ريتنجزدايركت RatingsDirect... نظرة على االئتمان من الداخل: سوق العقا ارت في دولة اإلما ارت العربية المتحدة مهيئة للتصحيح الحالي المحتويات... السيناريو

النسخ

1 ريتنجزدايركت RatingsDirect... نظرة على االئتمان من الداخل: سوق العقا ارت في دولة اإلما ارت العربية المتحدة مهيئة للتصحيح الحالي المحتويات... السيناريوهات األساسية 2009 تمنع أسباب خمسة تك ارر أزمة العام 2009 الشركات المصنفة لدينا أكثر قوة اآلن مما كانت عليه في العام جوالت عدم االستق ارر لدينا المعايير والبحوث ذات الصلة هذه النسخة المترجمة للتقرير الذي يحمل عنوان: The UAE's Property Market Is Prepared For The Current Correction المنشور بتاريخ 2015/06/22

2 نظرة على االئتمان من الداخل: سوق العقا ارت في دولة اإلما ارت العربية المتحدة مهيئة للتصحيح الحالي )مالحظات المحرر: تدرس سلسلة نظرة على االئتمان من الداخل تطور التوجهات االئتمانية للشركات وكذلك ذلك إصدار سندات دين جديدة ونشاط عمليات االندماج واالستحواذ والطرح العام األولي(. نشاط أسواق المال بما في 2014 وصلت بعد أن سوق العقا ارت في دولة اإلما ارت العربية المتحدة في العام ذروتها إلى تستعد السوق للت ارجع.2016 في العام 2015 وبداية العام وتواجه السوق تحوال في الظروف التشغيلية والتي من الم رجح أن تؤدي إلى 2014 ت ارجع األداء. لقد شهدت أسعار النفط انخفاضا حادا منذ يونيو وتعتقد وكالة "ستاندرد آند بورز لخدمات التصنيف االئتماني" بأنه من المرجح أن تبقى األسعار ضعيفة نسبيا هذا العام والعام المقبل. )انظر: "ستاندرد آند 26 بورز تقوم بتعديل توقعاتها ألسعار النفط الخام والغاز الطبيعي وتوقعات االسترداد" المنشور بتاريخ مارس ونظ ار لدور هذه السلعة في اقتصاد المنطقة من المرجح أن يشهد النمو االقتصادي المحلي في دولة.)2015 اإلما ارت العربية المتحدة تباطؤا ملحوظا في العامين 2015 و كما نالحظ بعض التقلب في أسواق أسهم اإلما ارت. وبينما نتوقع نوعا من التصحيح في سوق العقا ارت السكنية بعد ثالثة سنوات من االرتفاع الحاد في األسعار فإنه ال شيء يوحي بحدوث أزمة مالية مشابهة ألزمة دبي في العام المالية باإلضافة إلى ذلك تتمتع الشركات العقارية بقوة أكبر للتعامل مع التباطؤ الحالي ومن المتوقع أن تكون قادرة على استيعابه مع تأثير محدود على التصنيفات. )يمكنكم مشاهدة مقابلة مصورة باللغة االنجليزية CreditMatters TV حول هذا الموضوع بعنوان "الشركات العقارية في دولة اإلما ارت العربية المتحدة مستعدة بشكل كاف للتعامل مع التباطؤ في السوق" المنشور بتاريخ 22 يونيو.)2015 ص 2

