الحقوق الع ن ة العقار ة إعداد : فوزي أكر م حسب الدكتور أحمدون كل ة الحقوق طنجة تقد م : جعل هللا حب األرض واالرتباط بها غر زة ف االنسان فهو دابما رتبط

النسخ

1 الحقوق الع ن ة العقار ة إعداد : فوزي أكر م حسب الدكتور أحمدون كل ة الحقوق طنجة تقد م : جعل هللا حب األرض واالرتباط بها غر زة ف االنسان فهو دابما رتبط بها و حب تملكها والدفاع عنها ووضع ال د عل ها بالح ازة واالستغبلل لكن جب أن كون كل هذا بشكل شرع محكوم بالضوابط والقواعد المعمول بها قانونا تقنن الملك ة وتق د سلطة التصرف وتضع حقوقا وواجبات على المتملك واالصل ف العقار هو األرض فه المنطلق لكل ما تمتع به العقار من ثبات واستقرار وأهم ش ء رد عل ه حق الملك ة هو األرض ومن ثم كانت أهم وعاء ستوعب خصابص الحق باعتباره سلطة و مز ة واستبثارا بق مة منحها الشرع والقانون لشخص و حم مصلحته و منفعته ف ها لكن هذا االهتمام باألرض واستغبللها أنتج أحكاما تختلف باختبلف اآلراء والمجتمعات والعصور هكذا وجدت أحكام خاصة بحق ملك ة األرض وحق استغبللها. لذلك نجد كافة التشر عات تضع القواعد القانون ة الخاصة لحما ة حق ملك ة العقار وضبطه وص انته من عبث العابث ن والدستور تطرق لهذا األمر ف الفصل 53 كما أن المادة 41 من مدونة الحقوق الع ن ة أكدت ما ل : خول حق الملك ة مالك العقار دون غ ره سلطة استعماله واستغبلله والتصرف ف ه وال ق ده ف ذ لك إال القانون أو االتفاق " وإذا كان الحق هو ثبوت ق مة مع نة لشخص بمقتضى القانون خول الشخص ممارسة سلطات مع نة كفلها القانون بغ ة تحق ق مصلحة جد رة بالرعا ة فإن حق الملك ة عتبر من أهم المسابل الت تدرس ضمن الحقوق الع ن ة. ولما كانت الثروة العقار ة مهمة اقتصاد ا واجتماع ا وضرورة ملحة لئلنسان مثل حاجته لؤلكل واللباس فقد ظهرت إشكال ة الملك ة والقوان ن المرتبطة بها وامتدت فروعها إلى قانون االلتزامات والعقود والقانون التجاري ف الشركات العقار ة والقانون االداري ف نزع الملك ة و القانون الدول لؤلجانب واالست طان ف صبح العقار مجاال للصراع الس اس وطن ا ودول ا. لقد حظ العقار المحفظ بعنا ة خاصة وتشر عات مهمة أدت إلى استقراره وحما ته ووضوح التعامل به ثم اتجهت األنظار إلى العقار غ ر المحفظ فجاءت مدونة الحقوق الع ن ة لتكون أداء قانون ة للقضاء على الصعوبات القانون ة الناتجة عن وضع ة العقار غ ر المحفظ والتعرف على الوضع ة القانون ة لهذه العقارات واألحكام المنظمة للمعامبلت الجار ة عل ها. 2811/11/22 القانون الذي نظم الحقوق الع ن ة 3380 الصادر ف القانون السابق الذي كان نظم الحقوق الع ن ة هو ظه ر 2 ون و 4043 وهذا القانون كان تعلق بالتحد د التشر ع المطبق على العقارات و نظم الملك ة للعقارات كحق االنتفاع والحبوس و.. إال أنه كان عرف عدة إشكاالت أولها تطب ق العقارات وهناك ما تعلق بالظرف ة ح ث كان المغرب تحت 1

2 االستعمار وكانت العقارات غ ر محفظة فكان من البلزم أن تصدر مدونة للعقار المحفظ وغ ر المحفظ العدل وهذا هو ظه ر 5093 والهدف الذي دفع المشرع إلى إصدار هذا القانون 5093 هو توح د الحلول القضائ ة المتعلقة بالنزاعات و سد الثغرات القانون ة ثم تدو ن العقود س جمع ب ن العقار المحفظ وغ ر المحفظ. الهدف األول : تجم ع القضاة على مرجع ة واحدة لتوح د اآلراء الهدف الثان : الوصول إلى استقرار التعامل بالعقارات غ ر المحفظة بواسطة الحقوق الع ن ة س تم التعرف على العقارات المحفظة وكذلك األحكام المنظمة لهذه العقارات غ ر المحفظة ألن هناك مبدأ ن أساس ن ف القضاء 4 االستقرار القانون 2 التوقع القانون الهدف الثالث واالساس بتسج ل الملك ة. : تسه ل إدماج العقارات غ ر المحفظة خاصة عند صدور نص متعلق قانون العقارات ف طور التحف ظ 9911 قانون الملك ة المشتركة 9943 قانون الكراء المفض إلى التمل ك 9934 هذه القوان ن كلها دفعت القانون العقاري إلى إدماج العقارات غ ر المحفظة وأول ما نص عل ه المشرع ف د باجته هو وضع االسس التنظ م ة من أجل اإلدماج وتوظ فها ف مجال العقارات الوكالة الوطن ة للمحافظة العقار ة ه المكلفة بالتحف ظ ال بد من جمع األحكام المتعلقة بالعقارات غ ر المحفظة و لكن مع اعتبار األمور التال ة : الحما ة القانون ة لؤلطراف ال بد من اعتماد التقدم ف مجال العقارات ال بد من حما ة مصالح االطراف المعن ة مكونات القانون القانون المنظم للحقوق الع ن ة الجد د هو الظه ر الشر ف رقم الصادر ف 23 ذي الحجة 4152 الموافق ل 22 نوفمبر 2944 بتنف ذ القانون رقم المتعلق بمدونة الحقوق الع ن ة. استمدت مواد هذه المدونة من قواعد الفقه االسبلم ف ضوء المذهب المالك أصوال وفروعا مع مراعاة مقاصد الشر عة االسبلم ة واالستفادة من القانون الوضع والتشر عات النافذة وما استقر عل ه االجتهاد القضاب ومن القانون المقارن و روع ف ذلك حاجات المجتمع العصري المتطور والرغبة ف استقرار وانتشار االمن العقاري والدور الذي جب أن تلعبه الملك ة العقار ة ف معركة التنم ة. 2

3 جاء ف المادة : 4 " تعارض مع التشر عات تسري مقتض ات هذا القانون على الملك ة العقار ة والحقوق الع ن ة ما لم الخاصة". وقد حددت المادة 4 من مشروع قانون رقم نطاق تطب ق القانون بقولها " سري هذا القانون على الملك ة العقار ة والحقوق الع ن ة المتفرعة عنها سواء كان العقار محفظا أو ف طور التحف ظ أو غ ر المحفظ. وتسري بعض مقتض اته على العقارات المحفظة وحدها كما تسري مقتض ات أخرى على العقارات غ ر المحفظة. ال طبق هذا القانون إذا تعارض مع تشر عات خاصة بالعقار ك فما كان نوعه أو طب عته أو وجه استعماله سواء كان مخصصا للفبلحة أو العمران. جب على المحكمة إذا لم تجد نصا خاصا ف هذا القانون أن تطبق نصوص الظه ر الشر ف المإرخ ب 0 رمضان 4554 الموافق 42 غشت 4045 بمثابة قانون االلتزامات والعقود فإن لم تجد نصا تستع ن باالجتهادات القضاب ة القارة المستندة إلى الراجح والمشهور من الفقه المالك. وقد توزعت مواد القانون ف كتاب ن بعد فصل تمه دي خاص بؤحكام عامة 4. الكتاب األول : الحقوق الع ن ة العقار ة 2243 الكتاب الثان : أسباب لحساب الملك ة والقسمة ختم هذا القانون بمادت ن المادة 555 نسخ هذا القانون الظه ر الشر ف الصادر ف موافق 2 ون و 4043 الخاص بالتشر ع المطبق على العقارات المحفظة رجب المادة 551 سري العمل بهذا القانون بعد ستة اشهر من تار خ نشره بالجر دة الرسم ة. و مع حلول 21 ماي 2942 تدخل مقتض ات مدونة الحقوق الع ن ة قانون ح ز التطب ق ح ث صدرت ونشرت بالجر دة الرسم ة عدد 3003 بتار خ 21 نوفمبر 2944 و صدرت بجانب قانون التحف ظ العقاري رقم.41.9 و القانون رقم المنظم لمهنة التوث ق بنفس التار خ والجر دة. الفصل األول : مدخل إلى نظر ة األموال المبحث األول : مفهوم المال لغة : ما ملك من األع ان كالذهب والفضة و االنعام والدار والشجر ف اصطالح الفقهاء : عند الحنف ة كل ما مكن ح ازته و نتفع به ف جب أن كون ف ه شرطان قاببل للتملك وذا منفعة أما باق الفقهاء فالمال عندهم كل ما له ق مة ماد ة ب ن الناس وتوفر ف ه شرطان أن كون له ق مة ب ن الناس ثم أن كون الشرع قد أحله فالخنز ر ال عتبر ماال مثبل. ثمرة الخبلف أن الحنف ة ال تعبرون المنفعة أمواال ألنه ال مكن وضع ال د على منفعة ب نما رى باق الفقهاء المنافع أمواال ألن المنفعة اساس التقو م ثم أن الحنف ة رون أن الخنز ر هو مال ألن غ ر المسلم ن تعاملون به ب نما ال رى ذلك باق الفقهاء. 3

