جامعة القاهرة كلية االقتصاد والعلوم السياسية قسم االقتصاد "تقييم آثار االستثمار العقاري وتشابكاته القطاعية في االقتصاد المصري.. دراسة تحليلية للفترة )

جامعة القاهرة كلية االقتصاد والعلوم السياسية قسم االقتصاد "تقييم آثار االستثمار العقاري وتشابكاته القطاعية في االقتصاد المصري.. دراسة تحليلية للفترة )1970-2010 م (" رسالة مقدمة للحصول على درجة دكتوراة الفلسفة في االقتصاد إعداد محمد محمود عبدهللا يوسف المدرس المساعد بقسم التخطيط العمراني كلية التخطيط اإلقليمي والعمراني جامعة القاهرة إشراف أ.د حسن أحمد عبيد كلية االقتصاد والعلوم السياسية جامعة القاهرة أ.د/ محمد شحاتة درويش كلية التخطيط اإلقليمي والعمراني جامعة القاهرة ) ( القاهرة - مايو 2015

بسم هللا الرحمن الرحيم " و م ا ت و ف يق ي إ اال ب ا ا لل ع ل ي ه ت و اكل ت و إ ل ي ه أ ن يب " سورة هود اآلية رقم 88 II

إهداء أهدي هذا العمل إلى والدي العزيزين وإخوتي وزوجتى وابني عاصم. إهداء إلى كل من علمني حرفا ونهلت من علمه. راجيا من هللا عز وجل لهم جميعا دوام الصحة والعافية. III

اإلجازة أجازت لجنة المناقشة هذه الرسالة للحصول على درجة دكتوراة الفلسفة في االقتصاد بتقدير ممتاز بتاريخ 2015/4/26 م بعد استيفاء جميع المتطلبات. اللجنة األستاذ المتفرغ بقسم االقتصاد كلية االقتصاد والعلوم السياسية. جامعة القاهرة. 1- أ.د / فخري الدين علي الفقي مدير مركز بحوث العمارة واإلسكان - المركز القومي لبحوث اإلسكان والبناء. 2- أ.د / ابراهيم مصطفى الدميري األستاذ المتفرغ بقسم االقتصاد - كلية االقتصاد والعلوم السياسية. جامعة القاهرة. 3- أ.د/ حسن أحمد عبيد األستاذ بقسم التخطيط العمراني كلية التخطيط اإلقليمي والعمراني. جامعة القاهرة. 4- أ.د/ محمد شحاتة درويش IV

شكر وتقدير الحمد هلل حمدا كثيرا طيبا مباركا فيه الحمد هلل الذي بنعمته تتم الصالحات الحمد هلل الذي وفقنى لهذا العمل الذي أرجو أن يكون ثمرة من ثمرات العلم والمعرفة بصفة عامة وإضافة حقيقية إلى علم االقتصاد العمراني بصفة خاصة. وصلى هللا وسلم على سيدنا محمد خاتم األنبياء والمرسلين صلى هللا عليه وسلم وعلى آله وصحبه أجمعين. أتوجه بخالص الشكر والتقدير إلى أستاذي أ.د/ حسن عبيد أستاذ االقتصاد بكلية االقتصاد والعلوم السياسية جامعة القاهرة لتفضله باإلشراف على رسالة الدكتوراة ومتابعته للباحث وتوجيهاته العلمية للباحث خالل مراحل البحث المختلفة ليكون العمل على أحسن وجه ممكن كما أتوجه بالشكر والتقدير إلى أستاذي أ.د / محمد شحاتة األستاذ بقسم التخطيط العمراني كلية التخطيط اإلقليمي والعمراني جامعة القاهرة على تفضله باإلشراف على الرسالة وتوجيهاته العلمية للباحث خاصة في الجانب العمراني خالل مراحل البحث المختلفة فشكرا جزيال لهما وبارك هللا في علمهما ووقتهما. كما أتوجه بخالص الشكر والتقدير ل أ.د /فخري الدين الفقي أستاذ االقتصاد بكلية االقتصاد والعلوم السياسية جامعة القاهرة وأ.د/ ابراهيم مصطفى الدميري مدير معهد بحوث العمارة واإلسكان بالمركز القومي لبحوث اإلسكان والبناء لتفضلهما بالموافقة على االنضمام إلى لجنة المناقشة والحكم على رسالة الدكتوراة للباحث. وأتوجه بالشكر والتقدير إلى مجلس قسم التخطيط العمراني كلية التخطيط اإلقليمي والعمراني جامعة القاهرة ومجلس قسم االقتصاد بكلية االقتصاد والعلوم السياسية جامعة القاهرة لحرصهما على توجيه النصائح العلمية للباحث من خالل عقد السيمنارات العلمية. وأتوجه بالشكر والتقدير إلى زوجتى م / سارة نصر محمد شاذلي على مساندتها وتشجيعها إلتمام هذ ا العمل خالل مراحله المختلفة. والشكر لكل من قدم لى نصحا أو أرشدني إلى مراجع أو بيانات أو دعا لى بظهر الغيب أو أنار لى طريقا فالشكر الجزيل لهم. V

