المقدمة

جامعة قاصدي مرباح- ورقمة- كمية العموم االقتصادية والتجارية وعموم التسيير قسم عموم اقتصادية مذكرة مقدمة الستكمال متطلبات شهادة ماستر أكاديمي الميدان : علوم اقتصادية علوم التسيير وعلوم تجارية الشعبة : علوم اقتصادية التخصص: مالية وبنوك من إعداد الطالبة : رقية عزيزي بعنوان: التمويل العقاري وعالقته بقطاع السكن د ارسة ميدانية "مقارنة بين بنكينBDL تقرت- وكالة و - ورقمة " وكالة C.N.E.P نوقشت وأجيزت علنا بتاريخ: 2015/05/30 أمام اللجنة المكونة من السادة: األستاذ محمدي نورة...)أستاذ محاضر-بجامعة قاصدي مرباح ورقلة(... رئيسا األستاذ بركة محمد...)أستاذ محاضر- بجامعة قاصدي مرباح ورقلة(...مشرفا األستاذة بوخاللة سهام...)أستاذة محاضرة-بجامعة قاصدي مرباح ورقلة(...مناقشا السنةالجامعية 2015/2014

كمية جامعة قاصدي مرباح- ورقمة- العموم االقتصادية والتجارية وعموم التسيير قسم عموم اقتصادية مذكرة مقدمة الستكمال متطلبات شهادة ماستر أكاديمي الميدان : علوم اقتصادية علوم التسيير وعلوم تجارية الشعبة: علوم اقتصادية التخصص:مالية وبنوك من إعداد الطالبة: رقية عزيزي بعنوان: التمويل العقاري وعالقته بقطاع السكن د ارسة ميدانية "مقارنة بين بنكينBDL تقرت- وكالة و - ورقمة " وكالة C.N.E.P نوقشت وأجيزت علنا بتاريخ: 2015/05/30 أمام اللجنة المكونة من السادة: األستاذ محمدي نورة... )أستاذ محاضر-بجامعة قاصدي مرباح ورقلة(...رئيسا األستاذ بركة محمد... )أستاذ محاضر-بجامعة قاصدي مرباح ورقلة(... مشرفا األستاذة بوخاللة سهام...) أستاذة محاضرة-بجامعة قاصدي مرباح ورقلة(...مناقشا السنة الجامعية 2015/2014

شكر وتقدير الحمد والشكر لصاحب الفضل اليحمد سواه, الحمد هلل والشكر هلل الذي وفقنا وألهمنا المقدرة والمثابرة واإلخالص النجاز ىذا العمل نتقدم بأحر التقدير واالمتنان لألستاذ الفاضل والمحترم "بركة محمد" الذي أشرف على مذكرتي ىذه كما أتقدم بجزيل الشكر والعرفان إلى مدير بنك B.d.L وكالة تقرت" فريجات سعيد " على مساعدتو القيمة وحسن معامالتو أثناء فترة العمل, باإلضافة إلىكل عمال البنك خاصة" حمامي حبيب "و"رقية" وإلى نائب مدير بنكC.N.E.P, وعمالو باألخص اآلنسةكاتب مروة, وحفيظة بوقنور في الديوان الوطني لإلحصائيات والىكل زمالء في عمارةc والى مدير مصلحة اإليواء "عمار" وإلى الذين غرسو في أذىاننا معنى التحدي واإلصرار وعلموناكيف نتحرى األفكار تدرسونا والىكل من علق قالدة العلم اليانع,وجعلها ملكا لكل طالب. والىكافة األساتذة الذين وأخيرا شكر كثير عدد كلمات الشكر واالمتنان إلى الدين شاركونا مواعيد الوفاء بفصولو,وبدل مجهداتهم بصماتهم وأرقامهم لوالدة ىذا العمل وكافة دفعة 2010 ودفعة العلوم االقتصادية 2015/2014 تخصص مالية وبنوك

إهداء إلىكل من نطق بكلمة التوحيد لسانو وصدقها قلبو إلىكل من صلى على خير البرية "محمد عليو الصالة والسالم" إلى الزىرة التي ال تذبل وأعظم وأرق وأطيب امرأة بين نساء الكون أمي ثم أمي ثم أمي الغالية التي حملتني وىنا على وىن جنينة وأسقتني لبن التوحيد مع األخالق رضيعتا وعلمتني صغيرتا ورافقتني بدعائهاكبيرتا "فاطمة الزىراء". إلى أبي الفاضل شامخ المكارم والراسخ الفضائل الحريص علي رؤوف بي رحيم سندي المتين وأنيسي المعين " حسين". إلى دفئ البيت وسعادتو إخوتي وأخواتي تاج رأسي :يونس طارق إسحاق مجد الدين حنان صفاء مروة وزوجة أخي سارة, وخطيبة أخي حفيظة. إلى جدتي حفظها اهلل لي وجعلها ركيزة أمامي وأطال عمرىا والى جدي رحمو اهلل وأخوالي وخاالتيكل واحد باسمو "خاصة خالي يوسف" وأعمامي وعماتي إلىكل جيراني وجاراتي وأوالدىم خاصة أخي عبد الرحمان,عبد اهلل, منال إلى صديقتا أنستي وطفولتي ودراستي)حنان حنان 2 وىاجر( إلىكل من جمعني معهم المشوار الدراسي من بدايتو إلى اليوم وفي السراء و الضراء خاصة حليمة,سمية,ثويبة,نبيهة,ثوريا,عطرة,نوالهدى, نسرين, مبركة,سمية, أسماء, سهام.سعدة. إلى رفقاء دربي:عبد المالك,عباس,جهاد,نعيمة,ابتسام,حياة. وإىداء خاص إلى األستاذ فاروق بن عقو,واألستاذة سوالف وفضيلة وجميلة واألستاذ الفاضل عزاوي عمر وكودية يوسف. إلىكل من أحببتهم بإخالص وبادلوني نفس الشعور. إلىكل من عرفني وسيعرفني إن شاء اهلل. إلىكل من دق بو قلبي ولم ينطقو لساني إلىكل ىؤالء أىدي ثمرة جهدي وسهر الليالي إلىكل من يعرفني" صبرينة و رقية"

الملخص: عملت اجلزائر على تطوير قطاع السكن نظرا للطلب ادلتزايد وسعيا منها لتغطية الطلب جلأت لعدة صيغ وطرق لتمويل ادلشاريع السكنية ولعل من أىم طرق ماعرف بالتمويل العقاري حيث هتدف دراستنا إىل إبراز اإلجراءات واألساليب اخلاصة بالتمويل العقاري واقتصرت الدراسة على دراسة مقارنة ب ن قرض ن عقاري ن يف بنك ن BDL و C.N.E.P كما اعتمدت الدراسة على ادلنهج الوصفي يف اجلانب النظري وادلنهج الوصفي التحليلي ودراسة حالة يف اجلانب ادليداين واستخدام أسلوب ادلقابلة وادلالحظة فكانت من أىم النتائج أن لكل بنك لو ميزتو اخلاصة يف منح القروض العقارية وكيفية تسي نىا. الكلمات المفتاحية : قروض عقارية قطاع سكن رىن عقاري سبويل العقاري. Résumé: Algérie a travaillé à développer le secteur du logement en raison de la demande croissante et afin de couvrir la demande, a eu recourue à plusieurs versions et les moyens de financer des projets de logement et peut-être l'un du plus importants moyens selmy hypothécaire, notre étude vise à mettre en évidence les actions et les méthodes de l'hypothèque et l'étude sur l'étude comparative des prêts immobiliers dans les banques BDL, C.N.E.P; a également adopté l'étude descriptive dans théorique et descriptive, analytique et études de cas sur le terrain et à l'aide de la méthode d'entrevue et d'observation ; c'était un des résultats plus importants de la Chaque banque a un avantage particulier dans l'octroi de prêts hypothécaires et l'exécution... Mots-clés : hypothèques, secteur du logement ; immobilier hypothécaire.

