريبى للتنمية العمرانية 1772 جهاز البحوث والدراسات مركز بحوث اإلسكان والبناء قسم العمارة واإلسكان 9

8 رياضي ومباني الخدمات العامة ذلك باإلضافة إلى المدارس االبتدائية حيث يضم المشروع مدرستين مشتركتين لكل مجاورة موزعة على موقعين كما خططت المدارس اإلعدادية على أساس مدرسة لكل مجاورة وتتجمع كل مدرستين في موقع واحد كجزء من مركز المنطقة. ويخدم كل مجاورة مركز تجارى صغير يضم تجارية 8. 6 الم ارفق العامة محالت : تم توفير الم ارفق العامة بواسطة الحكومة وتم توفير شبكات صرف وامداد بالمياه والكهرباء واالتصاالت السلكية والالسلكية. الفكرة التصميمية 0 تصميم تم : نماذج للوحدات السكنية في هذا المشروع تت اروح النماذج ما بين غرفة إلى غرفتين وصالة وقد تتميز وحدات الدور االرضى بمدخل خارجي منفصل. تت اروح ارتفاعات المباني بين دورين للمباني اإلدارية والخدمية وثالثة ادوار للمباني التعليمية وخمسة ادوار للمباني السكنية. التعديات : يقوم السكان ببناء دور سادس بالعمار ات السكنية للتعديات األفقية فقد تضاءلت المسافات بين البلوكات إلى 9 م. بعد أن كانت كنوع من أنواع التعديات ال أرسية أما بالنسبة 76 أمتار في التصميم األساسى للمشروع. النسيج العم ارني في المنطقة نسيج شريطي وذلك بسبب التصميم المتالصق والمتوازي للبلوكات. الظروف االجتماعية واالقتصادية للسكان: : يحرص اغلب السكان على تعليم أوالدهم بالرغم من إن األهل ربما يكونوا أميين او يعرفون قليل من الق ارءة والكتابة وهناك مدارس حكومية منتشرة في حلوان حول المشروع تيسر لهم ذلك. ويبلغ متوسط عدد األف ارد في المسكن 961 فرد / مسكن ويالحظ زيادة عدد أف ارد الوحدات الصغيرة ( 11 م 2 ( عن الوحدات األكبر ) 10 م 2 ( مما يدل على العالقة العكسية بين المسط وعدد األف ارد حيث يقل المسط كلما قل الدخل وقلة الدخل مرتبطة بزيادة عدد األف ارد. 76 فرص العمل : من أهم المصانع الموجودة بالمنطقة مصنع اسمنت حلوان الهيئة العربية للتصنيع ومصانع كبرى لألثاث والحلوى و يعمل معظم السكان في المصانع المحيطة أو في مشاريع صغيرة خاصة. الدخل : من الصعب تقدير الدخل الحقيقي لألسر ولكن يمكن مالحظة أن معظم السكان من عمال المصانع محدودي الدخل ويت اروح الدخل ما بين 996 إلى 866 جنية شهريا وهو دخل رب األسرة ولكن هناك اسر يعمل أكثر من فرد بها أو اسر ممتدة بها أوالد متزوجين يشاركون في اإلنفاق على المنزل. ايجابيات وسلبيات المشروع : االيجابيات : حل مشكلة اإلسكان للعاملين بالمنطقة الصناعية المجاورة. قرب موقع المشروع السكنى من موقع العمل. توافر الم ارفق والبنية األساسية بالمشروع. 7 محمد عباس الزعفران العوامل الطبيعية واالجتماعية واالقتصادية المؤثرة على تخطيط اإلسكان بمصر جامعة األزهر 1795 INFURS, Are Self help Extensions. The Way Forward in Multy Story Walk Ups Nairobi, Kenya,