بيانات االسم: محمد محمود عبدهللا يوسف الجنسية: مصري محل الميالد: الوادي الجديد - مصر الدرجة: الدكتوراة التخصص: االقتصاد المشرفون أ.د/ حسن احمد عبيد أستاذ االقتصاد بقسم االقتصاد كلية االقتصاد والعلوم السياسية جامعة القاهرة. أ.د/ محمد شحاتة درويش أستاذ التخطيط بقسم التخطيط العمراني كلية التخطيط اإلقليمي والعمراني جامعة القاهرة. -1-2 عنوان الرسالة: " تقييم آثار االستثمار العقاري وتشابكاته القطاعية في االقتصاد المصري.. دراسة تحليلية للفترة ( -1970 2010 م(". الملخص يتناول الباحث بالرصد والتحليل آثار االستثمار العقاري على االقتصاد المصري وتشابكاته القطاعية خالل الفترة )1970-2010 م( والتي مرت فيها مصر بسياسة االنفتاح االقتصادي في عصر الرئيس الراحل محمد أنور السادات ثم برامج االصالح االقتصادي والتكيف الهيكلي ثم سياسات الخصخصة وتعظيم دور القطاع الخاص والرأسمالية الجديدة في عهد الرئيس األسبق محمد حسني مبارك. وبالتالي يدرس الباحث آثار االستثمار العقاري المباشرة وغير المباشرة في هذه الفترة الزمنية كدراسة مقارنة ومعرفة التوزيع النسبي لالستثمارات المختلفة والوزن النسبي لالستثمار العقاري ومعرفة العالقة بين القطاعات االقتصادية المختلفة والقطاع العقاري. وينقسم البحث إلى أربعة فصول رئيسة فالفصل األول " اإلطار النظري " يتناول المفاهيم المختلفة وأدبيات االستثمار ودراساته النظرية والتطبيقية وخصائص االستثمار العقاري واآلثار االقتصادية والعمرانية المتوقعة لالستثمار العقاري كما تناول هذا الفصل استراتيجيات وتوجهات االستثمار العقاري في مصر أما الفصل الثاني "رصد وتحليل توجهات االستثمار العقاري في مصر" فقد تناول بالشرح والتحليل سياسة االنفتاح االقتصادي ( 1981-1974 م( و سياسة التكيف واإلصالح الهيكلي وتعظيم دور القطاع الخاص ( 1981 م - 2010 م( أما الفصل الثالث " االستثمار العقاري : المدخالت والمخرجات" فقد تناول اإلطار التشريعي لالستثمار العقاري في مصر وصيغ ومصادر التمويل العقاري المختلفة مع عرض نماذج من التجارب الدولية والعربية في التمويل العقاري VI

كالتجارب األمريكية واإلنجليزية والفلبينية والسعودية واإلماراتية واألردنية والمصرية مع عقد المقارنات بينهم وسبل االستفادة منهم في الحالة المصرية كما تناول هذا الفصل تحليل طبيعة المنتج العقاري وطرق التصنيف المختلفة أما الفصل الرابع " تقييم آثار االستثمار العقاري على االقتصاد فقد تناول بالرصد والتحليل آثار االستثمار العقاري المختلفة الدراسة" فترة خالل المصري استشراف دور باإلضافة إلى 2010 م( )1970- االقتصادية والعمرانية خالل فترة الدراسة االستثمار العقاري في محافظة السويس. وخلص الباحث إلى عدد من النتائج وهى أن هناك اتجاه عام متزايد لالستثمار العقاري عبر الزمن خاصة بصفة الخاص القطاع والستثمارات عامة بصفة لالستثمارات جاذب العقاري القطاع االستثمار الخاص يهيمن على االستثمارات العقارية االستثمار العقاري يساهم في الناتج المحلي االستثمار العقاري يساهم في التوظيف االستثمار العقاري يساهم في توليد األجور هناك اإلجمالي تشابكات قطاعية عديدة أمامية وخلفية لالستثمار العقاري االستثمار العقاري يساهم في تحقيق بعض أهداف التنمية العمرانية هناك آثار عديدة متوقعة لالستثمار العقاري بمحافظة السويس. وقدم الباحث عدة توصيات إلصالح وتحسين منظومة التمويل العقاري كما قدم عدة توصيات التنمية لتعظيم دور االستثمار العقاري والشراكة مع القطاع الخاص بما يخدم تحقيق أهداف العمرانية كما قدم الباحث عدة توصيات لتفعيل دور االستثمار العقاري في محافظة السويس وذلك لكي يحقق االستثمار العقاري في السويس األهداف واآلثار االقتصادية والعمرانية المتوقعة. المشرف الرئيسي أ.د/ حسن أحمد عبيد كلية االقتصاد والعلوم السياسية جامعة القاهرة المشرف المشارك أ.د/ محمد شحاتة كلية التخطيط اإلقليمي والعمراني جامعة القاهرة VII

المستخلص يتمثل الهدف العام للبحث في دراسة واستكشاف آثار االستثمار العقاري المختلفة في مصر خالل فترة الدراسة )1970-2010 م( والتي مرت فيها مصر بسياسات اقتصادية مختلفة مثل االنفتاح االقتصادي في عصر الرئيس الراحل محمد أنور السادات ثم برامج اإلصالح االقتصادي والتكيف الهيكلي ثم سياسات الخصخصة وتعظيم دور القطاع الخاص والرأسمالية الجديدة في عهد الرئيس األسبق محمد حسني مبارك. وبالتالي يجري الباحث تقييما آلثار االستثمار العقاري في هذه الفترة الزمنية من خالل المؤشرات وأدوات التحليل المختلفة. وينقسم البحث إلى أربعة فصول رئيسة: اإلطار النظري رصد وتحليل توجهاات االساتثمار العقااري في مصر االستثمار العقاري : المدخالت والمخرجات تقييم آثار االستثمار العقاري على االقتصااد المصري خالل فترة الدراسة. وخلص الباحث إلى عدد من النتائج منها أن هناك اتجاه عام متزايد لالستثمار العقاري عبر الزمن القطاع العقاري جاذب لالستثمارات بصفة عامة والستثمارات القطاع الخاص بصفة خاصة االستثمار الخاص يهيمن على االستثمارات العقارية االستثمار العقاري يساهم في الناتج المحلي االجمالي االستثمار العقاري يساهم في التوظيف االستثمار العقاري يساهم في توليد األجور هناك تشابكات قطاعية عديدة أمامية وخلفية لالستثمار العقاري االستثمار العقاري يساهم في تحقيق بعض أهداف التنمية العمرانية هناك آثار عديدة متوقعة لالستثمار العقاري بمحافظة السويس. وقادم الباحاث عادة توصاايات إلصاالح وتحساين منظوماة التمويال العقااري ولتعظايم دور االسااتثمار العقاري والشراكة مع القطاع الخاص وكذلك لتفعيل دور االستثمار العقاري في محافظة السويس. الكلمات الدالة االقتصاد المصري - سياسة االنفتاح االقتصادي- سياسة التكياف واإلصاالح الهيكلاي - الرأسامالية الجديادة - التنمياة العمرانيااة - الماادن الجدياادة - اقلاايم قناااة السااويس محافظااة السااويس - االسااتثمار العقاااري التثمااين العقاااري التطوير العقاري - قطاع التشييد والبناء قطاع اإلسكان العشاوائيات - مصاادر التمويال العقااري قاانون التمويال العقاااري - االسااتثمار العااام والخاااص الاوزن النساابي لالسااتثمار العقاااري - التشااابكات القطاعياة جاادول الماادخالت والمخرجات - تجارب دولية وعربية - التوظف - الناتج المحلي اإلجمالي األجور. المشرف الرئيسي أ.د/ حسن أحمد عبيد كلية االقتصاد والعلوم السياسية جامعة القاهرة المشرف المشارك أ.د/ محمد شحاتة كلية التخطيط اإلقليمي والعمراني جامعة القاهرة. VIII