3 لمحة عامة من المرجح أن تؤدي زيادة العرض وت ارجع الطلب في سوق العقا ارت بدولة اإلما ارت العربية المتحدة هذا العام إلى ت ارجع األسعار واإليجا ارت. نتوقع تصحيحا معتدال في أسعار العقا ارت السكنية في دبي يت اروح ما بين %10 إلى %20 بعد ثالثة أعوام من االرتفاع الحاد في األسعار وهذه النسبة أقل بكثير من االنخفاض الذي أدى إلى حدوث أزمة دبي المالية في العام من المتوقع أن تكون العقا ارت التجارية المخصصة ألغ ارض التجزئة والمكاتب أكثر مرونة من الفنادق نظ ار للشواغر الكبيرة المتوقعة في الغرف الفندقية في السنوات القليلة القادمة استعدادا لمعرض إكسبو ومن المتوقع أن يساعد التنوع االقتصادي والتركيبة السكانية اإليجابية والتدابير الوقائية من المنظمين المحليين في منع حدوث أزمة مالية مشابهة ألزمة العام للتصدي من المتوقع أن تسمح القوة األكبر لهيكل أرس المال والخليط الجيد من اإلي اردات للم صدرين للتحديات خالل شه ار المقبلة. السيناريوهات األساسية من المرجح أن تؤدي زيادة العرض في سوق العقا ارت السكنية إلى ت ارجع األسعار واإليجا ارت نتوقع بموجب السيناريو األساسي لدينا تؤدي أن زيادة العرض والت ارجع الطفيف في الطلب إلى ت ارجع األسعار واإليجا ارت في سوق العقا ارت السكنية في دبي خالل األشهر وبحسب موقع المقبلة. REIDIN اإللكتروني 12 المتخصص في العقا ارت فإن من المخطط تسليم وحدة إضافية في العام وهذا يعد ارتفاعا كبي ار 20,170 مقارنة وتظهر أبريل بالمتوسط السنوي لثالث سنوات البالغ مؤش ارت موقع 11,600 REIDIN وحدة. ألسعار العقا ارت في دبي نمو ا وقد بدأ بالفعل سلبيا ارتفاع األسعار بالت ارجع هذا العام: بمعدل يت اروح بين %4-%5 من يناير إلى انخفضت أسعار المساكن في دبي بشكل طفيف خالل الربع األول من العام حيث انخفضت الشقق السكنية 2015 بمعدل %2 وانخفضت الفلل بمعدل %1 واستقرت اإليجا ارت مقارنة باألشهر الثالث األخيرة من العام الماضي بحسب شركات االستشا ارت العقارية الرئيسية. ونعتقد بأن المناطق المميزة ستكون على األرجح ستصمد بشكل أفضل 2015 كجزء من من المناطق التي تم تطويرها مؤخ ار. ونتوقع تصحيح األسعار بنسبة %10 في دبي في العام ص 3

4 توقعاتنا بشأن التصنيف. ومن وجهة نظرنا من المرجح أن يصل االنخفاض إلى فقط. %20 في المناطق غير المرغوبة سيأتي انخفاض الطلب الطفيف من غير المقيمين. فعلى سبيل المثال كان الطلب من غير المقيمين من روسيا والدول األعضاء األخرى في مجلس التعاون الخليجي في بداية العام 2015 ضعيفا على وجهه الخصوص. من جهة أخرى تواجه إمارة أبوظبي نقص في المساكن المميزة ولهذا السبب ستواصل اإليجا ارت ارتفاعها وان كان ,000 بوتيرة أبطأ من %11 العام في نسبة ومع وجود خطط بتسليم وحدة سكنية فقط في العام هذا في حال لم يتم تحديد أسقف اإليجا ارت أو وضع لوائح تنظيمية مشابهة فإننا قد نشهد تواصال في ارتفاع أسعار اإليجا ارت في العاصمة. والعامل المخفف الوحيد الذي نتوقعه إلمارة أبوظبي هو األوضاع االقتصادية األكثر ليونة حاليا المدفوعة من انخفاض أسعار النفط والتي من المحتمل أن تبقي نمو اإليجار مكونا من أرقام فردية. سوق عقا ارت المكاتب تتهيأ لكي تصبح أكثر استقطابا نتوقع بأن يصبح استقطاب السوق أكثر وضوحا بالنسبة للمكاتب. وستتسع الفجوة ما بين المكاتب في مباني المواقع المميزة وفي المواقع غير المرغوبة من حيث اإليجار ومستويات الشواغر في دبي وأبوظبي. وقد يكون التأثير طفيفا على العقا ارت القائمة في المواقع األكثر تمي از لكنه سيكون أكثر شدة على المكاتب القائمة في الضواحي. ونعتقد بأننا سنظل نشهد تحوال إلى االستثمار المأمون مع بقاء مستويات الشواغر مرتفعة في األماكن البعيدة أكثر عن الم اركز المالية للمدن. وسيحد انخفاض أسعار النفط الذي نتوقعه للعام والعام 2016 من رغبة الشركات في 2015 القطاعات ذات الصلة باستئجار أو زيادة مساحة المكتب. كما أخذنا بعين االعتبار ت ارجع الثقة في قطاعات الشركات غير النفطية في العامين المقبلين والتي قد تؤدي إلى تباطؤ االستئجار وبالتالي ت ارجع الطلب على المساحات الجديدة. وأظهر مؤشر مديري المشتريات لبنك اتش إس بي 17 سي في دولة اإلما ارت العربية المتحدة بعض التقلب خالل الشهرين الماضيين وصوال إلى أدنى مستوى له في شه ار في مارس 2015 بعد ثالثة أعوام من النمو المستقر قبل أن يتعافى نتيجة لتحسن ظروف األعمال. وأخي ار ص 4