9 توافر الخدمات التعليمية والصحية توافر الخدمات الرياضية للشباب. الت اربط االجتماعي بين السكان. التعاون في رعاية المسطحات الخض ارء. السلبيات : واالجتماعية والترفيهية. غياب الرقابة من الحي حيث قام السكان بالتعدي ال أرسي واألفقى على النماذج األساسية وذلك بإنشاء المزيد من الوحدات وزيادة مساحة الوحدات األصلية. صغر المسافات بين البلوكات عن المعدالت المسموح بها نظ ار لتعديات السكان األفقية والر أسية عليها مما أدى إلى عدم وصول إضاءة وتهوية مناسبة داخل الوحدات المعدلة من قبل السكان. سوء توجيه البلوكات السكنية حيث لم تتناسب االتجاهات المتعامدة للبلوكات مع العوامل المناخية والبيئية المناسبة. عدم م ارعاة النواحي الجمالية في المشروع حيث تم تك ارر البلوكات بصورة متماثلة. ال يوجد ت اربط عم ارنى بين التجمعات العم ارنية المجاورة وبين المشروع. محدودية المساحات المفتوحة والحدائق وذلك على مستوى المجاورة حيث ت اروحت مسطحاتها ما بين متر 2 لكل مجاورة. نقص الخدمات التجارية مما أدى إلى تعدى السكان على بعض الشقق بالدور االرضى. تحول المشروع من نمط إسكان حكومي إلى نمط عشوائي بعد التعديات. 29 مساكن ال ازوية الحم ارء تاريخ اإلنشاء : منتصف السبعينيات التعريف بالمشروع : يقع المشروع بحي ال ازوية الحم ارء شمال مدينة القاهرة بالقرب من المصنع الحربي وشادر السمك ومصنع األعالف سابقا وبجوار حي شب ار حيث كان يتبع له ثم أنفصل عنه في الثمانينات. أقيم المشروع الستيعاب سكان العشوائيات بعشش الترجمان وبوالق واسكان عمال مصنع العلف. يبلغ مسط المشروع حوالي 961 فدان وعدد الوحدات السكنية 2266 وحدة سكنية. يبلغ عدد السكان حوالي نسمة بكثافة سكانية تصل 2666 فرد/فدان. التصميم العم ارنى للموقع : يتكون المشروع من 22 بلوك طولي بمسط تقريبي 966 م 2 للبلوك السكنى الواحد وبارتفاع خمسة أدوار يتكون كل بلوك من 9 مداخل يؤدى كل مدخل إلى 1 وحدات سكنية في الدور وبكل مدخل حوالي 26 وحدة سكنية باجمالى 766 وحدة سكنية / للبلوك(. وقد استخدم نسق التخطيط الطولي المتوازي للبلوكات. الم ارفق العامة : وفرت الحكومة الم ارفق األساسية بالموقع من مياه وكهرباء وصرف صحي. الفكرة التصميمية: تصميم وحدة سكنية كمأوى تلبى الحد األدنى من االحتياجات األساسية اإلنسانية ألكبر عدد من األسر من خالل تصميم نمطي متكرر بأقل تكلفة وأصغر مساحة. تتكون كل وحدة من غرفة واحدة بمسط 7

10 169 1 م 2 صالة مدخل بمسط م 2 خدمات بمسط 1619 م 2 ( ال يوجد مطبخ ) وبالتالي فان مساحة الوحدة السكنية حوالي تقريبا 29 م 2. استخدمت الخرسانة المسلحة المصمت مع دهانات من الجير وأرضيات بالط مو ازيكو ونماذج نجارة من الخشب الموسكى. التعديات : هناك أنواع مختلفة من التعدى منها مسطحات الوحدة السكنية كمواقف للسيا ارت غير والتعدي على الف ارغات المرخصة وأيضا استخدمها كأب ارج وعشش لتربية الطيور وغيرها. والطوب الفخاري األحمر التعدي على األمالك العامة والبناء فيها بدون رخصة لزيادة العامة واستخدامها في األنشطة التجارية التعديات المتمثلة في سوء استخدام األسط الظروف االجتماعية واالقتصادية للسكان: تتنوع أنماط السكان وتختلف والصناعية الصغيرة حيث يتم والبلكونات مستوياتهم الثقافية والفكرية والمادية فمعظمهم من النازحين من القرى للعمل بمصنع األعالف الذي تم إغالقه نتيجة الرتفاع نسبة التلوث الناتج عنه ومن الحرفيين من سكان العشوائيات ببوالق وعشش الترجمان. يت اروح دخل األسرة ما بين 1666 إلى 9666 جنية مصري سنويا. يالحظ انخفاض مستوى التعليم وزيادة نسبة األمية بالنسبة لسكان المشروع. االيجابيات والسلبيات : االيجابيات : أدى المشروع الغرض الذي أقيم من أجله إلسكان محدودي الدخل في الفترة التى أقيم فيها. استخدام الشوارع مما