4 قانونا : المال من الناح ة القانون ة هو الحق ذو الق مة المال ة فالمال ف نظر القانون تكون من حقوق والحق إما حق ع ن أو حق شخص فالحق الع ن هو سلطة مع نة عط ها القانون لشخص مع ن على ش ء مع ن وأما الحق الشخص فهو رابطة ب ن شخص ن دابن و مد ن خول الدابن بمقتضاها مطالبة المد ن بإعطاء ش ء أو الق ام بعمل أو االمتناع عن عمل. فالقانون اعتبر المال هو امتبلك الحق و محل مصلحة الحق وهذا المنظور لم نظر إل ه الفقه الذي نظر إلى الش ء ب نما القانون نظر إلى الحق نفسه فالمال هو حق ذو ق مة مال ة ال مكن فصل المصلحة عن الش ء والذمة المال ة تنتقل للشخص من جهة شخص ته اال جاب ة ب نما الحق الشخص هو رابطة دابن ة وهو التزام أما الحق الع ن فهو سلطة تنظر إلى محل الحق. والفرق ب ن الرأي الفقه والقانون هو أن المال ة ف الراي الفقه صفة الش ء أو هو ق مة اعتبار ة للش ء سواء تعلق به حق االنسان أم ال ب نما عن ف القانون هو الحق نفسه الذي تعلق بالش ء ذي الق مة المال ة المال ة فقه ا ه الش ء الذي ف ه الحق وقانون ا هو الحق المتعلق بالش ء. والتشر ع المغرب لم فرق ب ن المال والش ء فاعتبر المال شامبل للعقارات والحقوق على حد سواء قصد بمفردات المال االش اء القابلة للتمول ف ضوء مقومات المال ة وتعر ف المال وتتنوع هذه االش اء القابلة للتمول بحسب طب عتها إلى المفردات التال ة : االع ان النقود القروض الحقوق. المبحث الثان : أقسام المال أوال : أقسام المال بحسب الضمان وعدمه المال المتقوم : هو المال الذي له ق مة ف نظر الشر عة االسبلم ة وهذه الق مة ف نظر الشر عة االسبلم ة ال تتحقق إال بؤمر ن : أن كون الشارع قد أباح االنتفاع به مثل العقارات والمنقوالت ثم أن كون ق د الح ازة فالسمك ف البحر ال عتبر ماال متقوما حتى تم اصط اده وح ازته. المال غ ر المتقوم : الذي ل ست له ق مة ف نظر الشر عة االسبلم ة وهو ما لم تم ح ازته كالمعادن ف باطن األرض أو أن الشرع حرم االنتفاع به كالخمر والخنز ر. نتابج تقس م المال إلى متقوم و غ ر متقوم 4 صحة التعاقد عل ه وعدمه : فالمال المتقوم صح أن كون محبل لجم ع العقود كالب ع واالجارة والهبة أما المال غ ر المتقوم فبل صح التعاقد عل ه فالمسلم لو باع خمرا فالب ع باطل أما الكافر لو باعه لكافر فالب ع صح ح 2 الضمان عند االتالف : المال المتقوم لو أتلف ستوجب الضمان لمالكه أما اذا كان غ ر متقوم عن خمرا أو خنز را فإتبلفه ال ستلزم الضمان أي التعو ض. موقف القانون الوضع من التقوم وعدمه التقوم ما كان ذا ق مة ب ن الناس وعدم التقوم هو خروج االش اء عن التعامل بطب عتها أو بحكم القانون فهناك ش ب ن ال صلحان أن كونا محل للحقوق قانونا : 4

5 النوع األول : االش اء الخارجة عن التعامل بطب عتها وال تقبل االستبثار بح ازتها كالهواء والبحار غ ر أن هذه االش اء اذا انفصلت عن أصلها أمكن أن تص ر محبل للحق كالهواء المضغوط مثبل أو ماء البحر ف مقالع الملح. النوع الثان : األش اء الخارجة عن التعامل بحكم القانون كالمخدرات واالسلحة وكل االش اء المخالفة للنظام العام واآلداب كتجارة الرق ق االسود واالب ض. 4 2 وقد نص المشرع المغرب ف الفصل.3 من ق ل ع " االش اء واالفعال والحقوق المعنو ة الداخلة ف دابرة التعامل تصلح وحدها ألن تكون محبل لبللتزام " أي االش اء الت ال حرم القانون التعامل بها. أقسام المال من ح ث استقراره وعدم استقراره عقار ومنقول االتجاه االول : العقار هو الثابت وهو ما أمكن نقله وتحو له من مكان إلى آخر فالبناء والشجر والزرع الموجودة على االرض ال تعتبر عقارا عند الحنف ة بل عتبرونها منقوالت. االتجاه الثان : وهوما قاله المالك ة العقار ما له أصل ثابت ال مكن نقله وتحو له من مكان إلى آخر مع بقاء ه بته وشكله ك االرض والبناء والغرس أما المنقول فما أمكن نقله وتحو له من مكان إلى آخر مع بقاء ه بته وشكله كالس ارات و الكتب وكل ما له استقبلل ذات. موقف القانون الوضع : ذهب إلى ما ذهب إل ه فقهاء المالك ة فاعتبر البناء والغرس عقارا ولم كتف بهذا بل توسع أكثر وأدخل ف المفهوم العقار المنقول المرصود لخدمة عقار أو استغبلله وأطلق عل ها عقارات بالتخص ص. المبحث الثالث : الحقوق واقسامها الحقوق المال ة واقسامها : الحقوق المال ة ه سلطات قررها القانون المدن وتخول اصحابها الق ام بؤعمال مع نة لتحق ق مصلحة مكن تقو مها بالنقود وتتم ز هذه الحقوق بؤنها تعتبر أمواال وتحسب ف ثروة االنسان و جوز التعامل بها والحجز عل ها فالمال ف نظر القانون تكون من حقوق. فالحقوق المال ة تمنح صاحبها منفعة مكن تقو مها بالنقود وتكون ف الذمة اال جاب ة للشخص وه تختلف عن الحقوق الس اس ة والحقوق العامة ف كونها تنتقل من صاحبها أي جوز التصرف ف ها وتتم ز الحقوق المال ة عن غ رها من الحقوق كونها تدخل ف الذمة المال ة للشخص القانون وإل ها رجع الدابنون باعتبارها الضمان لحقوقهم المال ة. تنقسم الحقوق المال ة إلى حقوق ع ن ة و حقوق شخص ة و حقوق ذهن ة و قوم هذا التقس م على أساس طب عة محل الحق فالحق الشخص محله عمل والحق الع ن محله ش ء مادي كما ف حق الملك ة والحق الذهن محله معنوي كما ف حق المإلف. الحق الشخص : رابطة قانون ة ب ن شخص ن بمقتضاها لتزم أحدهما وهو المد ن بؤن إدي لآلخر مبلغا من النقود أو قوم بعمل لصالحه أو متنع عن عمل لصالحه و تب ن من هذا أن الحق 5

6 الشخص ال قوم إال بتوافر شخص ن االلتزام. دابن ومد ن فالدابن له حق الدابن ة والمد ن له واجب الحق الع ن : هو سلطة مباشرة للشخص على ش ء مع ن تمكنه من استخبلص حقه من ذلك الش ء مباشرة دون وساطة أحد كما مكن له أن حتج بهذا الحق ضد الكافة هذا عن أن الحق الع ن توافر على عنصر ن هما صاحب الحق و موضوع الحق وقد عرفت مدونة الحقوق الع ن ة الحق الع ن ف المادة " 3 الحق الع ن العقاري هو سلطة مباشرة خولها القانون لشخص مع ن على عقار مع ن و كون الحق الع ن أصل ا أو تبع ا " فصاحب الحق الع ن ال حتاج لممارسة حقه ولتمتع بسلطته على الش ء إلى الى التدخل من طرف شخص آخر وسلطة صاحب الحق على محل حقه تمنحه الحق ف استعماله واستغبلله والتصرف ف ه ماد ا كؤن هدمه أو غ ر معالمه أو تصرف ف ه تصرفا قانون ا كؤن ب عه أو كر ه أو فوته دون وساطة شخص آخر واألصل ف الش ء محل الحق الع ن أن وجد ف ح ازة الشخص صاحب الحق فتجتمع ف ده سلطت ن سلطة فعل ة وسلطة قانون ة ب نما االصل ف الش ء محل الحق الشخص أن وجد ف ح ازة شخص آخر هو المد ن وتحت سلطته الفعل ة. خصائص الحق الع ن : 4 محل الحق الع ن هو البارز ف ح ن أن المد ن بالحق الع ن ختف : ألن المهم ف الحق الع ن ل س هو تع ن المد ن ألنه ال مد ن ف الحق الع ن بل هو تع ن الش ء محل الحق ف جب أن كون الش ء مفرزا لذلك ال مكن تصور ش ء متملك ف المستقبل أو تملك ش ء غ ر مع ن بذاته لذلك نقول بؤن الحق الع ن حق حتج به أمام الكافة و تحتم على الناس كلهم احترام حق الملك ة وهو التزام سلب كامن ف ذات ته الحق ال مكن اثارته اال اذا وقع مساس بحق الملك ة أما ف الحق الشخص فالمهم ل س هو تع ن الش ء محل الحق بل المهم هو تع ن المد ن فبل قوم حق شخص بدون مد ن ترتب ف ذمته االلتزام. 2 مكن لصاحب الحق الع ن التخل عن الش ء إذا أراد التخلص من االلتزامات الع ن ة الواجبة عل ه بحكم ملك ته للش ء : أي أن صاحب الحق الع ن إذا كان ملتزما بالتزامات ع ن ة بسبب هذا الحق الع ن فإنه ستط ع التخل عن حقه ف تخلص بذلك من هذه االلتزامات الع ن ة أما لو كانت التزامات شخص ة فبل ستط ع التخلص منها بالتخل إال برضاء الدابن 5 مكن لصاحب الحق الع ن أن تتبع الش ء ف أي د كان : فالحق الع ن منح م زة التتبع فالمالك له الحق ف أن تمسك بحقه ضد كل من حوز الش ء و مكنه أن طلب استرداد ملكه منه وهو مس الحقوق الع ن ة األصل ة والتبع ة. 1 مكن لصاحب الحق الع ن من التقدم على غ ره ف الش ء محل الحق : وذلك دون أن زاحمه أحد فالش ء محل الحق كله دون نقصان خاضع لسلطة صاحب الحق دون أن نازعه ف ه أحد حتى الدابن ن و ظهر حق التقدم كما ظهر حق التتبع بوضوح أكبر ف الحقوق الع ن ة التبع ة فالدابن المرتهن تقدم ف التنف ذ على الع ن المرهونة وه ف د الراهن على أي دابن شخص للراهن وعلى أي دابن ذي حق ع ن تبع متؤخر عنه ف المرتبة. 6