5 نتوقع بأن الشعور السلبي الحالي للمستثمر مع انخفاض مؤشر سوق دبي المالي بمعدل %25 في العام الماضي مما يعكس الشكوك المحيطة حول استدامة األسعار الحالية للعقا ارت سيؤدي إلى ت ارجع آفاق النمو لبضعة فصول على األقل. ويشكل الشعور العام للمستثمر عامال أساسيا في سوق العقا ارت في دبي ألن الجزء األكبر من المشترين المستثمرين. من هم االنخفاض األكبر من نصيب التي الفنادق توقعات تت ارجع فيها معدالت اإلشغال. 4,700 سيتم إنجاز الكثير من الوحدات الجديدة خالل في دبي هذا العام والعام القادم حيث سيتم إنجاز غرفة في 2015 العام في هذه األثناء انخفض إشغال الفنادق في الربع األول من العام وانخفض متوسط السعر بنحو اليومي %5 الربع الماضي. ونتوقع تواصل هذه الظاهرة مع استعدادات دبي لمعرض إكسبو 2020 حيث قد 20 %50 يكون هناك حاجة لزيادة الغرف الفندقية بنسبة الستضافة مليون ازئر متوقع للمعرض السيما في قطاع السوق المتوسطة. قررت وقد العديد من العالمات التجارية في السوق المتوسطة إطالق عقا ارت جديدة أو توسيع حضورها في أنحاء دبي. على سبيل المثال قامت إعمار العقارية )--/مستقرة/- BBB ( بإطالق عالمتها التجارية 10 الفندقية العصرية في السوق المتوسطة روف هوتلز التي تخطط لبناء فنادق في اإلمارة. ومن المتوقع بأن هذا يواصل النمو المستدام خفض الشواغر الفندقية ومتوسط السعر اليومي كون أن الفنادق القائمة تتنافس على التجارة السياحية. وقد كان الربع األول جيدا لقطاع الفنادق في أبوظبي محققا نموا في متوسط السعر اليومي وعلى الرغم من أنه ت ارفق بدخول عرض جديد إلى القطاع وانخفاض في الشواغر خالل الصيف نتوقع استق ارر اإلي اردات اليومية. من المتوقع أن يظل قطاع التجزئة في سوق العقا ارت محميا بشكل أفضل طالما استمر تدفق السياح - بينما نتوقع بأن تت ارجع مبيعات تجار التجزئة المستأجرين في المنطقة وبأن ترتفع نسبة االستئجار إلى المبيعات - نتيجة لضعف اليورو والعدد القليل للسياح القادمين من روسيا فإنه من الم رجح أن يشكل السياح القادمون من آسيا مصد ار متناميا للمبيعات لتجار التجزئة في دبي. ونتوقع بأن تبقى الشواغر في السوق مستقرة كون أنه من غير المتوقع تدفق عرض كبير إلى سوق دبي في العامين المقبلين. وتبقى المنافسة من التجارة اإللكترونية تهديدا مستبعدا ويواصل أصحاب العقا ارت تطوير مباد ارت لدعم أعداد المتسوقين وضمان بأن يبقى التسوق في الموقع تجربة جذابة. ص 5

6 خمسة أسباب تمنع تك ارر أزمة العام 2009 نرى بأن التصحيح في يمضي قدما سوق العقا ارت السكنية لكن ال شيء يشبه ما أدى إلى حدوث المالية في األزمة دبي في العام ويدعم وجهة نظرنا هذه خمسة أسباب رئيسية: االقتصاد 1. األكثر تنوعا لدولة اإلما ارت العربية المتحدة اقتصاد دبي على وجه الخصوص أكثر تنوعا وأقل اعتمادا على النفط. تساهم الشركات غير النفطية بحصة كبيرة من الناتج المحلي اإلجمالي والتوظيف وقد يوازن توسعها جزئيا ضعف الطلب من الشركات ذات الصلة بالنفط. باإلضافة إلى ذلك يهيمن المستثمرون األجانب على االستثمار العقاري في دولة اإلما ارت العربية المتحدة ولم تتأثر قوة إنفاقها في كثير من الحاالت بانخفاض أسعار النفط. مثلت نسبة المستثمرين من الهند وباكستان على سبيل المثال أكثر من %18 من معامالت االستثمار في الربع األول من العام 2015 في دولة اإلما ارت العربية المتحدة. 2. التركيبة السكانية الداعمة يشكل النمو السكاني في دولة اإلما ارت العربية المتحدة عامل دعم أساسي ألسعار العقا ارت واإليجار في السنوات الخمس القادمة أو نحو ذلك. وبموجب السيناريو األساسي لدينا نتوقع بأن يت اروح النمو السكاني في دبي ما بين وفي أبوظبي %7-%8 خالل العامين القادمين. على سبيل المثال يتوقع المخططون بأن يصل عدد %6-%5 سكان دبي عند استضافتها لمعرض إكسبو إلى نحو 3 ماليين من المتوقع أن تبقى السياحة مصد ار هاما لنمو السوق.3 من المتوقع أن يتم دعم النمو القوي في السياحة السيما إلى دبي من خالل مشاريع البنية التحتية التي سيتم الكبيرة إنجازها خالل العقد القادم. وقد دولي في العام مليون ازئر من 2014 شهدت اإلمارة نمو ا في السياحة بمعدل %57 حيث وصل عدد الزوار األجانب 13.2 مليون ازئر في العام 8.4 وذلك بحسب 2010 دائرة السياحة والتسويق 8 التجاري. واستعدادا لمعرض إكسبو 2020 تخطط حكومة دبي بتنفيذ استثما ارت تت اروح قيمتها ما بين 6 إلى مليا ارت دوالر أمريكي. ومن المتوقع أن تواصل بعض القطاعات العقارية مثل الفنادق والتجزئة )ماجد الفطيم مجموعة إعمار للضيافة مجموعة إعمار مولز( االستفادة من نمو السياحة. وعلى الرغم من أننا نتوقع ت ارجع اإلنفاق ص 6