قائمة المحتويات اإلىداء شكر ادللخص قائمة احملتويات قائمة اجلداول قائمة األشكال قائمة الرموز وادلختصرات قائمة ادلالحق ادلقدمة سبهيد العنوان ادلبحث األول: اإلطار النظري للتمويل العقاري ادلبحث الثاين: الدراسات التطبيقية للتمويل العقاري خالصة الفصل سبهيد ادلبحث األول: الطريقة واألدوات الفصل األول: األدبيات النظرية والتطبيقية الفصل الثاني: دراسة ميدانية ادلبحث الثاين: ربليل ومناقشة نتائج الدراسة خالصة الفصل خاسبة قائمة ادلالحق الفهرس ادلصادر وادلراجع لبنكين BDLو LAC.N.E.P الصفحة III IV V VI VII VIII IX X أ 02 03 10 16 18 19 20 40 41 45 47 51

رقم الجدول )1-2( )2-2( )3-2( )4-2( )5-2( )6-2( )7-2( )8-2( )9-2( )11-2( )11-2( )12-2( )13-2( )14-2( )15-2( )16-2( )17-2( )18-2( )19-2( )22-2( )21-2( )22-2( قائمة الجداول د ارسة ميدانية "مقارنة بين عنوان الجدول الشروط اخلاصة بالقروض العقارية كيفية تسديد األقساط نسب الفائدة ادلعمول هبا يف بنك BDL تسديد القرض حسب األجر عمولة البنك مرحلة ازباذ القرار عدد ادللفات ادلمنوحة من طرف بنكBDL تطور احلجم ادلايل للقروض العقارية ادلمنوحة من طرف بنك BDL معلومات حول الزبون من بنك BDL معلومات حول ملكية األرض من بنكBDL نسبة التقدم يف األشغال الكربى نسبة التقدم يف األشغال الثانوية كيفية تسديد الدفعات من قبل بنك BDLو CNL جدول اىتالك القرض ادللف ادلطلوب من الزبون يف بنك C.N.E.P معلومات حول الزبون معلومات حول ملكية األرض نسبة التقدم يف األشغال الكربى نسبة التقدم يف األشغال الثانوية كيفية تسديد الدفعات من قبل بنك CNLوC.N.E.P جدول اىتالك القرض ربليل مقارنة ألىم الشروط ب ن قرض ن عقاري ن يفBDL و C.N.E.P رقم الصفحة 21 23 23 23 24 26 26 27 29 29 30 30 31 32 33 33 34 34 34 35 36 38

قائمة األشكال البيانية رقم الشكل )1-1( )1-1( )3-2( )4-2( عنوان الشكل خطوات التمويل العقاري صيغة التمويل العقاري بادلشاركة تطور احلجم ادلايل للقروض العقارية يف بنك BDL ادللف التقين لزبون يف بنك BDL رقم الصفحة 4 01 72 72

قائمة المالحق رقم الممحق رقم الصفحة 48 49 عنوان الممحق ظلوذج ملف قرض عقاري لزبون يف بنك BDL ظلوذج ملف قرض عقاري لزبون يف بنك C.N.E.P )1-2( )2-2(

قائمة االختصا ارت والرموز الرمز BDL LAC.N.E.P CPA CNL الداللة بالغة األجنبية Banque de Developpement Local LaCaisse d'epargne et de Prévoyance Crédit Populaire d'algérie LaCaisse National pour le logement الداللة بالغة العربية بنك التنمية المحلية الصندوق الوطني للتوفير واالحتياط القرض الشعبي الوطني الصندوق الوطني للسكن

المقدمة

المقدمة توطئة : يعترب مشكل السكن من أىم ادلعضالت اليت ترىق كاىل االقتصاد الوطين نظرا لتزايد عدد السكان بنسب أكرب من وت نة اصلاز ادلشاريع السكنية برغم منكل اجملهودات ادلبذولة من طرف الدولة ذلذا اجملال حبيث أصبح لزاما على البنوك العربية عامة والبنوك اجلزائرية خاصة تطوير سياساهتا االئتمانية والعمل على إغلاد أنظمة متطورة إلدارة سلاطر االئتمان والتمويل العقاري لديها وخاصة بعد أن ألقت األزمة ادلالية العادلية بظالذلا على اقتصاديات بعض الدول العربية ومن ادلهم اإلشارة ىنا إىل أن األزمة ادلالية العادلية للرىن العقاري يف 2008 كانت قد انبثقت بشكل أساسي عن سوء سياسات االئتمان العقاري وضعف أنظمة إدارة ادلخاطر ادلتوفرة ففي الوقت احلاضر أصبحت العقارات وسبويلها األمر الشاغل حاليا للدولة وللبنوك اجلزائرية من جهة أخرى, وذلك من خالل العمليات ادلصرفية ادلقدمة والسياسات ادلالية والنقدية ادلتوفرة خلدمة متطلبات اإلنسان, وربريك دواليب االقتصاد وزيادة التنمية احمللية االقتصادية واالجتماعية, وللحصول على التمويل العقاري دبختلف وسائلو وسد حاجة اإلنسان لو دراستنا سوف نتطرق إىل النظرة العامة للتمويل العقاري يف البنوك اجلزائرية. اإلشكالية : أ- ومن أجل اإلدلام دبوضوع البحث ودراستو من سلتلف جوانبو وذلك من خالل معاجلة االشكالية التالية : ما مدى مساىمة البنوك الجزائرية في تمويل قطاع السكن بالقروض ومن خالل ولإلجابة على ىذا التساؤل الذي ؽلثل إشكالية الدراسة سنحاول اإلجابة على رلموعة من األسئلة الفرعية تتمثلكاآليت: حسب رغباهتم. ب- مامدى مرونة اإلجراءات اليت تتبعها البنوك دلنح القروض ىل القوان ن اخلاصة دبنح القروض يف اجلزائر تتماشى مع ادلتطلبات العصرية احلديثة ىل السياسات ادلتبعة من طرف بنك BDL و بنكC.N.E.Pتساىم فعال يف قطاع السكن فرضيات البحث : يعتمد البنك على منح القروض العقارية يف معاي ن عملية دقيقة إن االستفادة من القروض من طرف الدولة مازال مل يتطور بشكل ادلطلوب يساىم كل من بنك BDL أسباب اختيار الموضوع : وبنكC.N.E.P يرجع اختياري دلوضوع ادلذكرة إىل رلموعة من األسباب : معرفة مامدى مساعلة التمويل العقاري يف القضاء على مشكل السكن يعترب السكن ىاجس بالنسبة للمواطن ن االطالع على مدى التسهيالت أو العراقيل على مستوى البنوك. بتمويل قطاع السكن وذلك عن طريق منح القروض العقارية لألفراد أ