7 اقسام الحق الع ن الحقوق الع ن ة األصل ة : ه الحقوق القابمة بذاتها من دون حاجة إلى غ رها كحق الملك ة واالنتفاع وحق السطح ة فكل من هذه الحقوق قابم بذاته مستقل عن غ ره. الحقوق الع ن ة التبع ة : ه الحقوق القابمة بغ رها والت ال تصور وجودها بدون حق أصل ترتكز عل ه وتكون تابعة له كالرهن واالمت از ولهذا سم ت الضمانات الع ن ة أو التؤم نات الع ن ة وه وسابل تضمن للدابن است فاء حقه وتح ط الد ن بالثقة الت ستط ع بها الحصول على الد ن. وه نوعان تؤم نات عامة وتؤم نات خاصة. التؤم نات العامة ه الت شترك ف ها جم ع الدابن ن وتتمثل ف جم ع أموال المد ن الحاضرة والمستقبل ة أي جم ع ما وجد ف ذمته المال ة وهناك خطر سوء إدارة المد ن ألمواله مما إدي إلى إضعاف الضمان العام نت جة عدم كفا ة ما تبقى من أمواله للوفاء بحقوق الدابن ن فتقسم قسمة الغرماء وال حصل بالتال الدابنون على كامل حقوقهم. وهناك وسابل قانون ة تحم الضمان العام كاإلجراءات التحفظ ة للحفاظ على أموال المد ن وطلب الحجر على المد ن و كذلك حق الدابن ف إقامة الدعوى غ ر المباشرة للمطالبة بحقوق المد ن الت امتنع عن مباشرتها. التؤم نات الخاصة و ه وسابل قانون ة وفرها القانون لبعض الدابن ن ستقلون بها عن باق الدابن ن من أجل حما ة أكبر اتجاه المخاطر الت تهدد الضمان العام وه نوعان : التؤم نات الشخص ة : وهو عندما تضم ذمة أو أكثر إلى ذمة المد ن ف صبح للدابن أكثر من مد ن و تكون ذممهم ضامنة للد ن وتعتبر الكفالة أهم الضمانات الشخص ة ف صبح للدابن عدة مد ن ن مسإول ن عن الد ن. ف. 444 ق ل ع. التؤم نات الع ن ة : وتتحقق بتقر ر حق ع ن تبع على مال أو أكثر مملوك للمد ن أو للغ ر خول الدابن سلطة مباشرة تنصب على ش ء مع ن تمكنه من تتبع هذا الش ء ف أ د كان ل نفذ عل ه بالب ع واست فاء د نه من ثمنه متقدما على الدابن ن اآلخر ن. والتؤم نات الع ن ة ال تحرم الدابن من حقه ف الضمان العام ف كون للدابن ضمانان عام و خاص وه أفضل من التؤم نات الشخص ة ألن هذه االخ رة قد تعذر على الدابن ف ها الحصول على د نه إذا تعسر المد نون أما التؤم نات الع ن ة فتنصب على مال مع ن خصص للوفاء بد ن مع ن وقد ق ل " إن االش اء توفر الضمان و تحقق الضمان أكثر من األشخاص " إذن التؤم ن الع ن حقق الضمان الخاص إضافة إلى الضمان العام فالضمان الخاص جنب الدابن مخاطر إعسار المد ن و مزاحمة الدابن ن األخر ن ف الضمان العام بتخص ص مال مع ن مملوك للمد ن لضمان الوفاء بد نه و تحقق هذا التخص ص بتقر ر حق ع ن تبع للدابن على هذا المال بما مكنه ف حالة عدم وفاء المد ن من اقتضاء حقه من حص لة التنف ذ على هذا المال بالتقدم واألفضل ة على غ ره من الدابن ن العاد ن والدابن ن التال ن له ف المرتبة. و من مزا ا التؤم ن الع ن أنه حم الدابن من عسرة المد ن و تإدي إلى ز ادة االبتمان وت سر المعامبلت التجار ة وتخلق الثقة ب ن التجار واالفراد. 7

8 الحقوق الع ن ة مذكورة على سب ل الحصر : اي ال جوز إضافة أي حق جد د حسب المادة 44 القانون " ال جوز إنشاء اي حق ع ن آخر إال بقانون " من وقد تكلفت المادة 0 من مدونة الحقوق الع ن ة من تحد د الحقوق الع ن ة االصل ة وه كالتال : 4 حق الملك ة : وهو األصل الذي تتفرع منه الحقوق االخرى مما جعل تنظ مها وضبط أحكامها مسؤلة ذات أهم ة قصوى بالنسبة لجم ع التشر عات المعن ة. 2 حق االرتفاق والتحمالت العقار ة : عرفتها م. 5 " حق ع ن قوامه تحمل مقرر على عقار من أجل استعماله أو منفعة عقار ملكه شخص آخر " فاالرتفاق وفقا لهذا نشؤ ب ن عقار ن ف ملك ة شخص ن مختلف ن بح ث كون ألحد هذ ن العقار ن أن تحمل عبء االرتفاق ونسم ه من أجل ذلك بالعقار المرتفق به أو العقار الخادم و كون للعقار اآلخر إمكان ة االنتفاع منه ونسم ه العقار المرتفق أو العقار المخدوم مثبل إنشاء ممرات إلى الطر ق العام وحق المرور والسق ف العقار الخادم إذا لم توجد إمكان ة السق من جهة أخرى وحق فتح المطبلت على ملك الغ ر. وتنشؤ حقوق االرتفاق بموجب اتفاق ب ن المالك ن لكن قد تكون الوضع ة الطب ع ة سببا ف ذ لك ا ضا ف تدخل القانون و قرر بعض االرتفاقات استجابة للمصلحة العامة أو الخاصة ف قررها مثبل لعقار ال منفذ له إلى الطر ق العام أو تفرض صالح السكك الحد د ة أو الخطوط الكهرباب ة. و تتنوع حقوق االرتفاق إلى نوع ن ارتفاقات طب ع ة وأخرى قانون ة فالطب ع ة كحق الشرب والمجرى و الصرف و المرور والمطل أما القانون ف فرضه القانون على عقار ما من أجل المصلحة العامة أو الخاصة ف تدخل القانون بشكل ال ترك ف ه المجال لؤلفراد ل غ روه. 5 حق االنتفاع : هو حق ع ن خول صاحبه االنتفاع بش ء مدة مع نة دون أن كون له الحق ف التصرف ف رقبته نظمته المواد " االنتفاع حق ع ن خول للمنتفع استعمال عقار على ملك الغ ر واستغبلله وتنقض مدته لزوما بموت المنتفع " 1 حق العمرى : دخل ف نطاق الحقوق المنصبة على منفعة الش ء المعمر وال متد إلى رقبته وهو ختلف عن الهبة و ختلف عن االنتفاع ألنه أ وسع منه وأشمل من ح ث المدة كما أنه رد على المنقوالت ا ضا ول س العقارات فقط ب نما حق االنتفاع ف نصب على العقارات فقط عرفته المادة " 493 حق ع ن قوامه تمل ك منفعة عقار بغ ر عوض قرر طول ح اة المعطى له أو المعط أو لمدة معلومة " 3 حق االستعمال : و قصد به استعمال الش ء ضمن حدود مع نة كاستعمال االرض للزراعة فقط من أجل سد الحاج ات أو استعمال الدار مدرسة او مسكنا فقط نصت عل ه المادة 049 ف قولها " نشؤ حق االستعمال و نقض بنفس االسباب الت نشؤ و نقض بها حق االنتفاع على أن نص ف العقد المنشا لهذا الحق على طب عته الع ن ة. 6 حق السطح ة : عبارة عن ملك ة بناء أو غرس ف أرض مملوكة للغ ر عرفته المادة 446 بقولها " السطح ة حق ع ن قوامه ملك ة بنا ات أو منشآت أو أغراس فوق أرض الغ ر و نتقل بالشفعة أو باالرث أو بالوص ة وال مكن ترت ب حق السطح ة على حقوق مشاعة غبل باتفاق جم ع الشركاء " وهو حق ب ن اال جار والحكر.. حق الكراء الطو ل األمد : حق ع ن خول صاحبه االنتفاع بؤرض كتر ها لمدة ال تقل عن 43 سنة وال تز د عن 00 عاما وهو ختلف عن الكراء قص ر األمد كونه عط لصاحبه حق التتبع 8

9 واالولو ة ول س مجرد حق شخص كما هو االمر ف الكراء العادي. وله امت ازات عد دة عن الكراء العادي كحق استعمال العقار ف ما أعد له و االستفادة من غبلت العقار الفبلح ة والصناع ة وكذا هدم التحس نات و ص انة العقار والق ام بتكال فه و تحمبلته وإصبلحه و أداء وج بة كراءه وغالبا ما تكون زه دة. 3 حق الحبس : وتسمى أ ضا االوقاف عرفها الفصل 5. من ظه ر 40 رجب بقوله " الحبس أموال أوقفها المحبس المسلم و كون التمتع بها لفابدة أنواع المستف د ن الذ ن ع نهم الحبس " 0 حق الز نة : ه التجه زات الت ق مها المكتري ف العقار مما حتاجه ف تس ره واستغبلله كما قصد به أ ضا البناء والغرس الذي حدثه المكتري عرفته المادة " 454 الز نة حق ع ن خول صاحبه ملك ة البناء الذي ش ده على نفقته فوق أرض الغ ر و نشؤ عن هذا الحق بالعقد مع تش د البناء و نتقل بالشفعة أو االرث أو الوص ة وال مكن ترت ب حق الز نة على حقوق مشاعة إال باتفاق جم ع الشركاء " 49 حق الهواء والتعل ة : عرفته المادة " 453 حق ع ن عقاري قوامه تملك جزء مع ن من الهواء العمودي الذي وجد فوق بناء قابم فعبل ملكه الغ ر مع تحد د أبعاده وذلك من أجل إقامة بناء تسمح به القوان ن واالنظمة " 44 الحقوق العرف ة المنشؤة بوجه صح ح قبل دخول هذا القانون ح ز التنف ذ 42 حقوق الجلسة والجزاء : الجلسة ه أن كري العقار مثل الحمام أو الفران أو الدكان لمن ستغله و تفق الطرفان على أن الكراء ستمر عشر سن ن أو أكثر أو إلى غ ر نها ة وهناك الجزاء وهو ان تكتري االرض الخال ة لمن بنى ف ها أو غرسها و بقى المكتري ف ها وال طالب بإفراغها و كون غالبا ف االراض الفبلح ة. الحقوق الع ن ة التبع ة : نظمها المشرع ف القسم الثان من المدونة 5 االمت ازات و الرهن الح ازي ثم الرهن الرسم. ووزعها على أبواب وه أوال : االمت از عرفه الفصل 4215 من ق ل ع " حق أولو ة منحه القانون على أموال المد ن نظرا لسبب الد ن " " حق ع ن تبع خول للدابن حق االولو ة على باق الدابن ن ولو كانوا مرتهن ن". تم ز حق االمت از بخصائص : 4 ح ع ن تبع ال قبل التجزئة : خول لصاحبه حق االفضل ة است فاء لد نه المضمون بالتقدم على سابر الدابن ن العاد ن والمتؤخر ن له ف المرتبة و منحه م زة تتبع االموال المثقلة بهذا الحق ف نفس الوقت و ترتب عن ذلك ضرورة وجود التزام أصل ستند إل ه و دور معه ف الوجود وف العدم وف الصحة و البطبلن و بقى هذا الحق ما بق االلتزام االصل و نقض بانقضابه و ترتب عن ذلك أن تكون كافة االموال المثقلة بهذا الحق ضامنة لمجموع الد ن. 2 ال نشؤ حق االمت از إال بنص القانون فبل تقرر االمت از باتفاق أو بحكم القضاء 5 تقرر حق االمت از ابتداء لضمان بعض الحقوق الت ورد تعدادها حصرا بنص القانون 4 رد حق االمت از على العقار كما رد على المنقول 9