7 على التسوق من السياح الروس إال أننا نعتقد بأن المنفقين من آسيا )السيما األعداد المت ازيدة من الزوار الصينيين( وأماكن أخرى في دولة اإلما ارت والدول المجاورة مثل المملكة العربية السعودية سيساعد في استق ارر أداء قطاع التجزئة. ويعد مطار دبي اآلن األكثر ازدحاما في العالم من حيث حركة المسافرين الدوليين متفوقا سافر عبر المطار 69.5 مليون شخص في العام 2014 مرتفعا %6.7 عن العام على لندن حيث استفادة القطاع من الدروس السابقة.4 اتخذ المنظم المحلي تدابير وقائية منذ األزمة المالية األخيرة. ونعتقد بأن مخاطر التعثر قد ت ارجعت بشكل كبير نتيجة لتطبيق سقف القرض إلى القيمة على الرهن العقاري )ما بين %60 و %75 ( وال ازم المطورين استخدام حسابات الضمان والتي يمكن تحريرها فقط عند إنجاز األعمال اإلنشائية. ونعتقد بأن آليات ما قبل البيع التي تستخدمها شركات التطوير التي نقوم بتصنيفها على وجه الخصوص ستساعد في تحسين قابلية التنبؤ باإلي اردات وتحصيل النقد. كما سيساعد مكتب االئتمان الجديد لدولة اإلما ارت العربية المتحدة الذي ي ارقب الديون الشخصية البنوك والمؤسسات المالية في تقييم مخاطر قروض الرهن العقاري بدقة أكبر. 5. قد تستفيد دولة اإلما ارت العربية المتحدة من التطو ارت الجيوسياسية اإليجابية يشكل استق ارر الوضع السياسي بين روسيا وأك ارنيا وانتعاش الروبل الروسي مقابل العمالت األخرى واحتمال قيام الواليات المتحدة األمريكية برفع العقوبات عن إي ارن سيناريوهات بديلة المنطقة. والتي قد تدعم أيضا السوق العقاري في الشركات المصنفة لدينا أكثر قوة اآلن مما كانت عليه في العام 2009 تبقى نظرتنا المستقبلية للقطاع مستقرة والتي تعني بأنه وبالرغم من توقعاتنا السلبية ال نتوقع تحوالت سلبية كبيرة في تصنيفاتنا خالل األشهر المقبلة )انظر الجدول أدناه(. وقد تت ارجع المقاييس االئتمانية لديها لكنها لن تحيد عن 1 12 النطاقات التي توقعناها مؤخ ار في دليل التصنيفات لدينا. وال يشتمل تحليلنا على أي دعم استثنائي محتمل من الحكومة على الرغم من اعتقادنا بأنه قد يستفيد منه م ص درين اثنين )شركة الدار العقارية واستثما ارت مركز دبي المالي العالمي بارتفاع قدره المحدودة نقطتين وثالثة نقاط على التوالي(. وعموما نعتقد بأنه بإمكان الم صدرين ص 7