المقدمة ت- ث- أىداف الدراسة وأىميتها : دراسة أعلية التمويل العقاري وواقعو يف البنوك اجلزائرية الزيادات احلاصلة يف ادلشاريع العقارية وقطاع السكن خاصة يف اجلزائر بشكل مفرط تكمل أعلية الدراسة يف دور مساعلة البنوك اجلزائرية. حدود الدراسة : مت تقسيم دراستنا إىل حدين األول مكاين حيث سبت الدراسة يف بنكBDL وكالة تقرت و بنكC.N.E.Pوكالة ورقلة أما ثاين زماين سبثلت فرتة الدراسة 2014-2008. ج- من أجل ح- خ- منهج البحث واألدوات المستخدمة : معاجلة ىذا البحث واإلدلام جبوانبو ومن أجل اإلجابة على االشكالية ادلطروحة وزلاولة إثبات الفرضيات ادلذكورة سابقا من عدمها اعتمدنا على ادلنهج الوصفي يف اجلزء النظري للبحث وعلى ادلنهج الوصفي التحليلي ودراسة حالة يف الدراسة ادليدانية كما مت استعمال أسلوب ادلقابلة الشخصية يف بنك BDL وادلالحظة من الوثائق اخلاصة لبنك مرجعية الدراسة :.C.N.E.P اعتمدنا يف ىذا البحث على رلموعة من األحباث العلمية السابقة ذلذا ادلوضوع باإلضافة إىل ادلقاالت وادلذكرات يف اجلانب النظري أما اجلزء ادليداين فاعتمدنا على معطيات وبيانات من بنكB.D.Lوالوثائق الداخلية يف بنك صعوبة الدراسة :. C.N.E.P د- قلة ادلراجع )الكتب( صعوبة الرتصبة لبعض ادلراجع واختالف ادلصطلحات عند الرتصبة. ىيكل البحث : يشمل ىيكل البحث على فصل ن أساسي ن الفصل األول تطرقنا فيو إىل اجلانب النظري للموضوع حيث مت تقسيم الفصل األول إىل مبحث ن ادلبحث األول يضم اإلطار النظري للموضوع وادلبحث الثاين يضم الدراسات التطبيقية للموضوع أما بالنسبة للفصل الثاين ينقسم إىل مبحث ن حيث يضم ادلبحث األول الطريقة واألدوات يف الدراسة أما ادلبحث الثاين يضم ربليل ومناقشة نتائج الدراسة اليت مت التوصل إليها من خالل عملية الرتبص لدى بنك ن. ب

الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية

الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية تمهيد : يعترب قطاع السكن أحد القطاعات االقتصادية الرئيسية حيث يتطلب اىتماما كب نا من طرف الدولة ألن اجملهودات ادلبذولة منها غ ن كافية حلل مشكل السكن وذلذا سعت البنوك اجلزائرية لتحقيق الربح وذلك من خالل تقد ن القروض العقارية اليت أصبحت موضوع اىتمام الدولة حاليا من أجل ذلك ظهرت أعلية التمويل العقاري يف اجملتمع وسنحاول يف ىذا الفصل توضيح ادلقصود بالتمويل العقاري وأىم خصائصو مث نش ن إىل أىم الصيغ واألساليب ادلستخدمة يف البنوك اجلزائرية لتمويل قطاع السكن يف اجلزائر وقد مت تقسيم ىذا الفصل إىل مبحث ن: المبحث األول : اإلطار النظري للتمويل العقاري المبحث الثاني : الدراسات التطبيقية للموضوع. 2

الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية المبحث األول :األدبيات النظرية لمتمويل العقاري ؽلثل التمويل العقاري األداة القانونية ب ن طالب التمويل وادلؤسسة ادلالية اليت تتوىل عملية التمويل حيث تتدخل أطراف أخرى يف العملية منها بائع العقار زلل التمويل وادلقاول الذي يتوىل عملية البناء أو الرتميم, شلا يودي ىذا إىل جلوء األفراد إىل البنوك لطلب التمويل العقاري واحلرص على توف نه والتعامل بو عن طريق منح القروض العقارية ومن ىذا سوف نتطرق إىل إعطاء نظ رة شاملة عن التمويل العقاري والقروض العقارية: المطلب األول: مفاىيم عامة حول التمويل العقاري سنحاول يف ادلطلب التطرق إىل مفهوم التمويل العقاري, خصائصو, صيغو و ىيكالتايل: الفرع األول : تعريف التمويل العقاري وعناصره أوال- تعريف التمويل العقاري ىو عبارة عن عملية إمداد لتلبية حاجيات األفراد يف رلال العقار وػلتوي على العناصر التالية : - ربديد احلاجة بدقة - 1 البحث عن مصادر التمويل - دراسة ادلخاطر. حيث طالب التمويل ال يقتصر على ادلؤسسات ادلالية فقط بل كذلك على األفراد واألسر والدول, سواء كان ىذا التمويل 2 خاص دبشروع كب ن أو سبلك أحد العقارات وسبكن مسؤولية ادلمول يف التأكد من حسن تدب ن ادلتحصالت وادلدفوعات حبيث 3 يتس ن ادلال داؽلا للوفاء بادلدفوعات الالزمةكلما ظهرت. ثانيا- عناصر التمويل العقاري وتشمل النقاط التالية : -طالب التمويل العقاري )المستثمر أو المشتري( 4 ىو الشخص الذي ػلصل على التمويل من أجل استخدامو يف شراء عقار أو بناء مسكن. 1 ىشام زلمد القاضي إسكندرية التمويل العقاري )دراسة فقهية قانونية اقتصادية مقارنة( مركز االقتصاد اإلسالمي, جامعة األزىر, دار الفكر اجلامعي مصر الطبعة األوىل 2012 ص 41. 2 ثروت عبد احلميد, اتفاق التمويل العقاري )دراسة يف أحكام قانون التمويل العقاري والتشريعات مقارنة( مكتبة اجلالء اجلديدة بادلنصورة,مصر ص 14. 3 طارق احلاج مبادئ التمويل دار صفاء للنشر والتوزيع عمان- األردن الطبعة األوىل, 2010 ص 21 بتصرف. الطبعة األوىل 2002 4 فريد راغب النجار االستثمار والتمويل والرىن العقاري, ( االقتصاديات - ادلخاطر إعادة اذليكلة ( الدار اجلامعية اإلسكندرية مصر الطبعة األوىل 2009 ص 27 3

الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية - البنوك العقارية ىي رلموعة من ادلؤسسات ادلالية اليت زبتص يف سبويل قطاع متميز وحيويا وىو قطاع السكن والعقار الذي ػلتاج إىل توف ن سيولةكب نة مقارنة دبختلف القطاعات األخرى إذ يتميز توظيف األموال يف قطاع العقار بطول مدة القرض اليت تصل إىل 30 1 سنة كما أن العائد قد يطول بعد التحصيل حسب مدة القرض. وخروجا من مبدأ التخصص البنكي فان استعمال التمويل العقاري مل يقتصر على C.N.E.P بنك فقط فأصبحت بنوك أخرى سبارس ىذا النشاط ىي بنك التنمية احمللية.C.P.A الدراسة والقرض الشعيب اجلزائري B.D.Lزلل - بائع العقار أو غيره قد يكون ىذا الطرف الثالث شخص طبيعياكأفراد أو شخص اعتبارياكالشركة تعمل يف رلال االستثمار العقاري فإذاكان التمويل بغرض الشراء فان الطرف األخر ىنا ىو بائع العقا أما إذا كان الغرض من التمويل ىو البناء أو الرتميم أو التحس ن فانو يكون القائم بأعمال البناء أو الرتميم أو 2 التحس نكادلقاول ومهندس الديكور. الفرع الثاني : خطوات التمويل العقاري الشكل( 1-1) : يوضح خطوات التمويل العقاري المستثمر ( المقترض( الرىن العقاري التمويل مؤسسات التمويل العقاري ربول الرىن العقاري أوراق الرىن مقابل عملة سبويل مستثمر والرىونات العقارية )الرىن العقاري في السوق الثانوي( بيع الرىن أوراق الرىن مستثمر والرىونات العقارية التمويل المصدر: 3 فريد راغب النجار مرجع سابق الذكر ص 183 1 مسيحة شيخة التمويل العقاري في البنوك التجارية الجزائرية قاصدي مرباح ورقلة 2014 ص 3. 2 ىشام زلمد القاضي التمويل العقاري, مرجع سابق الذكر ص 125. )دراسة حالة الصندوق الوطين للتوف ن واالحتياط بنك( وكالة ورقلة,مذكرة ادلاسرت, )غ ن منشورة( جامعة 4

الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية - - المطلب الثاني: خصائص عقد التمويل العقاري تتمثل خصائص عقد التمويل العقاري فيمايلي : التمويل العقاري من عقود اإلذعان - عقد اإلذعان: وىو عقد مايل ب ن شخصية معنوية وشخصية طبيعية ويتميز ىذا النوع من العقود لفرض شروط على األفراد بغية حصوذلم على طلباهتم حسب ادلادة 70 من القانون ادلدين اجلزائري على أن يكون اإلغلاب موجها إىل اجلمهور كافة بشروط متماثلة ودلدة 1 غ ن زلدودة حبيث يرتتب على اتفاق التمويل العقاري يف عقود اإلذعان نتائج تتعلق خاصة بسلطة القاضي منها : الشروط الغامضة أن اإلجراءات اخلاصة بالتمويل العقاري غلب أن تكون واضحة وزلددة ب ن أطراف العقد وكتابة البيانات الرئيسية خبط بارز وحسب ماجاء يف القانون ادلدين اجلزائري تقضي ادلادة 2/112 بأنو "ال غلوز أن يكون تفس ن العبارات الغامضة يف عقود اإلذعان دلصلحة ادلذعن أي تفس ن العبارات الغامضة يف العقد )التمويل العقاري( تتم ضد مصلحة الطرف القوي ذلك أن ىذا األخ ن ىو الذي وضع تلك الصياغة ويتحمل ادلخاطر طبقا دلا ىو معروفا ال يستفيد ادلخطئ من خطئو وال ادلدلس من تدليسو وكذا ادلبدأ حسن النية الطرف الضعيف يف العقد ومن التزامات القضاء لالعتداء بالشروط التالية : أن يكون الطرف اآلخر وقت إبرام العقد على علم بوجوده وعلى معرفة تامة دبضمونو اذاكانت مثل ىذه الشروط اعتاد التعامل هبا وعهدىا طالب التمويل ووضع الشرط يف مكان )أو ادلقر ادلعتاد( للممول كلها تعترب قرائن اليت تدل على علم طالب التمويل. الشروط التعسفية ادلمول ىو من يضع الشروط العامة التفاق التمويل العقاري منفرد قبل عرضها على طالب التمويل وال يقبل مناقشة وال تعديال وىو عندما يضع ىذه الشروط فإنو يراعي مصاحلو اخلاصة فقط فيضعها حسب أىوائو ليجعل يف البعض منها منفردا اللتزاماتو. كما تعرف الشروط التعسفية بأهناكل شرط يدرج يف ظلاذج العقود بواسطة الطرف اآلخر وتتميز الشروط التعسفية خباصيت ن التعسف يف االستعمال التفوق االقتصادي واخلربة العلمية. احلصول على ميزة مبالغ فيها دون أن يقابلها التزام ووجود شروط تتناىف طبيعة التمويل العقاري وإلزام طالب التمويل فوق ماىو منصوص عليو قانونا وحسب ماجاء يف القانون ادلدين اجلزائري يف ادلادة 110 اإلذعان وكان قد تضمن شروطا تعسفية جاز للقاضي أن يعدل ىذه الشروط أو يعفي." بأنو"إذا مت العقد بطريقة 1 عرعار الياقوت,التمويل العقاري, مذكرة ادلاجست ن )غ ن منشورة (, جامعة يوسف بن خذة اجلزائر 2009-2008 ص 16. 5

الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية التمويل العقاري من عقود االستهالك يف سبيل ضباية ادلستهلك ن من الشروط التعسفية أصدر رللس أوربا يف نوفمرب 1976 قرارا يوصي فيو الدول األعضاء بازباذ كافة الوسائل منها القانونية حلماية ادلستهلك ضد الشروط التعسفية وطالب التمويل يكون مستهلكا وىذا األخ ن يعرف من منظورين : منظور شخصي :يضيق من مفهوم ادلستهلك منظور موضوعي : يوسع من مفهوم ادلستهلك بالرجوع للتشريع اجلزائري صلد نص ادلادة 32 من ادلرسوم التنفيذي رقم 39/90 ادلتعلق بالرقابة اجلودة وقمع الغش وعمال بالقانون ادلتعلق حبماية ادلستهلك. ومن أىم نتائج ىذا العقد : 1 - التزام ادلؤسسة ادلالية )ادلقرتض( دبنح ادلستهلك العادي مهلةكافية للتفك ن يف العقد ادلقدم لو والرد عليو - تلتزم ادلؤسسة ادلالية )ادلمول( بتبص ن ادلقرتض وإعطائو معلومات كافية حول سلتلف جوانب التمويل العقاري مزاياه وسلاطره شروط االتفاق وجزاء سلالفتها وسلتلف البيانات وادلعلومات من شأهنا أن ذبعل رضا طالب التمويل. المطلب الثالث : صيغ التمويل العقاري سوف نتناول يف ىذا ادلطلب الصيغ اخلاصة بالتمويل العقاري : الفرع األول : صيغة التمويل بالقروض العقارية سوف نتطرق يف ىذا الفرع إىل : أوال : تعريف القروض العقارية وىي عبارة عن قروض موجهة لتمويل عملية بناء شراء ترميم مسكن وربسب قيمة القروض على أساس : 2 مدة القرض وتصل أحيانا من 25 إىل 30 سنة 3 4 على أساس دفعات ثابتة ومتساوية شهريا فالزبون يقدم ضمانات ويرىن ادلشروع. 1 عرعار الياقوت, مرجع سابق الذكر ص 29 ص 17. 2 صربى مصطفى حسن السبك مصر الطبعة األوىل 2011 القرض المصرفي, كصور من صور االئتمان و أداة للتمويل دراسة مقارنة ب ن التعامل ادلصريف والفقو اإلسالمي دار الفكر اجلامعي اإلسكندرية ص 22. 3 فواز بن خلف اللوػلق ادلط ني, الحماية الجنائية والمدنية في التمويل العقاري, ( دراسة تأصلية مقارنة ) مذكرة دكتوراء )غ ن منشورة(, جامعة نايف العربية السعودية 2011 ص 17. 4 مسيحة شيخة, التمويل العقاري في البنوك التجارية الجزائرية مرجع سابق الذكر ص 2. الرياض- 6