10 3 حق االمت از الواقع على العقار معفى من التسج ل ف السجل العقاري ف ح ن أن االمت از الواقع على منقول ال سجل أصبل. 6 تتحدد رتبة حقوق االمت از العتبارات تتعلق بصفة الد ون المضمونة ووفقا للترت ب الذي جاءت به عندما نص عل ها المشرع بالنسبة لحقوق االمت از الواقع على منقول حسب الفصل 4213 ق ل ع بالنسبة للعقار مادة 411 من م ح ع. ثان ا : الرهن الح ازي عرفه الفصل 4439 من ق ل ع " هو عقد بمقتضاه خصص المد ن أو أحد من الغ ر عمل لمصلحته ش با منقوال أو عقار ا أو حقا معنو ا لضمان االلتزام وهو منح الدابن حق است فاء د نه من هذا الش ء باألسبق ة على جم ع الدابن ن االخر ن إذا لم ف به المد ن " و عرفته مدونة الحقوق الع ن ة : الرهن الح ازي حق ع ن تقرر على ملك عط ه المد ن أو كف له الع ن إلى الدابن المرتهن لضمان الوفاء بد ن و خول الدابن المرتهن حق ح ازة المرهون وحق حبسه إلى أن ستوف د نه" فهو عقد ضع بمقتضاه المد ن ماال مع نا تحت ح ازة الدابن أو ناببه ضمانا لد نه أو حق ع ن قع على منقول ضعه مالكه ف ح ازة الدابن أو ح ازة من اتفق عل ه العاقدان ضمانا لبللتزام وف حالة عدم الوفاء حق ب ع العقار واست فاء الد ن من الثمن باألفضل ة على سابر الدابن ن. والرهن الح ازي له آثار أهمها حق حبس المرهون واالحتفاظ به إلى ح ن حلول أجل الوفاء كما فرض عل ه التزامات أهمها حراسة العقار والمحافظة عل ه كؤنه ملكه و الق ام باإلصبلحات الضرور ة للعقار. ثالثا : الرهن الرسم عرفته المادة 463 من مدونة الحقوق الع ن ة " هو حق ع ن تبع تقرر على ملك محفظ أو ف طور التحف ظ و خصص لضمان آداء د ن " إذن هو سلطة مباشرة مقررة للدابن على عقار مخصص لوفاء د نه خوله أن تقدم على الدابن ن العاد ن والدابن ن التال ن له ف المرتبة ف است فاء حقه من ثمن ذلك العقار ف أي د كون. والفرق ب ن الرهن الح ازي والرهن الرسم ظهر ف أن األول ال ترتب عنه أي أثر إال إذا انتقلت ح ازة الش ء المرهون إلى الدابن ب نما ل س شرطا ف النوع الثان بل ظل تحت ح ازة الراهن ألن تسج ل عقد الرهن ف السجل المخصص لذلك قوم مقام تلك الح ازة. والرهن الح ازي الرسم من أهم وسابل االبتمان ف العصر الحد ث ألنه ضمن مصلحة الدابن و كفل له حما ة قو ة لد نه كما أنه صب ف مصلحة المد ن ف وفر له حق استغبلل عقاره ثم إنه وفر مبدأ الحما ة القانون ة للغ ر. السجل الع ن ما م ز النظام العقاري المغرب هو االزدواج ة فهناك عقار محفظ و عقار غ ر محفظ و العقار غ ر المحفظ ستمد أحكامه من الشر عة االسبلم ة. من أهم المبادئ الت قوم عل ها السجل الع ن : 4 مبدأ حج ة الق د أي أن العقار ال تكون له حج ة مطلقة إال إذا كان لد ه حج ة 2 مبدأ التخص ص أو التنظ م الع ن ف تم تخص ص صفة لكل عقار 10

11 5 مبدأ األثر االنشاب أي عندما سجل العقار ف السجل الع ن نشؤ بموجبه حق ع ن على العقار 1 شرع ة التسج بلت أي أن السجل الع ن قتض أن قوم المحافظ بالتثبت من المحررات وهو ة االطراف 3 تعو ض المتضرر من الق د 6 عدم سر ان التقادم ف مواجهة ب انات السجل الع ن السجل الع ن له 5 وظابف : الكاملة ف السجل الع ن. وظ فة دفاع ة وظ فة ناقلة وظ فة الثقة أي أن تضع ثقتك المبحث الرابع : األش اء واقسامها الش ء هو أكثر التصاقا بالحق الع ن منه بالحق الشخص ألن الحق الع ن سلطة قانون ة مباشرة على الش ء محل الحق. وبالتال تصل صاحب الحق الع ن بالش ء اتصاال مباشرا. والش ء ف نظر القانون هو ما صلح أن كون محبل للحقوق المال ة فشرط الش ء إذن أن كون غ ر خارج عن التعامل أي قاببل للتعامل ف ه جاء ف المادة " 34 كل ش ء غ ر خارج عن التعامل بطب عته أو بحكم القانون صح أن كون محبل للحقوق المال ة " واألش اء الت تخرج عن دابرة التعامل بطب عتها ه الت ال ستط ع أحد أن ستؤثر بح ازتها كالهواء والماء الجاري وأشعة الشمس وأما الخارجة بحكم القانون ه الت ال ج ز القانون أن تكون محبل للحقوق المال ة كالمخدرات و الممتلكات العامة و مكن تقس م األش اء حسب : جواز تملكها فهناك اش اء قابلة للتملك وأخرى غ ر قابلة للتملك صبلح تها لتكرار استعمالها فهناك من تستهلك بمجرد االستعمال وأخرى ستكرر استعمالها من ح ث تع نها فهناك أش اء مثل ة واش اء ق م ة من ح ث ثباتها فهناك أش اء ثابتة وأخرى منقولة من ح ث تخص ص منفعتها فهناك أش اء للمنفعة العامة وأخرى للمنفعة الخاصة كما أن األموال أو الحقوق المال ة تنقسم إلى أموال ثابتة وأموال منقولة وإلى أموال عامة و خاصة واألش اء تنقسم مبدب ا إلى أش اء ماد ة وأخرى غ ر ماد ة واألصل أن تكون ماد ة أي لها ح ز محسوس كالمبان والمواش والمحصوالت والمؤكوالت. تقس م األش اء الماد ة أهم تقس م هو : عقارات و منقوالت العقار : عرفه المالك ة " الش ء الثابت الذي ال مكن نقله ابدا أو ال مكن نقله إال بتغ ر ه بته مثال األول األرض ومثال الثان البناء واألشجار " و عرفه القانون " كل ش ء مستقر بح زه ثابت ف ه ال مكن نقله منه دون تلف " و سار المشرع المغرب مع تعر ف المالك ة وقد اضاف إل ه نوعا من األش اء دخل بطب عته ف تعر ف المنقول ولكنه عتبر عقارا إذا توفرت ف ه شروط خاصة وسماه عقارا بالتخص ص للمقابلة ب نه وب ن النوع االصل من العقارات الت تسمى عقارات بطب عتها وقد ب نت مدونة الحقوق الع ن ة هذ ن القسم ن ف المادة 3 ح ث نصت على أن " األش اء العقار ة إما عقارات بطب عتها أو عقارات بالتخص ص " المادة " 6 العقار بطب عته هو كل مستقر بح زه ثابت ف ه 11