والا التخطيط أدى إلى خفض حتياجات األساسية للسكان. المتعامد من خالل استخدام تتوافر وتتنوع وسائل المواصالت بالمنطقة. الشكل المستطيل تكلفة الم ارفق للبنية األساسية و يعتبر الموقع مثالي للبلوكات السكنية وفى اتجاه عمودي على من حيث توافر الخدمات توافر فرص العمل بالمصنع الحربي وبمصنع األعالف وبالورش المنتشرة بالمنطقة وباألعمال الحرة وغير المصنفة. السلبيات: وجود مصنع األعالف بالمنطقة مما سبب تلوث المنطقة وتدهور الحالة الصحية للسكان. عدم توافر الخدمات التعليمية والصحية والتجارية الضرورية داخل نطاق المشروع مما أدى إلى االعتماد على المنطقة المحيطة بالموقع وزيادة العبء عليها. ارتفاع الكثافة السكانية بصورة ملحوظة حيث يبلغ نصيب الفرد من الوحدة السكنية 169 م 2. الصغر المتناهي لمساحة الوحدة السكنية بما ال يتناسب مع التركيب األسرى واحتياجات المجتمع المصري. عدم توافر بعض الف ارغات األساسية )المطبخ( غرفة لألطفال. سوء وتدهور التشطيبات نتيجة عدم الصيانة واستخدام مواد أولية ضعيفة الجودة. عدم توافر الحد األدنى من الخصوصية. التعدي على الف ارغات العم ارنية بين البلوكات السكنية من قبل السكان لتلبية احتياجاتهم األساسية مما أدى إلى تشوه أبعاد الف ارغات ) 1 م 17 م بارتفاع 9 أدوار(. المظهر العم ارني والمعماري السيئ نتيجة تدهور البنية األساسية. 12

11 39 مشروع : اإلسكان االقتصادي بمدينة السادات المنطقة ال اربعة تاريخ اإلنشاء : بداية الئمانينات التعريف بالمشروع : مشروع اإلسكان االقتصادي الملحق بالمنطقة الصناعية ال اربعة بمدينة السادات وهو إحدى المشاريع السكنية التابعة لصندوق تمويل المساكن و جهاز تنمية مدينة السادات وهما جهتان تابعتان للحكومة المصرية الصناعية والز ارعية المحيطة..وقد أقيم المشروع بهدف إسكان األسر من ذوى الدخل المنخفض والعاملين بالمناطق التصميم العم ارنى للموقع : يقدم المشروع وحدات سكنية على مستوى اإلسكان االقتصادي واإلسكان منخفض التكاليف وقد ر اعي التصميم العم ارنى إمكانية التوسعات المستقبلية من خالل توفير محاور لإلمتداد. يتكون المشروع من مجاو ارت سكنية بها محور للخدمات يشمل كل محور على مدرسة مسجد دار حضانة ومنطقة ترفيهية. وضعت للمدينة ثالثة نماذج مختلفة لإلسكان منخفض التكاليف واختلفت النماذج في المساحة وتوافرت المسطحات الخض ارء. بين الفكرة التصميمية: بنيت الفكرة التصميمية على إمكانية تلبية االحتياجات األساسية للسكان من ذوى الدخول المنخفضة وعلى ان تكون تكلفة الوحدة في متناول األسرة. لذا كان هناك تدرج فى المساحات التى ت اروحت ما 99 م 2 01 م 2 11 م 2. تتكون الوحدة السكنية من عدد 2 غرفة نوم ومعيشة ومطبخ وحمام وتميزت المباني بارتفاعات متوسطة ما بين 1 1 ادوار مما جعل المباني السكنية تتمتع بشروط صحية وبيئية مالئمة للسكان. استخدمت الخرسانة المسلحة والطوب األحمر والبياض الخارجي التخشين الملون والقرميد في أج ازء من الوجهات و الدهانات الداخلية من الزيت و البالستيك أو الجير واألرضيات بالط اسمنتى وبالط موزايكو ونماذج النجارة من الخشب الموسكى والحمامات من القيشاني أو سي ارميك ودهان زيت أو بالستيك. الم ارفق األساسية : وفرت الحكومة الم ارفق األساسية من مياه كهرباء صرف صحي وتليفونات. الظروف االجتماعية واالقتصادية للسكان: معظم