مقدمة فهرس الدراسة رقم الصفحة 1 7 8 9 9 9 10 10 10 10 11 13 14 16 17 17 18 18 18 19 20 21 25 25 28 30 35 37 الفصل األول: اإلطار النظري المبحث األول : المفاهيم والتعريفات األساسية 1-1 االستثمار العقاري : التعريف وطرق القياس 1-1-1 تعريف االستثمار العقاري 1-1-1-1 التعريف العام لالستثمار العقاري 2-1-1-1 تعريف االستثمار العقاري وفقا لمعيار المحاسبة المصري 3-1-1-1 تعريف االستثمار العقاري وفقا لمعيار المحاسبة البريطاني 4-1-1-1 تعريف االستثمار العقاري وفقا لمعايير المحاسبة السعودية 5-1-1-1 تعريف االستثمار العقاري وفقا لمعيار المحاسبة الدولي 6-1-1-1 تعريف االستثمار العقاري بحسب النوع 7-1-1-1 تعريف وزارة الدولة للتنمية االقتصادية للقطاع العقاري 8-1-1-1 تعريف قطاع البناء والتشييد 9-1-1-1 التعريف التشغيلي لالستثمار العقاري بالدراسة 2-1-1 قياس االستثمارات العقارية 1-2-1-1 التثمين العقاري 2-2-1-1 طرق القياس 2-1 التطوير العقاري )أ( نموذج القيمة العادلة )ب( نموذج التكلفة )ج( نموذج البيوع السابقة أو البيوع المقارنة )د( طريقة حساب رأس المال/ الدخل 3-1 مفاهيم اقتصادية اخرى مرتبطة )أ( تجارة األراضي )ب( االستثمار في عقارات الدخل السنوي )ج( المدخالت والمخرجات في اقتصاديات العقار المبحث الثاني: نظريات االستثمار 1-2 أدبيات االستثمار IX

37 37 38 39 41 42 42 42 43 45 45 45 46 47 47 48 50 50 50 51 53 53 54 54 54 55 55 56 62 1 1-2- االستثمار في الفكر اإلسالمي )أ( تعريف وأسس االستثمار في الفكر اإلسالمي )ب( ابن خلدون وتنمية العمران )االستثمار العقاري( 2-1-2 إسهامات آدم سميث وكينز 3-1-2 المدرسة الكالسيكية و نظرية الريع التفاوتي 4-1-2 المدرسة الكالسيكية الجديدة و نظرية منفعة األرض 5-1-2 نموذج لودون و ينغو) 1961 م( 6-1-2 نموذج ويليام ألونسو )1960 1964 م( 7-1-2 نموذج ماديسون كوزن ) 1968 م( 8-1-2 نظريات تحقيق التوظيف األمثل لألراضي 1-8-1-2 القيمة االقتصادية لألرض )أ( عرض األرض Land Supply )ب( الطلب على األرض Land Demand 2-8-1-2 نظريات استخدام األرض الريفية )أ( نظرية الريع لريكاردو Ricardo )ب( نظرية الريع لثونين J.H.Thunen 3-8-1-2 نظريات استخدام األرض الحضرية )أ( نظرية النمو الدائري Concentric Zone Theory )ب( نظرية القطاعات Sector Theory )ج( نظرية النويات المتعددة Multi-Nuclear Theory )د( نظريات االستخدام الشريطي والقطاعي د-أ نموذج مان للمدينة البريطانية Mann s Model of a Typical British city 4-8-1-2 نظريات اقتصادية )أ( نظرية هيرد )ب( نظرية هيج ) 1926 م )Haig )ج( نظرية ريتشارد اتكليف ) 1949 م.R( Atcliff 5-8-1-2 النظرية الشاملة لتقييم األراضي 9-1-2 االستثمار العام واالستثمار الخاص بين النظرية االقتصادية والدراسات التطبيقية 2-2 خصائص االستثمار العقاري X