8 المصنفين لدينا استيعاب انخفاض أسعار مبيعات العقا ارت السكنية بمعدل يت اروح ما بين %10-%20 في دبي ألنهم أكثر استعدادا مما كانوا عليه في العام 2009 من حيث قابلية التنبؤ وخليط اإلي اردات وخليط المنتج والمي ازنيات القوية العمومية ل أرس المال. تحسن التنبؤ باإلي اردات لدى المطورين معظم المشاريع تباع بشكل مسبق وهذا يعني بأنه يتم بيع عدد معقول من الوحدات قبل انتهاء األعمال اإلنشائية بفترة جيدة ويتم حجز العائدات من المشترين في حساب الضمان حتى يتم استكمال اإلنجاز. وتشير الت اركمات الحالية بأن اإلي اردات المتوقعة للعامين المقبلين مؤمنة. وقد باعت دماك العقارية أكثر من %80 من المشاريع التي من المقرر تسليمها في العام 2015 وباعت إعمار العقارية %95 من المشاريع التي من المقرر تسليمها في العام في العام مخطط لها )غير 2015(. باإلضافة إلى ذلك يتم عادة احتساب الربح على كل وحدة تباع عند ار تسليم العقار حص اإلي اردات المتأتية من مصادر أكثر تنوعا توفر استق ار ار أكبر يتمتع عدد من الم صدرين )إعمار العقارية الدار العقارية ماجد الفطيم( بمصادر متنوعة من اإلي اردات مع ت ازيد حصتها من دخل اإليجار األكثر مرونة وقابلية للتنبؤ بشكل ملحوظ من اإلي اردات المتأتية من التطوير العقاري. قد يكيف بعض المطورين خليط منتجاتهم ليتالءم مع السعر المنخفض نعتقد بأن بعض المطورين لديهم القدرة على إعادة األرخص القسم نحو عرضهم تحريك من المساكن معقولة األسعار. وبالتالي استيعاب التغيير في الطلب والذي أصبح أكثر حساسية لألسعار بعد من ارتفاعات في سنوات األسعار واإليجار مكونة من رقم مزدوج. وبقيت معظم أسواق دولة اإلما ارت العربية المتحدة مج أزة بشكل كبير وال ن ازل نرى توجهات متناقضة في جميع أرجاء المناطق طلب كبير على مكاتب المنطقة الحرة في دبي ارتفاع الشواغر يقابله - خارج المناطق الحرة أو أنواع األصول على سبيل المثال الفلل مقابل الشقق. ص 8

9 معظم الشركات تظهر حاليا مي ازنيات عمومية قوية ل أرس المال مع انخفاض المديونية عما كانت عليه خالل األزمة الماضية عزز معظم ال م بشكل كبير صدرين قدرتهم لتسديد وخدمة الدين من خالل عملياتهم المتكررة. وقد جاء انخفاض عبء الدين المترتب على المطورين نتيجة لقوة التحصيل النقدي في العامين 2013 و وقد وصل انخفاض نسبة الدين إلى األرباح قبل اقتطاع الفوائد 31 والض ارئب واإلهالك بحسب تقدي ارتنا إلى في المتوسط بتاريخ ديسمبر 2014 مقابل 3.3 في ديسمبر 2008 وهذا يساعد في تفسير سبب أن معظم تصنيفاتنا كانت إيجابية خالل نفس الفترة. ونتوقع بأن تبقى 1.7 نسب متوسط الدين إلى األرباح قبل اقتطاع الفوائد والض ارئب واإلهالك وتغطية الفوائد لدى المطورين عند و 8.4 على التوالي في العام تحسن السيولة بقوة أكبر أوضاع السيولة تتمتع بعد عدة سنوات من النمو السريع للطلب. وتوقعنا بتاريخ مارس 2015 أن 31 تتجاوز مصادر السيولة االستخدامات خالل األشهر المقبلة في المتوسط 1.8 لدى المطورين األربعة المصنفين 12 %30-%15 لدينا. ويتضمن هذا الحساب ضغطا على األرباح قبل اقتطاع الفوائد والض ارئب واإلهالك يت اروح ما بين وال يوجد دعم حكومي. ص 9