سكان هذه المنطقة من عمال المصانع بالمنطقة الصناعية ومعظمهم حاصلون على الدبلوم الصناعي والتجاري. يت اروح دخل األسرة ما بين جنية مصري شهريا. االيجابيات والسلبيات : االيجابيات : موقع المنطقة ال اربعة هو موقع متوسط مما أدى إلى زيادة اإلقبال على المنطقة من الفئة المنشود إسكانها في التخطيط وهى فئة ذوى الدخل المنخفض من العمال المترددين وعمال المصانع وبعض عمال المناطق الز ارعية. أطول. جميع الوحدات منشأة إنشاء هيكلي وفقا لكود الزالزل مما أدى إلى ظهور منتج سكنى ذو عمر افت ارضي وجود مسافات كافية بين المباني تعطى منتج سكنى تتوافر فيه الشروط الصحية والبيئية. يتميز التصميم الداخلي للوحدات بالمرونة. السلبيات : 11

12 أدى إسناد أنشاء المشروع إلى عده شركات للمقاوالت إلى ظهور منتج سكنى يختلف فيه مستوى التشطيب ووجود بعض العيوب باإلعمال الصحية للمباني مما قد يؤثر على سالمة الهيكل الخرساني للمباني مستقبال. قيام بعض المالك بتأجير شققهم غير المستغله مما أدى إلى زيادة عدد اإلف ارد في الوحدة عن المعدالت المصمم ألجلها ( تصل إلى 2676 فرد بالشقة ) وبالتالي اثر ذلك في النواحي التالية : أصبحت بعض الوحدات عبارة عن محطة ت ارنزيت مما أدى إلى إهمال الوحدات المؤجرة. التعدى على التصميم األساسى للوحدة السكنية من قبل السكان دون التقيد بأي شروط أو رقابة من الجهاز. عدم االهتمام بنظافة المباني وتناسقها كنسيج أو حتى االهتمام بالنظافة العامة للمجاورة. استغالل بعض المناطق أو المباني في أغ ارض غير التي صممت من أجلها. ويتض من النقاط السابقة غياب إدارة المشروعات بعد التشغيل وغياب إدارة الصيانة على مدار العمر االفت ارضي للمشروع مما أدى إلى تدهور المنتج السكنى واإلقالل من قيمته. 59 مشروع : او ارسكوم لإلسكان التعاوني / قطاع خاص تاريخ اإلنشاء : 2115 التعريف بالمشروع : يقع فى مدينة السادس من اكتوبر ويبلغ مسطحه حوالي 2666 فدا ن بما يعادل) 861 مليون م 2 ( ويخدم حوالي الف نسمة بهدف بناء مجتمع عم ارني متكامل اقتصاديا مع اختيار فكر تصميمى وعم ارنى جديد من خالل تمليك الوحدات السكنية ذات التصميم المتميز بأفضل الشروط المالية وتسهيالت في السداد. أكد المشروع على االهتمام بالتوعية االجتماعية و البيئية لسكان احدى األحياء العشوائية غير اآلمنه " إسطبل عنتر والدويقة" مع توفير فرص عمل لهم واد ارج بعض اإلبعاد االجتماعية في السياسة التصميمية على مستوى المخططات العامة ومستوى تصميم الوحدات لتوفير مستوى معيشة متميز لألسر محدودة الدخل في هذا المشروع. الفكرة التصميمية : تم تصميم 96 إلف وحدة سكنية ذات نماذج مختلفة تتكون كل وحدة من غرفتين للنوم وحجرة معيشة وحمام ومطبخ بهدف توفير االحتياجات األساسية لألسرة وعلى أن تكون الوحدة بأقل تكلفة. اختلفت نماذج المشروع وفقا لمساحات الوحدات التى تت اروح ما بين 12 م 2 01 م 2 :. وقد استخدم التخطيط الشبكي المتعامد واستخدمت الحوائط الحاملة فى تنفيذ المبانى السكنية والخدمية. الم ارفق : قامت شركة او ارسكوم مع الحكومة بتوفير الم ارفق األساسية بالموقع ( مياه كهرباء صرف صحي تليفونات ). االيجابيات والسلبيات : االيجابيات : بناء مجتمع عم ارني متكامل اقتصاديا. ربط الموقع بوسائل النقل العام. توفير بيئة صحية لألسر المقيمة. 12