12 ال مكن نقله من دون تلف أو تغ ر ف ه بته " المادة. " العقار بالتخص ص هو المنقول الدي ضعه مالكه ف عقار ملكه رصدا لخدمة هذا العقار واستغبلله أو لحقه به بصفة دابمة ". المنقول : هو كل ما مكن نقله من مكان آلخر مع بقاء حالته مثل الح وانات والنقود و االمتعة. والتم ز ب ن العقار والمنقول رجع إلى طب عة الش ء نفسه فإن كان ال قبل النقل دون تلف فهو عقار وإن كان قبل النقل دون تلف فهو منقول. إال ف حالت العقار بالتخص ص والعقار بحسب المآل. واألش اء المنقولة تنقسم إلى منقوالت بطب عتها ومنقوالت بحسب المال المنقوالت بطب عتها : ه كل ش ء مكن نقله من مكان آلخر دون أن إدي نقله غلى تلف ف ه سواء كان االنتقال ذات ا كالح وان أو بفعل قوة خارج ة لدفعه وتحر كه. مثال ذلك : كل أنواع النقود والح وانات واآلالت والمتاع المنزل السفن البحر ة المركبات األرض ة والهواب ة أدوات البناء والمعدات المنقوالت بحسب المآل : ه أش اء ثابتة تتخذ صفة منقوالت ألن ن ة المتعاقد ن تنصرف إلى فصلها عن مستقرها كب ع أنقاض بناء أو ب ع اشجار من أجل تفح مها أو ب ع ثمار ومحاص ل زراع ة. األش اء غ ر الماد ة : ه الش ء غ ر المحسوس بل درك بالفكر وه الحقوق الذهن ة كاالختراعات والعبلمات التجار ة و األعمال األدب ة وه بهذا االعتبار ال تدخل ال ف المنقوالت وال ف العقارات. لكنها تبقى حسب القانون المغرب منقولة ألنها لم تذكر ف الفصل 6 الذي عدد األش اء العقار ة. فوائد التم ز ب ن العقار والمنقول من وجهة القانون المدن من ح ث نقل الملك ة : نقل ملك ة العقار سواء كان محفظا أو غ ر محفظ تختلف عن نقل ملك ة المنقول فالعقار غ ر المحفظ ال تنتقل ملك ته إال إذا كان مكتوبا ف محرر ثابت التار خ وطبقا للشكل المحدد قانونا ف 130 وكذلك العقار المحفظ شترط أن سجل ف السجل العقاري لنقل ملك ته ب نما المنقول تنتقل ملك ته بمجرد التعاقد ف 133 باستثناء المركبات الهواب ة والس ارات والسفن الت تسجل ف سجل خاص. من ح ث اختالف دور الح ازة ف العقار والمنقول : الح ازة ف العقار ال تخول الملك ة إال ف حاالت التقادم ب نما ف المنقول تإدي إلى الملك ة دون حاجة إلى التقادم. 12

13 من ح ث التؤم ن : العقار مكن أن كون محبل للضمان الع ن مع بقاء العقار ف د صاحبه ب نما ف المنقول جب أن كون رهنا ح از ا ف تنقل إلى د الدابن المرتهن وقد أجاز قانون الس ر والقانون البحري التؤم ن على السفن والس ارات. إشهار العقار دون المنقول : خضع العقار إلجراءات إشهار ة محددة حفاظا على الحقوق والمصالح أما ف المنقول فبل خضع لئلشهار باستثناء رهن االصل التجاري أو ب عه خضع لئلشهار ف السجل التجاري. ف ما تعلق بالوقف : العقار صح وقفه وال صح ذلك ف المنقول من ح ث الشفعة : العقار تجري عل ه أحكام الشفعة أما ف المنقول فبل من ح ث الح ازة : ح ازة العقار غ ر المحفظ محم ة بدعاوى الح ازة الت مكن أن رفعها الحابز لمنع التعرض أو استرداد الح ازة وف العقار المحفظ ستط ع المالك أن طلب رفع أي تعرض عن طر ق قاض المستعجبلت دون اي دعوى ح ازة لكن ف المنقول فالح ازة ل ست محم ة وال ستط ع حابز المنقول ممارسة دعوى الح ازة للدفاع عن ح ازته. من ح ث القانون التجاري : ب ع وشراء العقار تعتبر من األعمال المدن ة ب نما ب ع وشراء المنقوالت تكون تارة معامبلت مدن ة وتارة أخرى تجار ة. من وجهة القانون االداري : نزع الملك ة الجبري للمنفعة العامة ال تسري اال على العقارات أما المنقوالت فبل تنزع ملك تها إال ف حالة المصادرة ف حاالت خاصة. من وجهة قانون المسطرة المدن ة : من ح ث االختصاص المكان : ف حالة العقار ترفع الدعوى ف المحكمة الموجودة ف دابرة العقار ب نما ف المنقول فالدعوى تقام ف محكمة موطن المدع عل ه ف 23 ق م م من ح ث الحجز : الحجز على العقار خضع إلجراءات عد دة ف 160 ب نما ف المنقول فحجزه كون بمحضر تب ن ف ه بالتفص ل مفردات االش اء المحجوزة ف 169 من ح ث أثر الدعوى إزاء الغ ر : الدعوى العقار ة تسري اتجاه الغ ر من ال وم الذي سجل ف ه بالرسم العقاري العقد المستند إل ه ف الدعوى أو ف ال وم الذي تم تق د مقال التداع تق دا احت اط ا ف السجل العقاري أما ف الدعاوي على منقول فبل ش ء من ذلك من وجهة نظر القانون الجنائ : هناك جرابم ال ترتكب إال على منقول كالسرقة واالختبلس وهناك جرابم ال تكون اال بخصوص عقار كالهدم إو إتبلف المحاص ل. من وجهة نظر القانون الدول : العقود بشؤن عقار تسري عل ها قوان ن الدولة الكابن ضمنها العقار أما المنقول ف سري عل ه قانون الدولة الت وجد ف ها الموطن المشترك للمتعاقد ن إذا اتحد موطنهما أما إذا اختلف ف كون موطن الدولة الت سرى ف ها العقد كما أن تملك العقار لؤلجانب كون مق دا بالتشر ع ب نما ف المنقول كون غالبا بدون اي ق ود. المبحث الخامس : العقارات واقسامها قسم المشرع العقارات إلى قسم ن عقار ب طب عته و عقار بالتخص ص 13

14 العقار بطب عته : شمل العقار كل ما تصل باألرض أو ما ندرج ف البناء وقد عرف الفقهاء العقار بؤنه ما ال مكن نقله من مكان الى آخر كالدور واالراض و عرفه المشرع المغرب ف المادة " العقار بطب عته هو كل ش ء مستقر بح زه ثابت ف ه ال مكن نقله من دون تلف أو تغ ر ف ه بته " لكن حال ا مكن نقل العقار مع الحفاظ على ه بته ف مكن إذن تعر ف العقار بطب عته حال ا بؤنه الش ء المعد ف االصل ألن بقى مستقرا ف ح زه وثابتا ف ه ال نتقل منه إال استثناء و تطلب نقله ف أغلب االح ان استعمال وسابل تقن ة خاصة ال تتوفر عادة للعامة قوام العقارات بطب عتها : كان الفقهاء قد ما ع تبرون األرض وحدها عقارا لكن المالك ة توسعوا ف ذلك واضافوا إل ها المبان واالشجار وقد وسع المشرع المغرب فؤضاف إلى إل ها الثمار و ما تحت االرض من مناجم ومقالع وهكذا نجد الفصل من ظه ر 40 رجب 4555 نص على " إن األرض والبنا ات عقارات بطب عتها وكذا الشؤن ف اآلالت والمنشآت المثبتة والمرساة ببناء أو أعمدة والمدمجة ف بنا ة أو أرض وتعتبر عقارات بطب عتها المحصوالت الفبلح ة الثابتة و جذورها وثمار االشجار الت لم تجن و الغابات الت لم تقطع اشجارها " هكذا تب ن من النص القانون أن العقارات بطب عتها ه : األراض : ه العقارات االساس ة الت تقوم ف باطنها أو سطحها بق ة العقارات سواء كانت أراض فبلح ة أو سكن ة أو صناع ة أو مناجم ومقالع فتبقى االرض ه األصل ف العقار بطب عته عند جم ع القوان ن وجم ع الفقهاء ومنها تستمد جم ع العقارات هذه الصفة ما دامت متصلة بها ومندمجة ف ها ف ه عقار بطب عته على كل حال. النباتات : كل ما نبت على سطح األرض من نبات كالغابات أو بفعل الزراعة متى كانت ممتدة جذورها ف االرض فه عقارات حسب الفصل 6 من ظه ر 40 رجب لكن عندما تزول جذورها من االرض تزول عنها صفة العقار وتصبح منقوالت. المبان والمنشآت : وه عقارات ألنها مندمجة مع األرض بفعل االنسان أما النباتات فه مندمجة بفعل االنسان وعوامل الطب عة وال شترط أن كون قد أقامها هو مالك االرض فحتى البنا ات خبلل المعارض المإقتة تعبر عقارات. المقالع والمناجم : وه االماكن الطب ع ة الت توجد ف ها مواد منجم ة المذكورة ف الفصل 2 من ظه ر 46 ابر ل 4036 والت صنفها المشرع ف ست مواد معدن ة وه االلومن وم والحد د والنحاس والزنك والذهب والفضة ثم مقالع الحجارة والفحم النبات والحجري واله دروكاربورات السابلة والغاز ة واالسفلت والفوسفاط. العقار بالتخص ص عرفته المادة. بقولها " العقار بالتخص ص هو المنقول الذي ضعه ملكه ف عقار ملكه لخدمة هذا العقار واستغبلله أو لحقه به بصفة دابمة " إذن العقار بالتخص ص هو ش ء منقول بطب عته لكن المشرع اعتبره ش با ثابتا لصلته الوث قة بالعقار المرتبط به كاآلالت الفبلح ة والماش ة الت تحرث 14