10 الجدول 1 الشركة المصدرين المصنفين من قبل وكالة ستاندرد آند بورز في سوق دولة اإلما ارت العربية المتحدة الدار العقارية* داماك للتطوير العقاري استثما ارت مركز دبي المالي العالمي$ شركة تطوير مجمع دبي لالستثمار** مجموعة إعمار مولز إعمار العقارية ماجد الفطيم القابضة* القسم العقاري مطور يمتلك حصة الغالبية مع تعرض لعقا ارت التجزئة مطور شركة تطوير عقاري التصنيف B /مستقرة/- BBB --/مستقرة/ BB وضع مخاطر األعمال ضعيف ضعيف وضع المخاطر المالية متوسط متوسط نسبة التدخل 1 Debt/EBITDA < 3x نسبة ستاندرد آند بورز المعدلة 1.9x نسبة التدخل 2 EBITDA interest > 6x نسبة ستاندرد آند بورز المعدلة 6.1x 109.8% FFO/Debt > 60% 0.9x Debt/EBITDA < 1.5x - مكاتب شركة تطوير عقاري - معتدل حاد 10.4% FFO/Debt > 7% 2.2x EBITDA interest > 1.8x - صناعي شركة تطوير عقاري --/مستقرة/+ BB معتدل بالحد األدنى 18.1% Debt/(Debt + Equity) < 30% 7.3x EBITDA interest > 3.8x - تجزئة مطور يمتلك حصة الغالبية مع تعرض لعقا ارت التجزئة شركة تطوير عقاري تجزئة مع تعرض لعقا ارت التجزئة - معتدل بسيط 29.8% Debt/(Debt + Equity) < 40% 6.2x EBITDA interest > 3.8x - -/مستقرة/- BBB -/مستقرة/- BBB -/مستقرة/- BBB - A /مستقرة/ BBB معتدل بسيط 57.8% FFO/Debt > 45% 1.6x Debt/EBITDA < 2x 2 مقبول متوسط 5.0x EBITDA interest > 3.8x 3.1x Debt/EBITDA < 4.5x النسب المعدلة بحسب وكالة ستاندرد آند بورز هي للسنة المنتهية بتاريخ 31 مارس 2015 باستثناء ما تمت اإلشارة إليه. ** للسنة المنتهية بتاريخ 31 ديسمبر *احتمال تقديم الدعم من الحكومة: كبير نسبيا )يتضمن التصنيف ارتفاعا قدره نقطتين من التصنيف بدون دعم(. $ احتمال تقديم الدعم من الحكومة: كبير جدا )يتضمن التصنيف ارتفاعا قدره ثالثة نقاط من التصنيف بدون دعم(. :Debt/EBITDA الدين/األرباح قبل اقتطاع الفوائد والض ارئب واإلهالك :EBITDA interest فوائد األرباح قبل اقتطاع الفوائد والض ارئب واإلهالك :FFO/Debt األموال المتأتية من العمليات/الدين Equity) :Debt/(Debt + الدين/)الدين + حقوق المساهمين( عدم جوالت لدينا االستق ارر يعتبر التطوير العقاري بطبيعته قطاعا متقلبا ودوريا السيما في سوق دبي حيث أن معظم المشترين هم من المستثمرين. وتشتمل تصنيفاتنا على هذا التقلب بالفعل الحالية ال ارسخ واحتمال الت ارجع في السيناريو األساسي لدينا. ويبقى ص 10 لدينا سيناريوهات بديلة حيث ستشهد ظروف السوق ت ارجعا أكثر مما نتوقعه اآلن مع انخفاض متوسط أسعار البيع %30 وتضاعف أسعار الفوائد. وحتى في ظل هذه الظروف القاسية سيبقى تأثير التصنيفات على م صدري

11 دول مجلس التعاون الخليجي محدودا خالل الفترة شه ار المقبلة كون أن ت اركم األعمال وعمليات البيع المسبقة تدعم التدفق النقدي. ونتوقع بأن يشهد %40 من الم صدرين تدهو ار في مقاييسهم االئتمانية بمقدار فئة تصنيف واحدة خالل نفس الفترة السيما نسبة الدين إلى األرباح قبل اقتطاع الفوائد والض ارئب واإلهالك ونسب األموال المتأتية من العمليات إلى الدين وتغطية الفوائد. ومن المتوقع أن تكون الشركات في العديد من المناسبات قادرة على استيعاب هذا التأثير دون عواقب مباشرة على التصنيف. وقد قمنا بخفض تصنيفاتنا لدولة اإلما ارت العربية المتحدة بمقدار نقطة واحدة لعكس التقلب المحتمل للم صدرين خالل الدورة االقتصادية. وبالطبع هذا يفترض بأن الدورة االقتصادية عند مساوى متدني لفترة زمنية محدودة وبأن االحتماالت بحدوث انتعاش هي حقيقية وليست ببعيدة جدا. وعلى الرغم من أنه قد يتم عرقلة السيولة لدى ال مصدرين اليوم السيولة الكافية المضمونة الستيعاب انخفاض أكبر في المبيعات وتجنب أي تعثر في التسديد. البحوث والمعايير ذات الصلة المعايير ذات الصلة عوامل االئتمان الرئيسية الخاصة بقطاع العقا ارت نوفمبر عوامل االئتمان الرئيسية الخاصة بقطاع تطوير المشاريع السكنية والعقا ارت فب ارير البحوث ذات الصلة ستاندرد آند بورز تقوم بتعديل توقعاتها ألسعار النفط الخام والغاز الطبيعي وتوقعات االسترداد 26 مارس.2015 بموجب سياسات "ستاندرد آند بورز" تقوم لجنة التصنيفات حص ار بتحديد التصنيف االئتماني )بما في ذلك تغيير التصنيف االئتماني أو تثبيته أو سحبه أو تغيير النظرة المستقبلية للتصنيف أو تحديد النظرة المستقبلية قصيرة المدى(. أما هذه المقالة وما ورد فيها فلم يكن مدار بحث لجنة التصنيفات وال يجب أن تفسر على أنها تغيي ار في أو تأكيدا على التصنيف االئتماني أو النظرة المستقبلية للتصنيف. ص 11