62 64 66 67 69 71 71 71 72 72 74 74 75 75 76 78 78 80 84 84 84 85 85 85 85 87 87 87 88 1-2-2 خصائص السوق العقاري 2-2-2 أسس تحديد قيمة العقار 6-2-2 الخصائص العامة لسوق التشييد والبناء 7-2-2 الخصائص االقتصادية المتعلقة بصناعة التشييد والبناء 8-2-2 اآلثار العمرانية واالقتصادية المتوقعة لالستثمار العقاري المبحث الثالث: استراتيجيات وتوجهات االستثمار العقاري في مصر 1-3 سياسات االستثمار خالل فترة الدراسة 1-1-3 النمط األول في مرحلة اقتصاد االنفتاح 2-1-3 النمط الثاني في مرحلة اقتصاد األزمة 3-1-3 النمط الثالث في مرحلة اقتصاد اإلصالح 2-3 التوجهات العامة للقطاع العقاري في مصر 1-2-3 الفترة )1981-1996 م( 2-2-3 الفترة )1997-2002 م( 3-2-3 الفترة )2003-2010 م( الفصل الثاني : رصد وتحليل توجهات االستثمار العقاري في مصر المبحث األول : سياسة االنفتاح االقتصادي ) 1981-1974 م( 1-1-2 سياسة االنفتاح االقتصادي : اإلجراءات والنتائج 2-1-2 االستثمار العقاري في فترة االنفتاح االقتصادي 1-2-1-2 محاور التعمير 2-2-1-2 أزمة اإلسكان 3-2-1-2 الدراسات التخطيطية 4-2-1-2 المدن الجديدة 5-2-1-2 البنية األساسية 6-2-1-2 العشوائيات 7-2-1-2 اإلنتاج العقاري ( السكني( المبحث الثاني: سياسة التكيف واإلصالح الهيكلي وتعظيم دور القطاع الخاص ( 1981-2010 م( 1-2-2 الفترة من 1981 حتي 1990 م 1-1-2-2 المؤتمر االقتصادي 2-1-2-2 االستعانة بالمؤسسات االقتصادية الدولية XI

88 90 91 91 91 91 92 92 92 93 94 95 98 102 102 104 104 105 107 109 109 109 110 111 112 112 116 119 120 3-1-2-2 االستثمار العقاري أوال : االستمرار في سياسة إنشاء المدن الجديدة ثانيا : نوعية اإلنتاج العقاري )السكني( ثالثا : ارتفاع أسعار األراضي رابعا : ارتفاع تكلفة المباني خامسا : شركات تقسيم األراضي سادسا : شركات التشييد والبناء سابعا : شركات االستثمار ثامنا : شركات القطاع العام 2-2-2 الفترة من 1991 حتي 2000 م ( مرحلة اإلصالح االقتصادي( 1-2-2-2 مفهوم سياسة اإلصالح االقتصادي 2-2-2-2 تطور سياسة اإلصالح االقتصادي 3-2-2-2 االستثمار العقاري في فترة اإلصالح االقتصادي 3-2-2 الفترة من 2000 حتي 2010 م 1-3-2-2 سمات االقتصاد المصري 2-3-2-2 االستثمار العقاري أوال: الركود عام 2000 م ثانيا : االنتعاش ( االستثمارات الضخمة( الفصل الثالث: االستثمار العقاري : المدخالت والمخرجات المبحث األول: اإلطار التشريعي والتنظيمي لالستثمار العقاري 1-1-3 القانون رقم 43 لسنة 1974 م 2-1-3 القانون رقم 159 لسنة 1981 م 3-1-3 القانون رقم 230 لسنة 1989 م 4-1-3 القانون رقم 8 لسنة 1997 م 5-1-3 قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 م 1-5-1-3 أهداف منظومة التمويل العقاري 2-5-1-3 أطراف منظومة التمويل العقارى 3-5-1-3 أهمية قانون التمويل العقاري للمستثمرين العقاريين 4-5-1-3 القواعد المنظمة ألنشطة التمويل العقاري XII

121 124 125 128 128 130 130 131 132 132 135 136 139 139 140 140 141 141 142 143 145 147 149 149 150 151 151 153 154 5-5-1-3 شروط التمويل العقاري المبحث الثاني : مصادر تمويل االستثمار العقاري 1-2-3 الخصائص األساسية للتمويل العقاري 2-2-3 أهم أنظمة التمويل العقاري العالمية 1-2-2-3 نظام التمويل العقاري المرن Flexible Mortgage 2-2-2-3 نظام التمويل العقاري الثابت Fixed-Rate Mortgage 3-2-2-3 نظام التمويل العقاري العكسي Reverse Mortgage 4-2-2-3 نظام التمويل بكامل قيمة العقار Loan to Value 3-2-3 مصادر وصيغ التمويل العقاري 1-3-2-3 وفقا للنوع 2-3-2-3 وفقا للجنسية 3-3-2-3 التمويل اإلسالمي لإلسكان 4-3-2-3 التمويل بحسب مدة القرض 5-3-2-3 التمويل بحسب المصادر التمويلية 6-3-2-3 التمويل بحسب طبيعة النشاط العقاري 7-3-2-3 التمويل األصغر لإلسكان 4-2-3 تجارب دولية وعربية في التمويل العقاري 1-4-2-3 التجربة األمريكية أوال : التمويل العقاري في أمريكا ثانيا : التمويل من خالل سوق األوراق المالية" البورصة" ثالثا : محددات التمويل النهائي رابعا : نقاط القوة والضعف في التجربة االمريكية 2-4-2-3 التجربة االنجليزية أوال : التمويل العقاري العام أو الحكومي ثانيا : التمويل بمشاركة القطاع الخاص 3-4-2-3 تجربة الفلبين في التمويل العقاري أوال : التمويل العقاري بالمشاركة المجتمعية ثانيا : نقاط القوة والضعف في تجربة التمويل العقاري بالفلبين 4-4-2-3 تجارب بعض دول الخليج العربي XIII