13 تحقيق هدف الملكية لألسر بجانب اإليجار. النماذج السكنية تتناسب مع احتياجات األسر األساسية. توافر الخدمات الصحية والتعليمية واالجتماعية والترفيهية بالمشروع. توافر الرعاية االجتماعية لخدمة وتشغيل الشباب من ذوى الدخل المنخفض. تم اقت ارح نماذج لألثاث تتناسب مع التصميم كما تم طرح قروض من الصندوق االجتماعي لتأثيث الوحدات السكنية مقابل مبلغ 1666 جنية تسدد هذه القروض على أقساط طويلة المدى. تشجيع إقامة المشروعات الصغيرة وخلق فرص عمل للسكان مثل إقامة مشروعات غذائية سريعة وافتتاح محالت لبيع الفاكهة والبقالة والخضر مما قد يغرس بعض مشاعر االنتماء بين السكان والمنطقة السكنية. السلبيات : عدم استكمال الخدمات األساسية للمشروع مما أدى إلى زيادة العبء على السكان. صعوبة االمتداد ال ارسي لبعض المباني. اسلوب البناء بالحوائط الحاملة أدى إلى انعدام المرونة الداخلية للنماذج السكنية المطروحة. ارتفاع المباني السكنية يصل إلى دورين وهو ارتفاع قليل عند التفكير في مشاريع إسكان ذوى الدخل المنخفض مما يؤدى إلى زيادة العبء في تكلفة الم ارفق عند اإلنشاء. عدم م ارعاة اقتصاديات اإلنشاء والتصميم في المشروع اال من خالل مسط الوحدة. زيادة التكلفة للوحدات نتيجة البناء بنظام الحوائط الحاملة والتسقيف بنظام قباب وقبوات من الطوب األحمر الفخاري وذلك لضرورة ان يكون الطوب األحمر المستخدم مطابق للمواصفات الفنية ويجب ان يقوم بعملية البناء بنائين ماهرين مما قد يؤدى إلى زيادة تكلفة العمالة. 7 الخالصة أخذت الدولة على عاتقها مسؤلية إسكان ذوى الدخل المتوسط والمنخفض فى مصر فاقامت العديد من مشروعات اإلسكان االقتصادي من اجل حل مشكلة اإلسكان لذوى الدخل المنخفض إال أن هذه المشروعات كان لها العديد من السلبيات تمثلت في التعديات األهلية والحكومية واإلضافات الداخلية والخارجية األمر الذى أدى إلى تحول بعض مناطق اإلسكان الحكومي إلى أنماط أشبة باإلسكان العشوائي. وقد انتهجت الدولة حديثا سياسات مختلفة ذات آليات مستحدثة من أجل توفير مسكن صحى مالئم لطبقة محدودى الدخل وقد كان للقطاع الخاص دور مساند فى تنفيذ هذه السياسات ال يمكن تجاهله من أجل المشاركة فى حل المشكلة االسكانية فى مصر. لذا على الدولة أن تتبنى سياسة واضحة تعتمد فى األساس على إدخال المفاهيم والتشريعات الجديدة فى حل مشاكل اإلسكان مع استم اررية توضي نقاط القصور والخلل فى مشاريع اإلسكان المقامة ومحاولة تفاديها وحلها فى المشاريع المستقبلية. 8 التوصيات : 13

14 االخذ بأنسب الوسائل المتاحة في ضوء السياسات االقتصادية واالجتماعية ال ارهنة في مصر وذلك للوصول إلي خلق نظام تمويلى واداري تدعمه الدولة لتمكين الفئات المستحقة من الحصول علي وحدة سكنية مالئمة لهم. أهمية الوصول إلى آليات تضمن وصول المساكن المدعمة لمستحقيها من ذوى الدخل المحدود. النظر فى قضية الوحدات السكنية المدعمة والمغلقة لفت ارت طويلة. توفير الوحدة السكنية التي تقوم الدولة أو المحليات أو األثنين مع ا بتمويلها عن طريق اإليجار علي أن تظل ملكية العقار للدولة أو توفير وحدة سكنية عن طريق التمليك مع تسهيالت في الدفع. اعطاء حرية االختيار وامكانياته لدخلة تبع ا للساكن وذلك الشهرية لالختيار بين العديد من الب ارمج مثل االختيار بين االيجار والتمليك وكذلك زيادة االختيا ارت المتعددة لسداد األقساط