12 محلل االئتمان األول: ف ارنك ديالج باريس فرنسا )33( هاتف: 6778 البريد اإللكتروني: franck.delage@standardandpoors.com تانجاي إريك باريس فرنسا )33( هاتف: 6715 البريد اإللكتروني: sapna.jagtiani@standardandpoors.com محلل االئتمان الثاني: سابنا جاجتياني دبي اإلما ارت العربية المتحدة هاتف: 7122 البريد اإللكتروني: sapna.jagtiani@standardandpoors.com االستفسا ارت األخرى: البريد اإللكتروني: Corporate_Admin_London@standardandpoors.com إن النسخة الرسمية لهذا التقرير هي باللغة اإلنجليزية وهي تمثل النسخة الوحيدة ذات التأثير القانوني والسائدة دوما. أما الترجمة فقد قدمت للمساعدة فقط. The official version of this Report is in English, which represents the only version of legal effect and must always prevail. The translation has been produced for convenience only. ص 12

13 يمكن للمشتركين في "ريتنجز دايركت" RatingsDirect االطالع على التفاصيل الكاملة للتصنيفات عبر زيارة المواقع اإللكترونية التالية:.spcapitaliq.com ويمكن كذلك االطالع على جميع التصنيفات المتأثرة بعملية التصنيف هذه على الموقع اإللكتروني العام لوكالة "ستاندرد آند بورز":. يرجى استخدام حقل بحث التصنيفات على الجانب األيسر من المتصفح أو االتصال بأحد األرقام التالية لوكالة "ستاندرد آند بورز": مكتب دعم العمالء في أوروبا هاتف: )44( المكتب الصحفي في لندن هاتف: )44( باريس هاتف: )33( ف ارنكفورت هاتف: )49( ستوكهولم هاتف: )46( موسكو هاتف: )495( 7 ص 13

14 حقوق النشر والتأليف محفوظة 2015 جميع الحقوق محفوظة لوكالة "ستاندرد آند بورز للخدمات المالية المحدودة" إحدى شركات "ماكجرو هيل فاينانشال". ال يجوز تعديل أو إج ارء هندسة عكسية أو إعادة إنتاج أو توزيع أي محتوى )بما في ذلك التصنيفات والتحليالت ذات الصلة باالئتمان والبيانات أو التقييمات أو النماذج أو البرمجيات أو التطبيقات األخرى أو الناتج عنها( أو أي جزء منه )المحتوى( بأي شكل من األشكال أو تخزينه في قاعدة بيانات أو أنظمة استعادة البيانات دون الحصول على موافقة خطية مسبقة من قبل وكالة "ستاندرد آند بورز للخدمات المالية المحدودة" أو الشركات التابعة لها )المشار إليها مجتمعة "إس آند بي"(. وال يجوز استخدام المحتوى ألغ ارض غير قانونية أو غير مصرح بها. وال تضمن وكالة "إس آند بي" وال أي مزود طرف ثالث وكذلك المديرون أو المعاملون أو المساهمون أو الموظفون أو العمالء )المشار إليهم مجتمعين "أط ارف إس آند بي"( دقة أو شمولية أو حداثة أو توافر المحتوى. وال يتحمل "أط ارف إس آند بي" أي مسؤولية عن أي خطأ أو سهو )إهمال أو غيره( بصرف النظر عن السبب تجاه النتائج الحاصلة نتيجة الستخدام المحتوى أو تجاه أمن وحفظ البيانات المدخلة من قبل المستخدم ويتم تقديم المحتوى على أساس "كما هو". ويخلي "أط ارف إس آند بي" مسؤوليتهم عن أي من وجميع الضمانات الصريحة أو الضمنية بما في ذلك على سبيل المثال ال الحصر أي ضمانات لقابلية التسويق أو الجاهزية لغرض أو استخدام معين أو الخلو من الفيروسات أو أخطاء أو خلل في البرمجيات أو عدم انقطاع المحتوى عن العمل أو بأن المحتوى سيعمل مع أي تكوين من األجهزة أو البرمجيات. وال تتحمل "إس آند بي" بأي شكل من األشكال المسؤولية تجاه أي طرف عن أي أض ارر أو تكاليف أو نفقات أو أتعاب قانونية أو خسائر )بما في ذلك على سبيل المثال ال الحصر خسارة الدخل أو خسارة األرباح أو تكاليف الفرص أو الخسائر الناجمة عن اإلهمال( المباشرة أو غير المباشرة أو العرضية أو ال اردعة أو التعويض أو العقابية أو الخاصة أو الالحقة ذات الصلة بأي استخدام للمحتوى حتى في حال تمت اإلشارة إلى إمكانية وقوع مثل هذه األض ارر. ص 14