154 154 154 155 155 155 156 156 156 157 157 157 158 158 159 160 163 163 167 172 175 175 175 177 177 178 178 179 179 1-4-4-2-3 المملكة العربية السعودية )أ( التمويل العام لوزارة االسكان )ب( تمويل صندوق التنمية العقارية )ج( تمويل إسكان الموظفين )د( التمويل من خالل سوق األوراق المالية " البورصة" د-أ نموذج البورصة العقارية المحدودة بالمملكة العربية السعودية د- 2 نموذج البورصة العقارية المتميزة بالمملكة العربية السعودية 2-4-4-2-3 اإلمارات العربية المتحدة )أ( برنامج تمويل اإلسكان الخاص )ب( التمويل العقاري والتأجير التمويلي 5-4-2-3 تجربة المملكة األردنية أوال : الشركة األردنية إلعادة تمويل الرهن العقاري: نموذج للتمويل العام والخاص ثانيا : آلية عمل الشركة األردنية إلعادة تمويل الرهن العقاري ثالثا : السياسات المالية للشركة األردنية العادة الرهن العقاري رابعا : برامج دعم التمويل االسكاني الحكومي 6-4-2-3 إمكانية االستفادة من التجارب السابقة 7-4-2-3 تجربة التمويل العقاري في مصر أوال : تطور التمويل العقاري ثانيا : واقع التمويل العقاري الحالي ثالثا : تقييم التمويل المبحث الثالث: طبيعة المنتج العقاري وأنواعه 1-3-3 أنواع العقارات 1-1-3-3 تقسيم العقارات تبعا لمعيار الغرض الذي يستخدم فيه العقار 2-1-3-3 تقسيم العقارات تبعا لمعيار الدخل 3-1-3-3 تقسيم العقارات باعتبار درجة ضرورة العقار 4-1-3-3 تقسيم العقارات حسب مالك العقار 5-1-3-3 تقسيم العقار حسب درجة تطوره 2-3-3 أنشطة البناء والتشييد 1-2-3-3 تشييد المباني XIV

180 182 186 186 187 189 190 190 193 194 195 196 198 199 201 203 203 203 205 206 208 211 212 212 214 215 217 220 221 2-2-3-3 الهندسة المدنية 3-2-3-3 أنشطة التشييد المتخصصة 3-3-3 التقسيم االقتصادي ألنشطة البناء والتشييد 1-3-3-3 أنشطة قائدة أو رئيسة 2-3-3-3 أنشطة البناء والتشييد التابعة أو الفرعية الفصل الرابع : تقييم آثار االستثمار العقاري على االقتصاد المصري خالل فترة الدراسة )1970-2010 م( المبحث األول : آثار االستثمار العقاري وتشابكاته القطاعية خالل فترة الدراسة 1-1-4 ما قبل االنفتاح االقتصادي )1967-1973 م( 1-1-1-4 حجم االستثمارات العقارية في مصر 2-1-1-4 مكونات االستثمار العقاري 3-1-1-4 االستثمار العام واالستثمار الخاص بقطاع اإلسكان 2-1-4 سياسة االنفتاح االقتصادي ) 1981-1974 م( 1-2-1-4 حجم االستثمارات العقارية 2-2-1-4 مكونات االستثمار العقاري 3-2-1-4 االستثمار العام والخاص في قطاع اإلسكان 3-1-4 سياسة التكيف واإلصالح الهيكلي وتعظيم دور القطاع الخاص ) 1981 م - 2010 م( 1-3-1-4 الفترة من 1981 حتي 1990 م أوال : حجم االستثمارات العقارية ثانيا : الوزن النسبي لالستثمار العقاري بين االستثمارات المختلفة ثالثا : مكونات االستثمار العقاري رابعا : أثر االستثمار العقاري في الناتج المحلي االجمالي خامسا : أعداد المشتغلين ( العمالة ) في االستثمار العقاري 2-3-1-4 الفترة من 1991 حتي 2000 م ( مرحلة اإلصالح االقتصادي( أوال : حجم االستثمارات العقارية ثانيا : الوزن النسبي لالستثمار العقاري بين االستثمارات المختلفة ثالثا : مكونات االستثمار العقاري رابعا : أثر االستثمار العقاري في الناتج المحلي اإلجمالي خامسا : العمالة أو التوظيف في االستثمار العقاري سادسا : أجور العمالة في االستثمار العقاري XV

222 224 226 227 227 229 233 236 239 240 241 242 242 244 246 248 250 255 259 263 263 267 267 268 270 272 272 273 276 سابعا : متوسط أجر العامل في قطاع االستثمار العقاري ثامنا : عرض أهم مشروعات اإلسكان والبنية األساسية في القاهرة واإلسكندرية واستثماراتها تاسعا : أهم النتائج حول االستثمار العقاري خالل الفترة )1991-2000 م( 3-3-1-4 الفترة من 2000 حتي 2010 م أوال : حجم االستثمارات العقارية ثانيا : الوزن النسبي لالستثمار العقاري ثالثا : مكونات االستثمار العقاري رابعا : أثر االستثمار العقاري في الناتج المحلي اإلجمالي خامسا : أعداد المشتغلين ( العمالة ) في االستثمار العقاري سادسا : أجور العمالة في االستثمار العقاري سابعا : متوسط أجر العامل في االستثمار العقاري ثامنا : التشابكات القطاعية لالستثمار العقاري )أ( مدخالت االستثمار العقاري )ب( مخرجات االستثمار العقاري )ج( المعامالت الفنية لالستثمار العقاري 4-1-4 دور االستثمار العقاري في التنمية العمرانية 1-4-1-4 االستثمار العقاري بالمدن الجديدة : النشأة والتطور 2-4-1-4 نماذج من االستثمارات المنفذة بالمدن الجديدة بمصر 3-4-1-4 االستثمار العقاري ودوره في إشباع الطلب على اإلسكان المبحث الثاني: اآلثار المتوقعة لالستثمار العقاري في محافظة السويس 1-2-4 أسباب اختيار محافظة السويس 2-2-4 مؤشرات اقتصادية وديموجرافية وعمرانية بالسويس 1-2-2-4 التوزيع القطاعي لالستثمارات بالسويس حتى 2017 م 2-2-2-4 السكان والخصائص الطبيعية واالجتماعية 3-2-2-4 تطور اإلسكان الحضري بمحافظة السويس 3-2-4 اآلثار المتوقعة لالستثمار العقاري بالسويس 1-3-2-4 إنشاء مدن سكنية ومجتمعات عمرانية جديدة 2-3-2-4 تطوير أو إحالل العشوائيات وتوفير اإلسكان االجتماعي 3-3-2-4 مشروعات عمالقة للتشييد والبناء بالسويس XVI