15 االرض أو كاألثاث الذي ضعه المستثمر ف فندق فبل تصور فندق ببل أفرشة ف صبح العقار والمنقول وحدة اقتصاد ة واحدة ال مكن فصلهما وهنا ؤخذ المنقول صفة العقار بحكم عامل التخص ص لذلك اعتبر المشرع المنقوالت الت خصصها مالكها لخدمة العقار عقارا بالتخص ص هكذا صبح المنقول من ملحقات العقار و ؤخذ حكمه ومص ره من ح ث انتقال الملك ة والحجز عل ه ودخوله ف نص ب الموصى له بالعقار. أساس فكرة العقار بالتخص ص : هو ضمان استغبلل العقار على الوجه األحسن عن طر ق إعطاء المنقول أحكام العقار ف 459 وه فكرة لم تكن معروفة ف الفقه االسبلم لكن المشرع المغرب اقتبسها من المشرع الفرنس وقصد من ذلك تقو ة الرابطة ب ن المنقوالت المرصودة لخدمة العقار بطب عته وب ن هذا العقار و استغبلله االستغبلل الحسن و منع انفصاله عنه ف قضا ا الحجر أو الوص ة أو القسمة. فمنعا لوقوع الضرر بفصل االالت الزراع ة مثبل عن االرض أو االثاث عن الفندق العقار بالتخص ص. جاءت فكرة أما المنقوالت الموضوعة ف العقار وغ ر المتصلة به كالح وانات واألدوات فبل تتبع العقار عند ب عه إال إذا اتفق المتعاقدان على ذلك واعتبروها تابعة للعقار إذا توفر شرطان األول أن كون مالك المنقوالت هو مالك العقار والشرط الثان أن تكون الزمة الستغبلل هذا العقار الملحقة به. من هذه المنقوالت مفات ح العقار و وثابق الملك ة والحجج المتعلقة بالعقار و السبللم واالبواب والنوافذ وأناب ب الم اه و األقفال و االدراج و الخزابن المثبتة. وقد أخذ المشرع المغرب نظر ة العقارات بالتخص ص عن القانون الفرنس ونص عل ه ف المادة. " العقار بالتخص ص هو المنقول الذي ضعه ملكه ف عقار ملكه لخدمة هذا العقار واستغبلله أو لحقه به بصفة دابمة " وه نظر ة تنطبق على تلك الت تخضع للفقه االسبلم الذي عتبر أن البستان المتعلق بالمنزل ال كون من توابعه إال إذا كان صغ را بح ث ال مكن فصله عن الدار أو كان معتبرا من توابع المنزل. والصفة العقار ة ف العقارات بالتخص ص ل ست دابمة بل مإقتة وقابلة للزوال ف أي وقت فإذا كانت إرادة المالك ف حدود موضوع ة تملك أن تعط بعض المنقوالت صفة العقار بالتخص ص فإنه باإلمكان أن تنزع عنها هذه الصفة بإعبلن ظاهر بما ف د إلغاء التخص ص وبالتال إنهاء وحدة الملك ة وهنا تعود للعقار بالتخص ص صفة المنقول ما لم لحق بعقار آخر. تم انتقاد نظر ة العقار بالتخص ص من لدن بعض الفقهاء الفرنس ن لسبب ن أولهما أن اعتبار المقول عقارا بالتخص ص مخالف للواقع ولطب عة االش اء والسبب الثان أن العقار بالتخص ص بقى خاضعا ألحكام المنقول ألن ملك تها ال تتوقف على التسج ل ولو كانت ترتبط بعقار محفظ. 15

16 أهم النتابج المترتبة على اعتبار فكرة العقار بالتخص ص ال جوز الحجر على العقار بالتخص ص مستقبل عن العقار االصل الرهن الرسم متد ل شمل العقار بالتخص ص العقار بالتخص ص تبع العقار االصل عند الب ع أو القسمة أو الوص ة شروط اعتبار المنقول عقارا بالتخص ص أن كون المنقول والعقار لمالك واحد أن خصص المنقول لمنفعة العقار مادة. ونفهم هنا خدمة العقار ال خدمة المالك ول س بالضرورة أن كون التخص ص دابما بل مكن أن كون عارضا. أن كون العقار الذي خصص للمنقول على منفعته عقارا محفظا بموجب ظه ر 40 رجب 4555 وعل ه فالمنقوالت الت رصدها أصحابها على منفعة عقار غ ر محفظ تبقى محافظة على طب عتها كمنقول وال تص ر عقارا بالتخص ص طرق التخص ص : حسب الفصل. من ظه ر 40 رجب فإن المنقول صبح عقارا بالتخص ص بطرقت ن االولى برصده على استغبلل عقار بطب عته والثان ة بإلحاقه أو ربطه بالعقار بصفة دابمة. أوال : رصد المنقول على استغبلل عقار بطب عته المنقول صبح عقارا بالتخص ص إذا رصده صاحبه على استغبلل عقار ملكه ومدلول االستغبلل ختلف من تشر ع آلخر فالتشر ع اللبنان مثبل اقتصر على االستغبلل الزراع والصناع ولم عتبر اثاث الفنادق والب وت ومحبلت التجارة عقارات بالتخص ص ب نما سار المشرع المصري والسوري والمغرب على نحو موسع فالفصل. من ظه ر 40 رجب اعطى لبلستغبلل صورة مطلقة بح ث شمل كل ضروب االستغبلل من زراع أو صناع أو تجاري أو مدن. 4 االستغالل الزراع : 4 آالت الحرث والحصد والبذر 2 البذور والتبن والسماد 5 الح وانات الت تستخدم ف الزراعة وكذا الت تربى داخل االراض الز راع ة كالحمام و النحل واالسماك و دود القز واالرانب والبقر والدجاج 1 المعاصر و المراجل واالناب ب والمخازن. 2 االستغالل الصناع : اآلالت والمعدات واالجهزة الت تسخر للمصنع سواء كانت ثق لة أو خف فة ثم المواد الخام. 5 االستغالل التجاري أو المدن : ما رصد للمحبلت التجار ة مثل الطاوالت والعربات والمخازن و اآلالت والفراش واالثاث وما لحق بالمطاعم والمسارح والمبله من آثاث و لباس و آالت موس ق ة و مقاعد و ستابر أما ف االعمال المدن ة فما لحق بالمدارس والمستشف ات مثل السبورات والمقاعد والطاوالت والكتب والمعدات الطب ة وس ارات االسعاف مما لحق بصفة دابمة 16

17 بالمنازل السكن ة مثل الفراش والزراب والكراس و شترط ف هذه المنقوالت أن تكون ف المكان المخصص لها داخل العقار بح ث تإدي منفعتها. ثان ا : ربط المنقول بالعقار بصفة دابمة جاء ف المادة. من مدونة الحقوق الع ن ة " أو لحقه بصفة دابمة " فف ضوء هذا المع ار نلتمس المنقوالت المرتبطة ارتباطا دابما بالعقارات كالمفات ح واالفران والرفوف والسبللم ثم كل ما تمم العقار كاألبواب والنوافذ و آثاث المسجد و رفوف المطبخ أما االرابك والز نة المخصصة لخدمة المالك ول س لخدمة العقار فبل تعتبر عقارا بالتخص ص وتعتبر من المنقوالت نش ر إلى أن المادة 3 من ظه ر 40 المحل الذي تنسحب عل ه " وه : رجب اشارت إلى نوع ثالث من العقارات وه "العقارات بحسب الحقوق الع ن ة العقار ة الت تنسحب على عقار : ملك ة العقارات األحباس الكراء الطو ل األمد االنتفاع بهذه العقارات حق استعمال السكنى حق السطح الرهن الح ازي االرتفاق والتكال ف العقار ة االمت ازات والرهون الرسم ة الحقوق االسبلم ة كالجزاء و الجلسة والز نة والهواء. الدعاوى الت ترم إلى استحقاق عقار : وه الدعوى الت ترم إلى حما ة الحق الع ن و كل دعوى تهدف إلى حما ة الحق الع ن العقاري تعتبر دعوى عقار ة و تخضع ألحكام الدعاوى العقار ة سواء من ح ث تحد د المحكمة المختصة أو من ح ث االثار الناجمة عن اعتبارها عقارا مثال لك دعاوى استحقاق عقار دعاوى تثب ت حق متفرع عن الملك ة دعاوى قسمة االموال العقار ة دعاوى الشفعة الدعاوى الح از ة. 4 2 دعوى االستحقاق والدعاوى الح از ة : دعاوى االستحقاق تهدف إلى حما ة حق الملك ة و كون محلها المطالبة بملك ة ش ء عقار أو منقول أي المطالبة بملك ة العقار أو المنقول ول س المطالبة بآثار ذلك كاالسترداد. أما دعاوى الح ازة فه ترم إلى حما ة الشخص الحابز للحقوق العقار ة و قتصر ف ها على النظر ف هاته الح ازة الماد ة دون الخوض ف حق الملك ة وإال فه دعوى استحقاق ودعوى الح ازة راد بها ص انة حق الحابز الظاهر حفاظا على استغبلل االمبلك واالستفادة منها وحما ة النظام العام ف المعامبلت وعلى من دع حقا ما على عقار أن لتجا إلى القضاء لعرض نزاعه ف إطاره فدعوى الح ازة موضوعها حما ة الح ازة ف ذاتها بصرف النظر عن اساس الحق الذي تستند إل ه أي سواء كان الحابز مالكا أم غ ر مالك للعقار والقانون حم الح ازة لذاتها ألنها تكون غالبا قر نة الملك ة لكن إجراءاتها المسطر ة تختلف عن تلك ف دعوى الملك ة. والح ازة حم ها القانون بشرط ن مادي و هو الح ازة الفعل ة الواقع ة و معنوي وهو هو ة الحابز ف أن حوز العقار كمالك و دعاوى الح ازة ال تمارس إلى على العقارات الت مكن اكتساب ملك تها بالتقادم أما العقارات المملوكة للدولة أو العقارات الموقوفة أو االراض الجماع ة فبل مكن اكتساب ملك تها بالتقادم وال جوز ممارسة دعوى الح ازة عل ها كما أنه ال جوز ممارسة دعوى الح ازة على عقارات محفظة. وأصعب مسؤلة ف دعوى االستحقاق ه إثبات حق الملك ة و قع عبء االثبات على عاتق المدع و تكمن الصعوبة ف أن حق الملك ة حق شامل جامع مانع و نافذ اتجاه الناس كافة وال عرف القانون سندا ثبت الملك ة اثباتا مباشرا و حاسما إال عن طر ق السجل الع ن فمجرد تسج ل العقار باسم شخص مع ن ف هذا السجل عتبر دل بل قاطعا على ملك ة هذا الشخص للعقار بالنسبة للكافة. 17