15 يعتبر ما يتصل باالئتمان والتحليالت األخرى بما في ذلك التصنيفات والبيانات الواردة في المحتوى تصريحات عن ال أري بتاريخ صدور هذه التصريحات وليست بيانات إثبات وقائع. وال تعتبر آ ارء وكالة "إس آند بي" وتحليالتها وق ار ارت إق ارر التصنيف )المفصلة أدناه( توصيات إلج ارء عمليات ش ارء أو االستحواذ أو بيع أي سندات أو التخاذ أي ق ار ارت استثمارية وال تتناول صالحية أي ورقة مالية. وال تلتزم وكالة "إس آند بي" بتحديث محتوى المنشو ارت بعد النشر بأي شكل أو صيغة كانت. وال يجوز االعتماد على المحتوى وال يعتبر بديال عن مها ارت و أري وخبرة المستخدم و/أو إدارته و/أو الموظفين و/أو المستشارين و/أو العمالء عند القيام باالستثمار أو اتخاذ ق ار ارت أعمال أخرى. ال تعمل "إس آند بي" كشركة وكيلة أو مستشار استثماري باستثناء المناطق المسجلة بها كذلك. وفيما قامت "إس آند بي" بالحصول على المعلومات من مصادر يمكن االعتماد عليها من وجهة نظرها إال أنها لم تجر التدقيق والعناية الواجبة أو التحقق المستقل من أي معلومات تلقتها. والى الحد الذي تسمح به السلطات الرقابية لوكالة التصنيف بإج ارء إق ارر لتصنيف ائتماني في اختصاص قضائي واحد صادر عن اختصاص قضائي آخر ألغ ارض تنظيمية محددة تحتفظ وكالة "ستاندرد آند بورز" بحق تعيين أو سحب أو تعليق هذا اإلق ارر في أي وقت بق ارر مطلق منها. وال يتحمل "أط ارف إس آند بي" أي مسؤولية ناجمة عن التعيين أو السحب أو تعليق اإلق ارر وكذلك أي مسؤولية عن أي أض ارر ناجمة عما تم ذكره آنفا. تقوم وكالة "إس آند بي" بالفصل بين بعض أنشطة وحدات أعمالها بهدف الحفاظ على استقاللية وموضوعية نشاطاتها ذات الصلة. وبالتالي فإن بعض وحدات أعمال "إس آند بي" تتوافر لديها معلومات ال تتوافر لدى وحدات أعمال أخرى. وتت بع وكالة "إس آند بي" سياسات وتتخذ إج ارءات للحفاظ على سرية بعض المعلومات غير العامة ذات الصلة بكل عملية تحليلية. قد تتلقى "إس آند بي" تعويضات عن تصنيفاتها وبعض التحليالت عادة ما تكون من جهات م صدرة أو وكالء تأمين لألو ارق المالية أو من المدينين. وتحتفظ "إس آند بي" بحقها في نشر آ ارئها وتحليالتها. تقوم وكالة "إس آند بي" بنشر التصنيفات والتحليالت العلنية على مواقعها اإللكترونية على شبكة اإلنترنت: )بدون رسوم( ارك( )اشت )اشت ارك( وقد يتم نشرها بوسائل أخرى بما في ذلك منشو ارت "إس آند بي" والموزعين اآلخرين. للمزيد من المعلومات حول رسوم التصنيف يمكنكم زيارة ال اربط اإللكتروني التالي: ص 15