المصحوبة بالتوفي ارت التعاقدية. تشجيع زيادة إش ارك القطاع الخاص فى مشاريع اإلسكان. استدامة مشروعات وخطط اإلسكان مع األخذ فى االعتبار جودة التصميم المعمارى واستخدام األساليب اإلنشائية الحديثة ومواد البناء المتوائمة مع البيئة. التوسع فى نظام اإليجار مع إتخاذ إج ارءات تفعيل مبدأ الح ارك فى الوحدات السكنية المتاحة تبعا لحجم األسرة مع إعادة النظر فى التشريعات المتعلقة بالمالك والمستأجر. التحكم فى التكلفة وحساب جميع التكاليف وجوانب الدعم ذات الصلة )المتابعة والتقييم(. تطبيق المقاييس األكثر واقعية لمساحات المساكن مع تطبيق آليات التقييم والحصول على آ ارء المستعمل. أهمية األخذ فى االعتيار البعد الثقافى واالجتماعى والبيئى عند تصميم وتنفيذ مشروعات اإلسكان لإلستجابة إلى االحتياجات الحقيقية للمستعمل من خالل د ارسات واقعية. أهمية ب ارمج صيانة المبانى السكنية وتدريب العمالة وبالتالى تخفيض التكلفة من خالل رفع الكفاءة. مما ينعكس على العمر االفت ارضى لمشاريع اإلسكان إضافة خدمات متكاملة فى منطقة اإلسكان حتى ال يتم تغيير فى االستعماالت وخاصا باألدوار األرضية. الدعم المشترك الداخلي من خالل تسويق وحدات تجارية باألدوار األرضية. من خالل نتائج تطبيق الطار محاسبى عن تأجير تمويلى للوحدات السكنيه السابقه يتم التوصل الى بدائل تعطى للمستاجر خيار فى نهاية مدة عقد التأجير بحق الش ارء ولكن فى مقابل ثمن يساوى الفرق بين ماسدده فى فترة االجاره وثمن الوحده وقت الش ارء. ويمكن من خالل المقترحات السابقة أن نصل الى التوازن النسبى فى مجال المعروض والمطلوب فى سوق اإلسكان بحيث نفى بحاجة الفئات متدنية الدخول مع تشجيع القطاع الخاص الى انتاج هذه النوعية من السكن بدال من االسكان المتوسط والفاخر مما سيعود على المجتمع ككل بالفائدة. الم ارجع : المركز القومي للبحوث االجتماعية والجنائية بالتعاون مع المركز الفرنسي المصري للتوثيق والد ارسات القانونية واالقتصادية واالجتماعية عن اإلسكان االقتصادي فى مصر

15 د. أبو زيد ارج العم ارن المصرى رصد التطو ارت فى عم ارن مصر فى أواخر القرن العشرين واستطالع مسا ارته المستقبلية حتى عام 2121 المكتبة األكاديمية القاهرة ) (. و ازرة اإلسكان والم ارفق والمجتمعات العم ارنية إنجا ازت و ازرة اإلسكان د. أبو زيد ارج العم ارن المصرى رصد التطو ارت فى عم ارن مصر فى أواخر القرن العشرين واستطالع مسا ارته المستقبلية حتى عام 2121 المكتبة األكاديمية القاهرة 2668 المجلد الثانى. و ازرة اإلسكان والم ارفق والمجتمعات العمرانية مبارك والعم ارن جمهورية مصر العربية مركز بحوث اإلسكان والبناء يوليو توفير قطع أ ارضى صغيرة لذوى الدخل المحدود فى إطار مشروع تجريبى للتنمية العم ارنية و ازرة اإلسكان والم ارفق جهاز البحوث والد ارسات مركز بحوث اإلسكان والبناء 7668 محمد عباس الزعف ارن جامعة األزهر العوامل الطبيعية واالجتماعية واالقتصادية المؤثرة على تخطيط اإلسكان بمصر USAID تقرير مصر في مؤتمر الموئل باسطنبول 6 اإلسكان الرسمي وغير الرسمي في مصر برنامج الدعم الفنى إلصالح السياسات. اإلسكان المدعم فى مصر و الدروس المستفادة 2221 أحمد خالد عالم مشكلة اإلسكان في مصر. INFURS, Are Self help Extensions. The Way Forward in Multy Story Walk Ups Nairobi, Kenya,