277 280 284 285 298 298 301 303 304 314 4-3-2-4 التشابكات القطاعية المتوقعة لالستثمار العقاري بالسويس 4-2-4 اإلنجازات ومعوقات التنفيذ الخاتمة : النتائج والتوصيات أوال : النتائج ثانيا : التوصيات )1( توصيات خاصة بإصالح وتحسين منظومة التمويل العقاري )2( توصيات خاصة بتعظيم دور االستثمار العقاري والشراكة مع القطاع الخاص )3( توصيات خاصة باآلثار المتوقعة لالستثمار العقاري بالسويس المراجع الملحق اإلحصائي XVII

فهرس الجداول جدول رقم )1( تطورمساهمة القطاع العقاري في توليد فرص عمل جديدة لالقتصاد المصري خالل الفترة ) 2003/2002 م - 2005 2006/ م( جدول رقم )2( مقارنة تكلفة فرص العمل الجديدة في القطاع العقاري ببعض القطاعات األخرى عام ) 2006/2005 م( جدول رقم )3( أهم المتغيرات المستقلة المحددة لسعر أو إيجار الوحدة السكنية جدول رقم )4( العالقة بين االستثمار العام والخاص نتائج بعض الدراسات التطبيقية جدول رقم )5( بعض شركات اإلسكان التي تم خصخصتها جدول رقم )6( أهم المؤشرات االقتصادية الكلية فى عام 2002/2001 م مقارنة بعام 1992/91 م جدول رقم )7( مقارنة بين التجارب الدولية والعربية في التمويل العقاري جدول رقم )8( تطور التمويل العقاري ومساهمته في الناتج المحلي اإلجمالي في الفترة )2005-2009 م( جدول رقم )9( تطور عدد شركات التمويل في مصر في الفترة ( 2005-2009 م( جدول رقم )10( قيمة التمويل العقاري حسب التوزيع الجغرافي حتى ديسمبر 2010 م جدول رقم )11( قيمة التمويل العقاري موزعا حسب الغرض من استخدام الوحدات حتى ديسمبر 2010 م جدول رقم ( 12( أهم البيانات والمؤشرات للتمويل العقاري في مصر جدول رقم )13( بيان بإجمالي رؤوس األموال للشركات المرخص لها العمل بسوق التمويل العقاري في يونيو 2014 م جدول رقم )14( قيمة التمويل العقاري في مصر حسب التوزيع الجغرافي جدول رقم )15( مقارنة بين التجربة المصرية والتجارب الدولية في التمويل العقاري بالمدن الجديدة جدول رقم )16( حجم االستثمارات العقارية خالل الفترة )1967-1973 م( جدول رقم )17( مكونات االستثمار العقاري خالل الفترة )1967-1973 م( جدول رقم )18( االستثمار العام واالستثمار الخاص بقطاع اإلسكان في الفترة )1967-1973 م( جدول رقم )19( حجم االستثمارات العقارية خالل الفترة ) 1981-1974 م( جدول رقم )20( مكونات االستثمار العقاري خالل الفترة )1974-1980 م( جدول رقم )21( االستثمار العام والخاص بقطاع اإلسكان في الفترة )1974-1980 م( جدول رقم )22( حجم االستثمارات العقارية في الفترة )1981-1990 م( جدول رقم )23( الوزن النسبي لالستثمار العقاري بين االستثمارات المختلفة للفترة )1981-1990 م( جدول رقم )24( مكونات االستثمار العقاري خالل الفترة )1981-1990 م( جدول رقم )25( الناتج المحلي اإلجمالي لالستثمار العقاري باالسعار الجارية خالل الفترة )1981-1990 م( جدول رقم )26( الناتج المحلي لالستثمار العقاري باألسعار الثابتة خالل الفترة )1981-1990 م( رقم الصفحة 13 13 30 59 99 103 160 164 165 165 166 168 169 169 171 193 194 195 198 199 201 203 205 206 208 209 XVIII

211 212 214 215 217 218 220 221 222 224 224 225 225 227 228 229 230 232 233 236 237 239 240 241 242 244 246 جدول رقم )27( عدد العمالة باالستثمار العقاري خالل الفترة )1981-1990 م( جدول رقم )28( حجم االستثمارات العقارية خالل الفترة )1991-2000 م( جدول رقم )29( الوزن النسبي لالستثمار العقاري بين االستثمارات المختلفة خالل الفترة )1991-2000 م( جدول رقم )30( مكونات االستثمار العقاري خالل الفترة )1991-2000 م( جدول رقم )31( الناتج المحلي الالستثمار العقاري باالسعار الجارية خالل الفترة )1991-2000 م( جدول رقم )32( الناتج المحلي لالستثمار العقاري باألسعار الثابتة خالل الفترة )1991-1992 م( جدول رقم )33( أعداد المشتغلين ( العمالة ) في االستثمار العقاري خالل الفترة )1991-2000 م( جدول رقم )34( أجور العمالة في االستثمار العقاري خالل الفترة ) 1995 م- 2000 م( جدول رقم )35( متوسط أجر العامل في االستثمار العقاري خالل الفترة )1995-2000 م( جدول رقم )36( أهم مشروعات اإلسكان والبنية األساسية واستثماراتها بالقاهرة عام 1995 م جدول رقم )37 ) أهم مشروعات اإلسكان والبنية األساسية واستثماراتها باإلسكندرية عام 1995 م. جدول رقم )38( أهم مشروعات اإلسكان والبنية األساسية واستثماراتها بالقاهرة في الفترة 82( - 1983/ 96 1997/ م( جدول رقم )39( أهم مشروعات اإلسكان والبنية األساسية واستثماراتها باإلسكندرية في الفترة )1997-1982 م( جدول رقم )40( حجم االستثمارات العقارية خالل الفترة )2001-2010 م( جدول رقم )41( االستثمارات األجنبية المباشرة بمصر خالل الفترة ) 2008/2007 م 2009/2008 م( جدول رقم )42( الوزن النسبي لالستثمار العقاري بين االستثمارات المختلفة للعام 2002-2001 جدول رقم ( 43( الوزن النسبي لالستثمار العقاري في الفترة )2002-2006 م( جدول رقم )44( الوزن النسبي لالستثمار العقاري في الفترة )2007-2010 م( جدول رقم )45( مكونات االستثمار العقاري خالل الفترة )2001-2010 م( جدول رقم )46( الناتج المحلي اإلجمالي لالستثمار العقاري باألسعار الجارية خالل الفترة )2001-2006 م( جدول رقم )47( الناتج المحلي لالستثمار العقاري باألسعار الثابتة خالل الفترة )2001-2006 م( جدول رقم )48( العمالة في االستثمار العقاري وترتيبها خالل الفترة )2001-2006 م( جدول رقم )49( أجور العمالة في االستثمار العقاري خالل الفترة )2001-2005 م( جدول رقم )50( متوسط أجر العامل في االستثمار العقاري خالل الفترة )2001-2005 م( جدول رقم )51( مدخالت االستثمار العقاري باألسعار األساسية الجارية لعام 2009 م / 2008 جدول رقم )52( مخرجات االستثمار العقاري باألسعار األساسية الجارية لعام 2009 م / 2008 جدول رقم )53( المعامالت الفنية لالستثمار العقاري باألسعار األساسية الجارية لعام 2009 م / 2008 XIX