18 طرق اثبات الملك ة : السجل الع ن : وهو ذو داللة ق ن ة قاطعة و حجة على الكافة. التقادم المكسب الطو ل والقص ر : وهو أ ضا ذو داللة قاطعة فمتى أثبت المدع أنه حاز العقار هو و سلفه من قبله على مدى 43 سنة دون انقطاع مع است فاء شروط الح ازة فقد تملك العقار بالتقادم وكان دل بل على ملك ته للعقار. الح ازة : إذا استوفت شروطها ولم تكن مقرونة بإكراه و لم تحصل خف ة ولم كن ف ها لبس فتكون قر نة قانون ة على الملك ة ولكنها غ ر قاطعة فه دل ل على الملك ة إلى أن ثبت العكس وهناك طرق أخرى لئلثبات لكنها تبقى ذات داللة ظن ة و رجح القاض ب نها. دور التحف ظ ف حما ة الملك ة العقار ة المبحث األول : أهم ة التحف ظ ف حما ة الملك ة العقار ة العقار هو اساس المشار ع الصناع ة والتجار ة والس اح ة وأداة لتحق ق االستقرار واألمن والسلم االجتماع فهو األرض ة الصلبة الت تمكن الجم ع من التعامل بكل ثقة واطمبنان والملك ة بصفة عامة والملك ة العقار ة بصفة خاصة ال مكن أن تإول لصاحبها إال بعد اعتماد كل الطرق والمساطر المحددة قانونا والتنص ص الدستوري على حق الملك ة ثابت و مضمون بموجب الفصل 43 من الدستور المغرب ل وحتى ستط ع المتعامل مع العقار االطمبنان إلى مركز ذلك العقار كان الشهر العقاري الذي هدف إلى إخضاع العقار لتقن ات حد ثة العهد تمنحه هو ة عرف بها من ح ث مساحته و حدوده و مشتمبلته و ارتباطه بشخص صاحبه وطر قة انتقاله والتصرفات الت تبرم عل ه والحقوق الت له أو عل ه حتى كون المتعامل بهذا العقار على ب نة من أمره فالشهر العقاري هدف بالتال إلى تنظ م هو ة كل عقار وهو شبه ف ذلك البطاقة الوطن ة الت تب ن هو ة االشخاص. وهناك نظامان ف العالم للشهر العقاري نظام شخص و نظام ع ن النظام الشخص : عتمد على اسماء االشخاص المالك ن للعقارات من ناح ة الترت ب والتسج ل ف ه كون وفقا ألسماء االشخاص ح ث تكون هذه االشخاص مرتبة وفق الحروف الهجاب ة وإذا ما أر د التعرف على عقار ما كف معرفة اسم المالك بمعنى أن إشهار التصرفات القانون ة قع وفقا ألسماء االشخاص ول س وفقا للعقار نفسه الذي ال نظر إل ه كوحدة مستقلة بذاتها فالعقارات طبقا لهذا النظام تحمل اسم المالك وهو ته الكاملة وصاحب الحق الع ن إن وجد. النظام الع ن : ال عتمد على أسماء المالك ن أو أصحاب الحقوق الع ن ة بل نظر للعقار كمركز و منطلق لبلشهاد بح ث كون للوحدة العقار ة ف ظل هذا النظام ك ان مستقل ف خصص لكل عقار سجل خاص سمى الرسم العقاري حتوي على الب انات المتعلقة بالعقار من الناح ة الماد ة والقانون ة و تضمن كل التعد بلت الطاربة عل ه ماد ا أو قانون ا ف كون هناك تطابق مستمر ب ن الواقع وب ن ما هو مق د ف الرسم العقاري فتكف نظرة واحدة عل ه لمعرفة ما لمالك العقار وما عل ه من حقوق ع ن ة. 18

19 أهم ة نظام التسج ل الع ن : تحق ق االستقرار للملك ة العقار ة تدع م االبتمان العقاري توف ر الحما ة الكاف ة للمتعامل ن مع العقار معرفة المركز القانون للعقار ومعرفة مالك ه واالحكام النهاب ة المثبتة له اتسامه بالدقة فهو نظم الملك ة العقار ة و وضح معالمها و ش ع الثقة ب ن المتعامل ن المبادئ الت قوم عل ها نظام التسج ل الع ن : مبدأ التخص ص أو ما سمى بالتنظ م الع ن مبدأ التطه ر مبدأ العلن ة ف التق د مبدأ عدم سر ان التقادم على الحقوق المق دة مبدأ القوة الثبوت ة للتسج ل و تسم النظام العقاري المغرب باالزدواج ة ح ث نجد العقارات المحفظة المستمد من نظام الشهر العقاري الذي ستمد جذوره من النظام االسترال المعروف بنظام "تورانس" والمنظم بواسطة ظه ر التحف ظ العقاري الصادر ف 0 رمضان 4554 موافق 42 غشت 4045 المعدل بمقتضى القانون رقم.41.9 الصادر سنة 2944 و ظه ر 40 رجب 4555 موافق 2 ون و 4043 الملغى بمقتضى القانون رقم "مدونة الحقوق الع ن ة" وهناك نظام خاص بالعقارات غ ر المحفظة والذي ستمد أحكامه من مبادئ الشر عة االسبلم ة وقواعد القانون المدن والذي أصبح خضع ألحكام مدونة الحقوق الع ن ة. نجد إلى جانب هذه االزدواج ة تنوعا ف طب عة االمبلك الموجودة فهناك األمبلك العامة واالمبلك الخاصة بالدولة وأمبلك الخواص وه إما محفظة أو ف طور التحف ظ أو غ ر محفظة ثم نجد اراض الجموع أي أراض الجماعات السبلل ة ثم اراض االوقاف و اراض الك ش ثم الملك ة المشتركة للعقارات المبن ة. وإلخضاع عقار مع ن لنظام التحف ظ ال بد من اتباع مجموعة من االجراءات ح ث تمر مسطرة التحف ظ بمراحل متسلسلة ابتداء من مطلب التحف ظ لدى الجهات المختصة مرورا بعمل ة االشهار والتحد د لتمك ن أصحاب الحقوق من ابداء مبلحظاتهم مع حق التعرض و ح ن ال ظهر أي متعرض تخذ المحافظ قرارا إما بالتحف ظ وإنشاء الرسم العقاري وإما رفض التحف ظ فمسطرة التحف ظ قد تنته دون أي صعوبات خبلل المرحلة االدار ة لكن أح انا تظهر تعرضات و قد تكون على حق أو بدون حق. 19

20 اله بة االدار ة ه الملزمة بتطب ق كل القوان ن المتعلقة بنظام التحف ظ العقاري أما اله بة القضاب ة فمهمتها رقاب ة و تطه ر ة بح ث تتولى الفصل ف كل النزاعات الت تطرأ بشؤن تطب ق نظام التحف ظ العقاري هكذا وزع المشرع األدوار ب ن المحافظ العقاري والقضاء بشكل تسع و ض ق بحسب ما اذا كانت العقارات والحقوق المرتبطة بها محل نزاع أم ال. أهم ة التحف ظ العقاري : 4 الرسم العقاري هو المنطلق الوح د لتحد د هو ة العقار المحفظ ماد ا و قانون ا ف كف الرجوع إل ه لمعرفة معالم العقار وأوصافه و مساحته و حدوده و مالكه والحقوق الع ن ة المنشؤة عل ه. 2 التحف ظ العقاري نجم عنه إشهار جم ع الحقوق والتغ رات المصاحبة للعقار من بدا ته. 5 الرسوم العقار ة لها شرع ة و قوة الثبوت ما ال وجد ف العقود المدن ة االخرى و نجم عن ذلك تسه ل حرك ة الملك ة العقار ة و ضمان انتقالها واطمبنان المتعامل ن بها واستقرار الملك ة العقار ة بصفة عامة دابمة و مستمرة. 1 الز ادة ف ق مة العقارات المحفظة وتشج ع البناء والتعم ر 3 تسه ل تهب ة القروض إذ عتبر الرهن الرسم من ب ن الضمانات الع ن ة الت تخول للدابن حق تتبع العقار ولو تغ ر مالكه وحق االولو ة ف است فاء الد ن على بق ة الدابن ن 6 استقرار المعامبلت العقار ة و خلق الثقة و طمؤنة المقرض ن الذ ن عتبرون العقار المحفظ هو الضمانة الوح دة السترداد أموالهم ألن السجل العقاري عتبر بمثابة الحالة المدن ة للعقار. تطه ر العقار من كل النزاعات وبالتال الز ادة من ق مته والرفع من ثمنه و تشج ع االستثمار و إقامة المشار ع االقتصاد ة. نظرا ألهم ة مسطرة التحف ظ خصها المشرع بتعد الت مهمة ف قانون.9..4 من المشاكل الت كانت تعرقل عمل ة التحف ظ العقاري من ب نها : والت حلت الكث ر تسر ع وت رة االجراءات من نشر و اشهار و تحد د مع إمكان ة اللجوء إلى طلب مإازرة القوة 4 العموم ة إلنجاز بعض عمل ات التحد د تحد د آجال مع نة لكل من طالب التحف ظ العقاري والمتعرض ن 2 حذف شهادة تعل ق مختلف االعبلنات لدى الجهات االدار ة واالعتماد على التبل غات المباشرة 5 لؤلطراف مع االشعار بالتوصل بواسطة المفوض ن القضاب ن أو بالطر قة االدار ة حصر الجهة الت تتلقى التعرضات ف المحافظة العقار ة بدل الجهات االدار ة 1 إمكان ة ممارسة التعرض على الحقوق المعلن عنها خبلل مسطرة التحف ظ والمودعة طبقا للفصل 31 3 إلزام المحافظ باتخاذ القرارات المبلبمة لطلبات التحف ظ والتعرض داخل أجل مع ن 6. إلزام المحافظ العقاري بتعل ل قراراته عند رفض التحف ظ مع تبل غه طالب التحف ظ مع إمكان ة الطعن ف قراره لدى المحكمة المختصة فرض غرامات رادعة ضد كل من قوم بتقد م طلب التحف ظ أو تعرضه بك ف ة تعسف ة و بسوء ن ة 3 0 النص على مسطرة التحف ظ االجباري كوس لة لتعم م نطاق التحف ظ العقاري ف المناطق القرو ة التحف ظ تبقى عمل ة تطوع ة غ ر إجبار ة إال ف حاالت مع نة. خاصة. لكن عمل ة 20