256 258 267 268 268 269 270 270 273 274 275 276 277 278 314 جدول رقم )54( رأس المال وعدد العمال بالمدن الجديدة في 2005/6/30 م جدول رقم )55( تقدير رأس المال المستثمر بمدينة العاشر من رمضان جدول رقم )56( التوزيع القطاعي والمكاني لالستثمارات المستهدفة بمحافظات القناة وسيناء خالل الفترة ( 2017-1996 م( جدول رقم )57( تقديرات السكان المناظرة لفرص العمل المستهدفة بمحافظات القناة وسيناء جدول رقم )58( تعداد السكان بمحافظة السويس عام 2013 م جدول رقم )59( تطور أعداد السكان بمحافظة السويس حسب الحالة االجتماعية ( من سن 65-15 سنة( جدول رقم )60( تطور معدل الزيادة الطبيعية بمحافظة بالسويس جدول رقم )61( تطور اإلسكان الحضري بمحافظة السويس جدول رقم )62( المدن والمجتمعات العمرانية بمحافظة السويس جدول رقم )63( المناطق العشوائية بمحافظة السويس ومدى القابلية للتطوير جدول رقم )64( بيان بالمناطق العشوائية في السويس وموقفها من التطوير جدول رقم )65( الطرق المحلية الداخلية بمحافظة السويس جدول رقم )66( الكباري واألنفاق بمحافظة السويس جدول رقم )67( التشابكات القطاعية لالستثمار العقاري بمحافظة السويس " المشروعات المتوسطة والكبيرة والمصدق عليها" خالل عام 2013 م الملحق اإلحصائي XX

فهرس األشكال شكل رقم )1( خطوات ومراحل التثمين العقاري شكل رقم )2( نموذج لمدخالت ومخرجات قطاع العقارات شكل رقم )3( نظرية الريع لريكاردو ومركز المدينة شكل رقم )4( نظرية الريع لثونين ( األحزمة الوظيفية( شكل رقم )5( منحنى الريع أو اإليجار لثونين شكل رقم )6( االنحدار وخصوبة األرض في منحنيات االيجار شكل رقم )7( نظرية األعمال المركزية بالمدينة ومناطق اإلسكان ل " بيرجس" شكل رقم )8( النموذج القطاعي لهومر شكل رقم )9( نظرية القطاعات واألنوية المتعددة ل أولمان وهاريس شكل رقم )10( نموذج مان للمدينة البريطانية شكل رقم )11( عدد المستثمرين وقيمة التمويل العقاري في الفترة )2005-2009 م( شكل رقم )12( حجم االستثمارات العقارية خالل الفترة )1976-1973 م( شكل رقم )13( مكونات االستثمار العقاري خالل الفترة )1967-1973 م( شكل رقم )14( حجم استثمارات قطاع اإلسكان خالل الفترة )1967-1973 م( شكل رقم )15( حجم االستثمارات العقارية خالل الفترة )1974-1980( شكل رقم )16( مكونات االستثمار العقاري خالل الفترة )1974-1980 م( شكل رقم )17( حجم استثمارات قطاع اإلسكان خالل الفترة )1974-1980 م( شكل رقم )18( حجم االستثمار العام والخاص بقطاع اإلسكان في الفترة ) 1981-1974 م( شكل رقم )19( حجم االستثمار العقاري واالستثمار العام والخاص خالل الفترة )1981-1990 م( شكل رقم )20( الوزن النسبي لالستثمار العقاري بين االستثمارات المختلفة خالل الفترة )1981-1990 م( شكل رقم )21( مكونات االستثمار العقاري خالل الفترة )1981-1990 م( شكل رقم )22( الناتح المحلي لالستثمار العقاري خالل الفترة )1981-1990 م( باألسعار الجارية شكل رقم )23( الناتج المحلي لالستثمار العقاري خالل الفترة )1981-1990 م( باألسعار الثابتة شكل رقم )24( عدد العمالة في االستثمار العقاري في الفترة )1981-1990 م( شكل رقم )25( حجم االستثمارات العقارية واالستثمار العام والخاص خالل الفترة )1991-2000 م( شكل رقم )26( الوزن النسبي لالستثمار العقاري خالل الفترة )1991-2000 م( شكل رقم )27( مكونات االستثمار العقاري خالل الفترة )1991-2000 م( شكل رقم )28( الناتج المحلي لالستثمار العقاري خالل الفترة )1991-2000 م( باألسعار الجارية شكل رقم )29( قيمة الناتج المحلي لالستثمار العقاري خالل الفترة ) 2000-1991 م( باألسعار الثابتة رقم الصفحة 20 31 47 48 49 49 50 51 52 53 164 193 194 195 199 200 202 202 204 206 207 209 210 211 213 215 216 218 219 XXI

220 222 223 228 230 231 233 234 236 238 239 241 248 248 249 252 253 254 257 260 264 265 266 271 272 272 274 275 شكل رقم )30( عدد العمالة في االستثمار العقاري خالل الفترة )1991-2000 م( شكل رقم )31( أجور العمالة في االستثمار العقاري في الفترة )1995-2000 م( شكل رقم )32( متوسط أجر العامل في قطاع االستثمار العقاري شكل رقم )33( حجم االستثمارات العقارية واالستثمار العام والخاص خالل الفترة )2001-2010 م( شكل رقم )34( الوزن النسبي لالستثمار العقاري عام 2002-2001 م شكل رقم )35( الوزن النسبي لالستثمار العقاري خالل الفترة )2002-2006 م( شكل رقم )36( الوزن النسبي لالستثمار العقاري خالل الفترة )2007-2010 م( شكل رقم )37( مكونات االستثمار العقاري خالل الفترة )2001-2010 م( شكككل رقككم )38( قيمككة النككاتج المحلككي لالسككتثمار العقككاري خككالل الفتككرة )2001-2007 م( باألسككعار الجارية شكل رقم )39( الناتج المحلي لالستثمار العقاري خالل الفترة ) 2001 م- 2006 م( باألسعار الثابتة شكل رقم )40( عدد العمالة في االستثمار العقاري خالل الفترة )2001-2006 م( شكل رقم )41( أجور العمالة في االستثمار العقاري خالل الفترة )2001-2005 م( شكل رقم )42( مصر 2010 م: المساحة المأهولة %6 شكل رقم )43( مصر 2050 م: المساحة المأهولة %15 شكل رقم )44( تطوير القاهرة الكبرى ومخطط النقل الحضرى شكل رقم )45( موقع مدن العاشر من رمضان والسادات وبرج العرب شكل رقم )46( مواقع مدن 6 اكتوبر و 15 مايو و بدر والعبور ومحاور االمتداد والتوسع شكل رقم )47( مواقع مدن السادس من اكتوبر و الشروق والعبور بالنسبة للقاهرة شكل رقم )48( أنماط اإلسكان بالسادس من أكتوبر شكل رقم )49( حجم الطلب على اإلسكان وفقا للنوع شكل رقم )50( التصور المستقبلي للمشروعات العمالقة في إقليم قناة السويس شكل رقم )51( أهمية إقليم قناة السويس واألهداف المتوقعة حتى عام 2052 م شكل رقم )52( خريطة التنمية العمرانية إلقليم سيناء والقناة شكل رقم )53( تطور عدد الوحدات السكنية المنفذة بمحافظة السويس شكل رقم )54( مدينة الملك عبدهللا بالسويس شكل رقم )55( بداية التنفيذ لمدينة آل زايد بالسويس شكل رقم )56( نموذج لإلسكان االجتماعي بالسويس شكل رقم )57( المناطق العشوائية بأحياء السويس XXII

قائمة المختصرات List of Abbreviations االسم Name Abbreviation مجلس مواصفات التقييم "األمريكي" Appraisal Standards Board ASB مجلس تأهيل المقيمين العقارين "األمريكي" Appraiser Quantification Board AQB معدل الرهن المتحرك Adjustable Rate Mortgage A.R.M البناء والتشغيل ونقل الملكية Build, Operate and Transfer B.O.T البناء والتشغيل والتملك ثم نقل الملكية Build, Operate, Owns and Transfer B.O.O.T البناء والتشغيل واالمتالك Build, Operate and Own B.O.O البناء والتشغيل والتأجير ونقل الملكية Build, Operate,Lease and Transfer B.O.L.T البناء ونقل الملكية والتشغيل Build, Transfer and Operate B.T.O البناء والتأجير ونقل الملكية Build, Lease and Transfer B.L.T البناء والتشغيل وتجديد االمتياز Build, Operate and Renew concession B.O.R المنافع التمويلية لالستثمار العقاري Cash Income, Asset Appreciation, CATE Tax Benefits, Equity Buildup ألغراض الحكومة الفيدرالية Federally Related Transaction FRT نظم المعلومات الجغرافية Geographic Information Systems GIS رهونات المدفوعات المتدرجة Graduated payment Mortgage G.P.M برنامج األمم المتحدة للمستوطنات البشرية Habitat For Humanities HFH الهابيتات" أو "الموئل". معيار المحاسبة الدولي International Accounting Standards IAS رهن للفائدة مع تسهيالت ضريبية Individual Savings Account ISA Mortgage التوازن العام في سوقي السلع والنقود Investment Savings-Liquidity preference Money supply IS-LM نسبة القرض إلى القيمة Loan To Value LTV المضاعف Multiplier M التحديث أو التطوير والتشغيل ونقل الملكية Maintain, Operate and Transfer M.O.T الميل الحدي لالستهالك Marginal Propensity to Consume MPC دراسة السياسة الحضرية القومية National Urban Policy Study NUPS التشغيل والصيانة Operation and Maintenance O.M صناديق االستثمار العقاري Real Estate Investment Trust REIT " االستثمار في األسهم العقارية" أو إعادة التأهيل والصيانة وتشغيل ونقل الملكية Rehabilitate, Operate and Transfer R.O.T الهيئة السعودية للمحاسبين القانونيين Saudi Organization for Certified Public Accountants SOCPA نظام المحاسبة البريطاني Statement of Standard Accounting Practice SSAP XXIII