21 4 المبحث الثان : مسطرة التحف ظ العقاري وأثرها ف تثب ت الملك ة العقار ة التحف ظ العقاري هو الوعاء القانون والهندس الذي إطر الحقوق الع ن ة واالرتفاقات العقار ة الواقعة على العقار بالشكل الذي حفظها من كل منازعة و قد أبان المشرع عن المزا ا الت وفرها نظام التحف ظ العقاري من ذلك الص غة النهاب ة للرسم العقاري وعدم قابل ته للطعن والتوازن الذي اقره المشرع ب ن االشهار الموسع واالجراءات المسطر ة ومبدأ التطه ر القانون والمادي للعقار ثم االثر االنشاب والقوة الثبوت ة عبلوة على الضمانات لفابدة المإسسات المال ة. ومسطرة التحف ظ العقاري مسطرة إدار ة ف األصل مع إمكان ة أن تتحول إلى مسطرة قضاب ة حالة وجود تعرضات لذلك فالجهة المكلفة بهذه العمل ة ه الوكالة الوطن ة للمحافظة العقار ة والمسح العقاري والخرابط ة. وقاعدة التطه ر ه أهم نت جة لمسطرة التحف ظ العقاري الفصل 4 و 62 من قانون التحف ظ.41.9 و قصد بالتطه ر تطه ر العقار من جم ع الحقوق الت كانت عالقة به قبل التحف ظ ولم طالب بها أثناء مسطرة التحف ظ ألنه بمجرد صدور قرار التحف ظ وتؤس س الرسم العقاري نطلق مفعولها إزاء هذه الحقوق وتسمح للعقار بؤن نطلق من نقطة الصفر. وتتؤسس قاعدة التطه ر على مشروع ة التسج بلت وحج تها المطلقة ح ث عتمد هذا المبدأ على التحري والتدق ق قبل إجراء التسج ل حتى تم تفر غ الحقوق المشروعة الت تستند إلى سبب صح ح ف السجل العقاري والغا ة من تقر ر هذا المبدأ هو إعطاء التصرفات الت تقع بشؤن العقارات نوعا من االستقرار والثبات لك تكون صالحة لبلعتماد بحج تها وجعل هذه الحج ة مطلقة حتى كون كل حق مق د ف السجل الع ن دل على الحق قة وأن الب انات الت تق د ف السجل الع ن تعتبر صح حة. تمر مسطرة التحف ظ بمجموعة من اإلجراءات تبتدئ ب إ داع مطلب التحف ظ مرورا بعمل ة التحد د المإقت والتحد د النهاب وإمكان ة قبول التعرضات إلى غا ة تؤس س الرسم العقاري وتجري وفق إجراءات دق قة ح ث تخضع للنظام المقرر بمقتضى ظه ر التحف ظ العقاري ل 42 غشت 2945 المعدل والمتمم بمقتضى القانون رقم.41.9 هذه االجراءات تع ن احترامها واتباعها سواء من طرف طالب التحف ظ أو من طرف المحافظ. فمطلب التحف ظ عط االشارة للمحافظة العقار ة لتبدأ ف اتخاذ االجراءات البلزمة إلدخال العقار ضمن نظام خاص واعطابه رسما عقار ا عتبر عنوان الحق قة ونقطة االنطبلق الوح دة لجم ع الحقوق والتكال ف. أهم المستجدات الت جاء بها القانون المتعلق بالتحف ظ العقاري على مستوى مسطرة التحف ظ العاد ة إضافة رب س المجلس الجماع إلى الجهات الت تع ن على المحافظ توج ه إل ها واالعبلن عن التحد د.ف االستغناء عن شهدة التعل ق واالقتصار على االشعار بالتوصل. ف 43 ملخص المطلب إمكان ة تسخ ر القوة العموم ة للضرورة من طرف وك ل الملك من أجل إجراء عمل ة التحد د بناء على طلب المحافظ أو من له مصلحة. ف 41 21

22 1 3 إمكان ة إلغاء مطلب التحف ظ إذا لم دل طالب التحف ظ بعذر مقبول داخل أجل شهر من تار خ توصله باإلنذار برر تغ به عن عمل ة التحد د أو عدم ق امه بما لزم إلجرابها. ف 45 إمكان ة إلغاء مطلب التحف ظ عند تعذر إنجاز عمل ة التحد د مرت ن متتال ت ن بسبب نزاع حول الملك. ف 45 6 إمكان ة إلغاء مطلب التحف ظ إذا لم قم صاحب التحف ظ بؤي إجراء لمتابعة المسطرة داخل أجل شهر من تار خ إنذاره. ف 25 والراغب ف التحف ظ سواء كان شخصا ماد ا أو معنو ا تع ن عل ه الق ام بتقد م طلب التحف ظ لدى المحافظة الت قع العقار ف دابرتها وفق النموذج المعد لذلك ثم باشر المحافظ عندبذ إجراءات تنته إذا مرت المسطرة وفق الشكل المطلوب قانونا بتحف ظ العقار. مطلب التحف ظ : قصد به الطلب أو التصر ح الذي تقدم به المعن باألمر أو ناببه القانون و سمى طالب التحف ظ إلى المحافظة العقار ة و هدف من ورابه إلى تحف ظ عقار ما سواء كان أرضا أو بناء. و قد حددت الفصول االشخاص المخول لهم حق تقد م طلب التحف ظ وحصرتهم ف : 4 مالك العقار المطلوب تحف ظه أو ناببه القانون وقد كون شخصا ماد ا أو معنو ا. 2 الشر ك ف الملك فمن ملك حصة مشاعة تقدم بمطلب التحف ظ ف اسمه واسم باق الشركاء شر طة أن ع ن اسماء الشركاء ونص ب كل واحد منهم و كون مطلب التحف ظ باسم جم ع الشركاء وتكون إجراءات التحف ظ ف مواجهتهم جم عا وف حالة تؤس س الرسم العقاري ق د اسمهم جم عا على الش اع بحسب نسبة كل واحد منهم وف حالة التعرض فإن المسطرة تكون ف مواجهتهم جم عا باعتبارهم طبلب تحف ظ. 5 كل من له حق من الحقوق الع ن ة التال ة : االنتفاع السطح ة الز نة الهواء التعل ة الحبس القانون الجد د حذف حق االستعمال والسكنى وأضاف حق السطح ة. 1 كل من له حق من حقوق االرتفاق العقار ة سواء نشؤ هذا الحق بالوضع ة الطب ع ة أو بحكم القانون أو باتفاق المالك ن لكن بشرط موافقة صاحب الملك. 3 الدابن الذي لم تلق د نه وقت استحقاقه وقام مباشرة بإجراءات الحجز العقاري بناء على حكم صدر لفابدته ضد مد نه 6 الول ناقص االهل ة و وص ه و مقدمه إذا كان تمتع بحق من الحقوق الع ن ة الت كانت تج ز له طلب التحف ظ بنفسه لو لم كن ناقص االهل ة. شكل ات مطلب التحف ظ : 4 ب انات طالب التحف ظ : االسم والنسب وصفته ومحل سكناه وحالته المدن ة وجنس ته و ان اقتضى الحال اسم الزوج والنظام المال للزواج. وف حالة الش اع نفس الب انات لكل شر ك مع 22

23 التنص ص على حصة كل شر ك أما إذا كان شخصا معنو ا ف جب االدالء بب ان تسم ته وشكله القانون ومقره االجتماع واسم ممثله القانون. 2 ب انات العقار موضوع التحف ظ : وصف العقار و نوعه مشتمبلت العقار من بناءات أو غرس موقع العقار ومساحته الحدود الطب ع ة للعقار و ذكر أي رسم عقاري مجاور االسم الذي عرف به العقار أو الذي س عطى له اسماء المبلك ن المجاور ن ب ان الحقوق الع ن ة العقار ة المقررة على العقار ب ان الق مة التجار ة للعقار وقت تقد م الطلب ب ان هل ملك الطالب للتحف ظ العقار كل ا أو جزب ا ب ان أصل التملك مرفوقا بالحجج واالدلة. وتطلب أح انا وثابق أخرى حسب ما إذا كان العقار فبلح ا أم حضر ا أم قرو ا كشواهد التقس م أو شهادة عدم الخضوع لنظام التجزبة العقار ة أو المجموعات السكن ة أو شهادة عدم الصبغة الفبلح ة كما تودع مبالغ من المال تقابل المصار ف البلزمة لعمل ة التحف ظ. سلطة المحافظ بشؤن مطلب التحف ظ : ال وجد أي نص صر ح نظم صبلح ات المحافظ لكن الفصل 2. قول " تحقق المحافظ على االمبلك العقار ة تحت مسإول ته من هو ة المفوت وأهل ته وكذا صحة الوثابق المدلى بها تؤ دا للطلب شكبل و جوهرا " وقد انقسمت اآلراء حول صبلح ة المحافظ و دوره ف مراقبة المستندات والوثابق عند تقد م مطلب التحف ظ ب ن مإ د و معارض و من قف موقف الوسط. فالرأي األول رى أن المحافظ ال توفر على الوسابل التشر ع ة والعمل ة الت تسمح له بالتؤكد من صحة الرسوم المدلى بها تؤ دا لمطلب التحف ظ شكبل و جوهرا و مطلب التحف ظ ال عتبر ف حد ذاته دل بل على الملك ة وإنما مجرد افتراض لها وأن المحافظ ال عتبر سلطة قضاب ة ول س له الصفة للحسم ف صحة الرسوم والوثابق المدلى بها تؤ دا لمطلب التحف ظ. ب نما قال االتجاه الثان بؤن المحافظ ملزم بفحص المستندات المإ دة لطلب التحف ظ تفاد ا لمحاولة السطو والترام على ممتلكات الغ ر وهذه المراقبة تتم تحت مسإول ته على غرار مسإول ته المنصوص عل ها ف الفصل 2. من ظه ر التحف ظ العقاري ف تع ن تبعا لذلك على طالب التحف ظ أن رفق طلبه بجم ع الوثابق الت تثبت ملك ته للعقار وبعد التحقق من هذه المستندات تحت إشراف المحافظ ف إطار إجراءات المسطرة االدار ة للتحف ظ الت شرف عل ها المحافظ. و رى هذا االتجاه أن رقابة المحافظ كانت معطلة ف ظل المقتضى القد م الذي كان شترط عمل ات االشهار وعدم وجود أي تعرض رغم أن هناك مقتضى ف القانون القد م كان عط للمحافظ صبلح ة رفض مطلب التحف ظ بحجة عدم كفا ة الحجج وهو ما أثار تناقضا ف القانون القد م لكن المستجدات الجد دة لظه ر التحف ظ العقاري جاءت بمجموعة من المقتض ات لحل هذا التناقض : 4 مكن للمحافظ خبلل االطبلع على الوثابق والرسوم المدلى بها رفقة مطلب التحف ظ أن باشر نوعا من الرقابة القبل ة على الوثابق المدلى بها وعلى االقل النظر ف كفا تها من عدمه 2 حق للمحافظ اتخاذ قرار بعدم إدراج مطلب التحف ظ لعدم كفا ة الرسوم والوثابق وهو ش ء غ ر رفض المطلب بل هو قرار بعدم إدراج المطلب. 23