ص الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية 1 ثانيا : اإلجراءات المتبعة للحصول على القرض العقاري تسعى البنوك اجلزائرية إىل ربقيق صبلة من األىداف قصد نيل ثقة زبائنها واحرتامهم وربس ن نوع اخلدمة ادلقدمة ضمن إطار منح القروض العقارية قصد سبويل عملية شراء أو بناء أو ترميم السكنات ومن أىم اإلجراءاتكاأليت: موضوع القرض توجو القروض من قبل البنك إىل سبويل مايلي: شراء سكن جديد لدى مقاول عقاري )سكن صباعي, نصف صباعي, فردي( أو بناء ذايت باإلضافة إىل توسيع سكن لو إعادة الرتميم التهيئة السكن. معايير التأىيل : ؽلكن لكل شخص جزائري مقيم احلصول على قرض عقاري وذلك بتوفر الشروط التالية : اجلنسية اجلزائرية واستقرار اإلقامة باإلضافة إىل بلوغ سن الرشد القانوين و إنتظام دخلو الشهري. تكوين الملف: واجب على كل شخص يريد احلصول على قرض عقاري من البنك أن يقدم ملفا يتضمن الوثائق ( استمارة طلب القرض العقاري,شهادة عمل سارية ادلفعول بالنسبة لألجراء, شهادة الضريبة تثبت النشاط التجاري أو احلر لغ ن األجراء, تسلم من مصلحة الضرائب) التجار, أصحاب, األنشطة احلرة...(. معالجة الملف واتخاذ القرار النهائي. ثالثا : مخاطر القروض العقارية وضماناتها مخاطر القروض العقارية : إن عملية التمويل تولد بعض ادلخاطر الناصبة عن منح القروض العقارية ادلبنية أساسا على الثقة ب ن الزبون والبنك ومن أعلها : - المخاطر القانونية : ىي تلك اليت تتعلق بالوضعية القانونية للمقرتض ونوع النشاط الذي ؽلارسو وكذلك بالوضعية القانونية للعقار زلل القرض منها : - مخاطر متعلقة بالرىن : غلب أن يكون ادلقرض حذرا, حيث غلب يكون العقار زلل العقد قابال للرىن,وأن ال يكون مرىونا من قبل,كما غلب أن 2 يوقعكل طرف )البنك ادلواطن يف العقد )عقد الرىن( وأن يتم توثيقو عند ادلوثق الذي يقوم دبراجعة صحة وسالمة العملية.. 8-9 1 اليأس بوزيدي, حتمية اآللية المصرفية في القروض العقارية, مذكرة ماسرت)غ ن منشورة(,جامعة تلمسان, 2012 2 زعيم أمال, التمويل المصرفي لقطاع السكن في الجزائر )دراسة حالة بنك التنمية احمللية B.D.L خالل الفرتة -2010 2000 (, مذكرة ادلاسرت )غ ن منشورة( جامعة قاصدي مرباح ورقلة 2011-2010 ص 48-47. 7

الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية - - خطر عدم السداد : يعترب ىذا اخلطر أكثر ضررا ألنو يعترب عجزا هنائيا وكليا أو جزئيا للمقرتض, أو ىالك قيمة القرض بالنسبة للمصرف وىو يعرب عن تلك اخلسارة اليت ؽلكن للمصرف أن يسجلها عند عدم مقدرة ادلدين على الوفاء بااللتزامات عند االستحقاق وادلتمثلة بأصل ادلبلغ والفوائد ادلرتتبة عليو وهبذا يصبح عاجز عن ربقيق اإليرادات والتدفقات ادلسبقة للقروض واليت مت التنبؤ هبا. خطر السيولة: وػلدث عند عدم قدرة البنك على توف ن السيولة الكافية دلباشرة أنشطة ادلختلفة ودبا أن القروض العقارية قروض طويلة األجل فان البنوك وخاصة التجارية منها عادة ما ربجم عن تقد ن ىذه القروض ألهنا سبثل خطر كب ن للبنك وألن مبالغها كب نة وأي خلل يف السيولة يؤدي إىل ارتفاع ادلخاطر وفقدان الثقة بالبنك حبيث يصبح مهدد باإلفالس. - خطر سعر الفائدة : سعر الفائدة ىو ذلك الثمن ادلمنوح من طرف ادلقرتض للبنك من أجل احلصول على قرض أو الثمن الذي يتحصل البنك من خاللو على ودائع وينجم عن االحتفاظ السليب باحلقوق أو الديون دبعدالت فائدة ثابتة وىذا اخلطر يكون عموما مرتبطا بالقروض الطويلة ومتوسطة ادلدى ويف حالة ارتفاع معدالت الفائدة اخلاصة بالقروض العقارية مثال حالة ارتفاع ىذه ادلعدالت يف الوقت الحق قبل غلق ملف بيع القروض كما ينجم عنها تغ ن غ ن مرغوب فيو حيث يؤثر على قيمة عناصر ميزانية البنك 1 وعوائدىا. المخطر المهني: يتمثل يف معرفة وضعية الزبون يف قطاعو ادلهين والتنبؤ بادلتغ نات احملتملة اليت قد تطرأ وىذا من أجل معرفة قدرتو على السداد 2. ضمانات القروض العقارية : تعترب الضمانات البنكية وسيلة من خالذلا ؽلكن للمعامل ن تقدؽلها للحصول على قروض من البنك جهة ومن جهة أخرى ىي أداة إثبات حق البنك إىل احلصول على أموالو اليت أقرضها بالطريقة القانونية, وذلك يف حالة عدم تسديد العمالء أو الزبائن لديوهنم ومنها : الضمانات الشخصية : وىي ترتكز على التعهد الذي يقوم بو األشخاص والذي دبوجبو يعدو بتسديد ادلدين يف حالة عدم قدرتو على الوفاء بالتزاماتو يف تاريخ االستحقاق وتشمل كل من : - الكفالة : ىي عقد يلتزم دبوجبها شخص مع ن بتنفيذ التزامات ادلدين ذباه البنك اذامل يستطع الوفاء هبذه االلتزامات عند حلول آجال االستحقاق. 1-1 - p- Charles, Economie et gestion bancaire, Dunod, paris 1999-p75. 2 - Ane Marie, risque et contrôle du risque, économice,france1999.p90 8

الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية - الضمان االحتياطي : ؽلكن تعريفو على أنو التزام مكتوب من طرف شخص مع ن يتعهد دبوجبو على تسديد مبلغ ورقة ذبارية أو جزء منو يف حالة عدم قدرة أحد ادلوقع ن عليها التسديد. الضمانات الحقيقية : وىي ترتكز على الشيء ادلقدم للضمان مثل السلع والتجهيزات والعقارات وتعطى على سبيل الرىن وليس على سبيل ادللكية 1 وؽلكن للبنك أن يشرع يف عملية البيع خالل) 15 ( يوما ابتداء من تاريخ القيام بتبليغ للمدين ومنها. - الرىن الحيازي : ويشمل الرىن احليازي لألدوات وادلعدات اخلاصة بالتجهيز يسرى ىذا النوع من الرىن احليازي على األدوات واألثاث ومعدات التجهيز والبضائع, وغلب على البنك قبل أن يقوم باإلجراءات القانونية الضرورية أن يتأكد من سالمة ىذه ادلعدات والتجهيزات. - الرىن العقاري : ىو عبارة عن عقد يكتسبو دبوجبو الدائن حقا عينيا على العقار لوفاء دينو وؽلكنو لو دبقتضاه أن يستويف يف دينو من شبن ذلك العقار يف أي يد كان متقدما يف ذلك على الدائن ن وال يتم الرىن إال على العقار الذي يستويف بعض الشروط اليت تعطى للرىن مضمونو احلقيقي فالعقار ينبغي أن يكون صاحلا ومعينا بدقة وذلك يف عقد الرىن أو يف عقد رمسي. 2 كما يعترب الرىن العقاري طريقة لتوف ن مرونة سبويل إضافية للمقرتض ن وادلقرض ن ومنهم من يعتربه شكال من أشكال الدعم 3 أالنتمائي. الفرع الثاني : صيغة التمويل العقاري بالمشاركة والمرابحة سوف نتطرق يف الفرع إىل إبراز صيغ التمويل العقاري اليت تقوم هبا البنوك اإلسالمية وىيكالتايل : أوال : صيغة التمويل العقاري بالمشاركة يقصد هبا يف ىذا التمويل اتفاق طرف ن على ادلشاركة يف شراء عقار حيث يقدم طرف األرض اليت سوف يقام عليها العقار )فرضا( ويقدم طرف اآلخر التمويل الالزم لبناء العقار, ويتفق على توزيع عائد ادلشاركة بينهما بالرتاضي ومن أركاهنا: - اإليجاب : يصدر من طالب ادلشاركة وىو يف الغالب من يرغب سبويل العقار ويكون عنده األرض أو جزء من ادلال للبناء ولكن يكفي. - القبول من طرف شخص الذي يقدم التمويل الالزم لشراء أو بناء عقار. - موضوع العقد :اتفاق ب ن الطرف ن على ادلشاركة يف نشاط عقاري. 1 الطاىر لطرش, تقنيات البنوك, ديوان المطبوعات الجمعية, الساحة ادلركزية,الطبعة السادسة,بن عكنون اجلزائر 2007,ص 167-166. 2 سليمان ناصر, التقنيات البنكية وعملية االئتمان, ديوان ادلطبوعات اجلامعية., بن عكنون- اجلزائر 2012 ص 90. 3 من ادلوقع www.financialstabilityboard.org/cos/cos 33htm.p20.2013 9

الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية الشكل -1( )2 يقدم األرض 1 : يوضح صيغة التمويل العقاري بالمشاركة توزيع عائد ادلشاركة بينهما عقد مشاركة يقدم التمويل طرف ثاين شريك طرف أول شريك موضوع ادلشاركة بناء عقار ادلصدر:حسن حس ن شحاتة, صيغ التمويل العقاري المعاصرة, يف ميزان الشريعة اإلسالمية )اجلائز وادلنهي عنها ( جامعة األزىر الطبعة األوىل 2007 ص 5 ثانيا :صيغة التمويل العقاري بالمرابحة قول ابن القدامة أن بيع ادلراحبة يش ن إىل البيع برأس ادلال وربح معلوم, ويشرتط علمهما رأس ادلال, وذلذا غلب أن تدخل العقارات حيازة البائع قبل أن يقوم بيعها إىل ادلشرتي كما غلب أن يكون الثمن األول معلوم للمشرتي مع اشرتاط ربح مع ن زلدد ادلقدار وتتم من خالل: -طالب العميل للتمويل بالمرابحة: وذلك من تقد ن العميل للبنك اإلسالمي بطلب يتضمن رغبتو يف قيام البنك بشراء مواد وآالت أو سلع أو عقار, وقد يقدم ادلورد ىذه ادلنتجات ليساعد البنك يف توف ن ادلطلوب. - دراسة وتحليل طلب العميل: تقوم إدارة أو قسم ادلراحبات بدراسة عملية ادلراحبة والتأكد من شرعيتها وعدم وجود موانع شرعية أو قانونية. المبحث الثاني :الد ارسات التطبيقية لمتمويل العقاري بعد دراستنا يف ادلبحث األول للنظرية العامة للتمويل العقاري والقروض العقارية سوف نتطرق يف ىذا ادلبحث إىل إبراز بعض الدراسات السابقة )التطبيقية( ادلعتمدة للموضوع ونذكر أعلها من خالل ادلطالب التالية: المطلب األول : الدراسات التطبيقية المحلية والعربية الفرع األول : الدراسات التطبيقية المحلية مقال لألستاذ عمران محمد:إستراتيجية التمويل السكني في الجزائر رللة عدد 2012/06 فارس ادلدية )األكادؽلية للدراسات االجتماعية واإلنسانية( جامعة الدكتور ػلي 1 حسن حس ن شحاتة, صيغ التمويل العقاري المعاصرة, يف ميزان الشريعة اإلسالمية )اجلائز وادلنهي عنها ( جامعة األزىر الطبعة األوىل 2007 ص 5. 10

الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية هتدف ىذه الدراسة إىل توضيح وتقييم طبيعة العقار وكذلك أظلاط التمويل يف اجلزائر,من خالل إبراز اإلصالحات اجلديدة يف ميدان التمويل السكين وتقد ن الربامج السكنية ادلقرتحة للتجاوب مع أظلاط الطلب االجتماعي واألظلاط التمويلية اجلديدة,كما اعتمدت ىذه الدراسة على ادلنهج الوصفي والتوفيق ب ن عدد ادلناىج يف أماكن أخرى من البحث. من نتائج الدراسة: - - - - مشاركة البنوك التجارية ادلوجودة وبشكل تدرغلي يف سبويل السكن إنشاء صندوق للضمانات يف شكل تعاضدية, وذلك دبشاركة صبيع ادلؤسسات ادلالية بغية تشجيع سبويل العقار القرض العقاري الذي غلب أن يوجو للعامل ن يف ميدان الرتقية وادلدخرين ادلشرتين التجسيد الفعلي للصندوق الوطين للسكن شلا يسمح بإحياء وربديد سياسة مساعدة وطنية واستهداف صغار ادلدخرين وتوف ن اإلمكانيات ادلالية الالزمة لتجسيد ىذه السياسة. دراسة ابتسام طوبال:"تقييم مساىمة البنوك التجارية في تمويل السكن", )دراسة حالة الصندوق الوطين للتوف ن واالحتياط بنك(, مذكرة مقدمة لنيل شهادة ادلاجست ن يف العلوم االقتصادية,جامعة منتوري قسنطينة 2005-2004 هتدف ىذه الدراسة إىل التعريف بالقروض السكنية اليت تعترب أحد األدوات ادلستخدمة يف سبويل سوق السكن من طرف البنوك التجارية, واليت سبكننا من تقيم مساعلة ىذه األخ نة يف رلال سبويل السكن سواء بالنسبة للعرض أو الطلب, مث تقد ن مساعلة شلثلة يف حبث جديد باإلضافة إىل إحالة القارئ إىل بعض التغ نات اليت يشهدىا ىذا ادلوضوع كما اعتمدت ىذه الدراسة على ادلنهج الوصفي التحليلي ادلقارن باإلضافة إىل منهج دراسة حالة. من نتائج ىذه الدراسة : - إدماج البنوك التجارية يف رلال التمويل السكين دون هتيئة األرضية ادلناسبة حيث غلعل ىذه األخ نة غ ن قادرة على االستثمار يف السكن. - حداثة إنشاء رلموع ادلؤسسات ادلالية الداعمة لنشاط البنوك التجارية حيث أنو من غ ن ادلمكن تقييم أثارىا على تطور نشاط البنوك التجارية حاليا. - التمويل السكين. - القروض السكنية. - عدم االستغناء الدولة عن طبيعية وحركية سوق السكن دلا لو من تأث ن على تفعيل مساعلة البنوك التجارية يف رلال إنشاء نظام إلعادة التمويل الرىين يعتمد على مفهومي السوق الثانوي وتقنية التو ريق اللذان ذلا أثرا على تنشيط سوق كما مت االستنتاج إن أىم الربامج ادلستعملة يف منح القروض السكنية أهنا برامج تساير تطور أنواع القروض السكنية. دراسة عرعار الياقوت:"التمويل العقاري", مذكرة أعمال(, جامعة اجلزائر يوسف بن خذة 2009-2008 من أجل احلصول على شهادة ادلاجست ن يف احلقوق )فرع قانون هتدف ىذه الدراسة إىل إعطاء نظرة شاملة حول التمويل العقاري يف اجلزائر باإلضافة إىل إبراز احلاجة ادلاسة للعقار والسكن اللذان أصبحا زلل اىتمام الدولة وادلواطن معا والتفك ن يف سياسة واضحة ادلعامل تسمح بالتفاعل لكال الطرف ن وزبفيف األزمة 11

الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية خاصة يف القطاع ادلصريف اجلزائري وتبي ن األساليب ادلساعلة يف اصلاز سكناهتم وقد اعتمدت ىذه الدراسة على ادلنهج الوصفي الذي يسمح بدراسة اإلجراءات اليت تقوم هبا البنوك يف التمويل العقاري. من نتائج الدراسة : - بقاء ادلتعاملون االقتصاديون دبا فيهم اخلواص يعانون من صعوبات االستفادة من القروض البنكية اليت مازالت حذرة بإفراط فيما ؼلص التسي ن - ظلط التمويل يف السوق اجلزائري يعاين من عدة اختالالت السيما تلك ادلتعلقة بغياب تأىيل فعلي لتقنيات متطورة وغياب مستثمرين مؤىل ن للتسي ن العادي ذلذا السوق - تعدد اذلياكل وتداخل الصالحيات يف تسي ن العقار أدى إىل نشوب نزاعات عرقلت حركية التمويل - ربويل العقار إىل سلسلة من ادلشاكل يف ظل غياب ووضوح النصوص واإلجراءات اليت بادرىا الفاعلون ألغراضهم اخلاصة - عدم تالؤم متطلبات دورة األعمال والبناء العقاري آلليات وشروط سبويل السكن باإلضافة إىل عدم قدرهتا على االستجابة لالحتياجات ادلتزايدة وادلتنوعة يف رلال السكن - أن قدرات التمويل احلالية اليت تأيت أساس من اخلزينة واالدخار الذي ػلشده الصندوق الوطين للتوف ن واالحتياط غ ن كافية لتلبية ىذه االحتياجات. الفرع الثاني : الدراسات التطبيقية العربية دراسة جمال باقر مطلك, "تفعيل دور نشاط القطاع الخاص في مجال التمويل السكني", معهد التخطيط احلضري واإلقليمي للدراسات العليا يف العراق, رللة ادلخطط والتنمية العدد 2011-24 هتدف ىذه الدراسة إىل ربليل العوامل ادلؤثرة يف سبويل اإلسكان للمرحلة السابقة والدور الذي ؽلكن أن يقوم بو البنك ادلركزي وربديد العوامل ادلالية والنقدية اليت ؽلكن إن تساعد على رفع كفاءة ادلؤسسات احلكومية وتفعيل دور القطاع اخلاص يف توف ن القروض السكنية, حيث اعتمدت ىذه الدراسة على ادلنهج الوصفي التحليلي لشرح آلية التمويل و طرق تطويره. من نتائج ىذه الدراسة : - عدم وجوب نظام سبويل لإلسكان يف العراق يعتمد على مدخرات ادلوطن ن ويعيدىا بصورة رىون عقارية, وأن ما موجود ىو مؤسسات إقراض سكين متمثلة يفكل من ادلصرف العقاري وصندوق اإلسكان - اطلفاض قيمة القروض السكنية اليت تقدمها ادلؤسسات التمويلية اليت ال تتناسب مع كلفة إنشاء الوحدة السكنية إذا أن القرض احلايل ال يغطي سوى 50%-60% منكلفة البناء - مل يستطيع سوق السكن يف العراق عرب ادلدة 2008-2005 من ربقيق أكثر من 11% من احلاجة السكنية للمدة نفسها - يستطيع البنك ادلركزي أن يشجع البنوك التجارية وادلتخصصة األىلية ويساعدىا يف موضوع اإلقراض إلغراض السكن 12

الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية - تكوين رأس ادلال يف مصاريف القطاع اخلاص ال ؽلكن فقط يف إيداعات ادلواطن ن مقابل أسعار الفائدة زلدودة وإظلا ينبغي فتح حسابات توف ن لكل موظفي الدولة وادلتقاعدين وإيداع رواتبهم يف حساباهتم الشخصية. دراسة فواز بن خلف اللويحق المطيري, "الحماية الجنائية والمدنية في التمويل العقاري", دراسة تأصلية مقارنة )أطروحة مقدمة استكمال دلتطلبات احلصول على درجة دكتوراه الفلسفة يف العلوم األمنية, جامعة نايف العربية كلية الدراسات العليا,قسم العدالة اجلنائية الرياض 2011 م. هتدف ىذه الدراسة إىل إعطاء مفهوم التمويل العقاري وطبيعتو وخصائصو باإلضافة إىل ربديد القواعد الشرعية والنظامية للحماية اجلنائية يف التمويل العقاري وتوضيح ادلمارسات اليت تصدر من أحد األطراف أثناء تنفيذ العقد واليت تستوجب إلقاء ادلسؤولية اجلنائية على الفاعل, مع ربديد أركاهنا ادلادية وادلعنوية والعقوبة ادلقررة عليها مع بيان وسائل احلماية ادلدنية لتمويل العقاري و توضيح دور الرقابة و اإلشراف يف ضباية التمويل العقاري ألنو موضوح يستهدف شرػلة كب نة من اجملتمع,كما اعتمدت ىذه الدراسة على ادلنهج االستقرائي التحليلي و كذلك ادلنهج ادلقارن. من نتائج ىذه الدراسة : - - أن نشاط التمويل العقاري ىو نشاط قد أضفى عليو ادلنظم ضباية جنائية ومدنية خاصة تنطلق من القواعد الشرعية والنظامية وذلك دلا لو من أعلية بالغة يف ىدفو ومضمونو وسلاطره. - - - - أن عقد التمويل العقاري ليس كسائر العقود, فهو عقد يتميز خبصوصية تنطلق من طبيعة وخصائصو واليت من أبرزىا : أنو عقد استهالك أنو عقد اذغان أنو عقد تتعلق أحكام بقواعد النظام العام أنو عقد ذو سلاطر عالية أن احلماية اجلنائية يف التمويل العقاري ليست ضباية تسلطية, وإظلا ىي ضباية مبنية على قواعد وضوابط شرعية ونظامية إفشاء بيانات العمالء وعملياهتم اليت مت االطالع عليها سلالفة شروط وأحكام عضوية رللس إدارة شركة التمويل تعطيل عملية التنفيذ على العقار ادلرىون. المطلب الثاني : الدراسات التطبيقية األجنبية سوف نتطرق يف ىذا ادلطلب إىل معرفة بعض الدراسات السابقة واالختالف منها: ادلتعلقة بالدراسة األجنبية مع إعطاء بعض أوجو التشابو RenaudAdvisorsMcLean,virginia,USA, Mortgage FinanceIn Emerging markets:constraints on Feasible Development paths, Lusk Research Seminar, University of Southern California 12 November 2004,12:00pm-1:30pm,Room: RGL-219. Earlier versions of the homer Hoyt Institute and Intemational AReuea conference,frederiction Canada 13

الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية هتدف ىذه الدراسة إىل البحث يف السياسة موجهة ضلو بعض االختالفات اذليكلية ب ن األسواق ادلالية ادلتقدمة واألسواق الناشئة وتأث ن ىذه االختالفات على اختيار اسرتاتيجيات تطوير سوق الرىن العقاري يف ىذه ادلناسبة الناشئة على األسواق, كما تش ن إىل مصطلح االقتصاديات الناشئة إىل "الطيف الكامل القتصاديات النامية حيث سبثل مؤسسات السوق يف مراحل سلتلفة من التنمية " و زيادة النمو السكاين,شلا يؤدي إىل زيادة الطلب على أنظمة التمويل العقاري. من نتائج ىذه الدراسة: قلة االبتكارات يف التمويل العقاري يف البلدان النامية البلدان ذات الدخل ادلنخفض الصغ نة ىيمنت من قبل ادلؤسسات ادلالية ادلملوكة للدولة االقتصاديات االنتقالية مع ضعف سيادة القانون وادلتوسطة الدخل الدولة اليت يهيمن عليها البنك الدويل قلة اخلربة يف تطوير أنظمة سبويل الرىن العقاري. المطلب الثالث : مقارنة بين الدراسات التطبيقية و الدراسة الحالية - أوجو التشابو: تتشابو دراستنا مع الدراسات التطبيقية األخرى يف : موضوع الدراسة : التمويل العقاري مع دراسة قطاع السكن ادلنهج ادلستخدم : ادلنهج الوصفي يف اجلانب النظري ودراسة حالة - أوجو االختالف : اختلفت دراستنا عن الدراسات السابقة ادلدروسة يف سلتلف النقاط : من ناحية اذلدف : ىدفت دراستنا إىل إبراز العالقة ب ن التمويل العقاري وقطاع السكن باإلضافة إىل معرفة إمكانياتكل من البنك ن األول بنك التنمية احمللية والثاين بنك الصندوق الوطين للتوف ن واالحتياط وذلك من خالل دراسة ملف قرضي ن عقاري ن أما بالنسبة لدراسة ابتسام طوبال حيث ىدفت إىل التعريف بالقروض السكنية اليت تعتربىا من األدوات ادلستخدمة يف سوق السكن أما دراسة عمران زلمد هتدف إىل تقييم طبيعة العقار وكذلك أظلاطو يف اجلزائر أما دراسة صبال باقر مطلك فتهدف إىل ربليل العوامل ادلؤثرة يف سبويل اإلسكان للمرحلة السابقة والدور الذي ؽلكن أن يقوم بو البنك ادلركزي أما دراسة فواز بن خلف اللوػلق ادلط ني فتهدف إىل ربديد القواعد الشرعية والنظامية للحماية اجلنائية يف التمويل العقاري وتوضيح ادلمارسات اليت تصدر من أحد األطراف أثناء تنفيذ العقد واليت تستوجب إلقاء ادلسؤولية اجلنائية على الفاعل أما بالنسبة للدراست ن األجنبيت ن دراسة McLean,virginia,USA" OUACHEMفتهدف Farida" Renaud Advisor; إىل إبراز االختالالت اذليكلية ادلستخدمة يف السوق الرىن العقاري وىي عملية التوريق باإلضافة إىل إبراز أعليتها والعمل هبا للحصول على سيولة)زلفظة أوراق مالية(. 14

الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية مقارنة النتائج المتوصل إليها مع الدراسات السابقة يف حدود ما توصلنا إليو فقد عثرنا على إحدى الدراسات السابقة يف ادلوضوع عرعار الياقوت حيث استعرض يف دراستو بعنوان التمويل العقاري وكانت أىم نتائجو عدم تالؤم متطلبات دورة األعمال والبناء العقاري آلليات وشروط سبويل السكن باإلضافة إىل عدم قدرهتا على االستجابة لالحتياجات ادلتزايدة وادلتنوعة يف رلال السكن أما يف مرحلة دراستنا تب ن أن نظام الدولة ادلتبع يف سبويل قطاع السكن مل يتطور بالشكل ادلطلوب 15

الفصل األول األدبيات النظرية والتطبيقية خالصة الفصل مت التوصل من خالل دراسة الفصل األول إىل التعرف على التمويل العقاري وعناصره باإلضافة إىل التطرق إىل أىم خصائص والصيغ اليت تقوم هبا البنوك اجلزائرية لتلبية رغبات اجملتمع حبيث تتميز ىذه الصيغ ادلقرتحة حلد اليوم دبحدودية نشاطها واستجابتها دلنتج واحد فقط وىو السكن االجتماعي ادلوجو لكل الفئات االجتماعية سواء ادلوجو للكراء أو ادلوجو للتملك ولذلك غلب تكييف األىداف بشكل معقول مع القدرات الوطنية احلقيقية للتمويل من خالل تقد ن رلموعة من ادلنتجات العقارية وادلتمثلة يف ادلشاريع السكنية واليت تشكل جزءا ىاما على الصعيدين االجتماعي واالقتصادي. 16

الفصل الثاني الدراسة الميدانية في بنكين وC.N.E.P BDL

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و مقدمة الفصل ركزت الدراسة التطبيقية على عالقة التمويل العقاري وقطاع السكن من خالل دراسة حالة بنك ن بنك التنمية احمللية وكالة تقرت وبنك الصندوق الوطين للتوف ن واالحتياط وكالة ورقلة, وذلك هبدف التقرب أكثر من واقع البنوك اجلزائرية وإعطاء حملة حول التسهيالت ادلمنوحة من البنك ن حلل مشكل السكن كما حاولنا اإلحاطة باألساليب ادلختلفة اليت يسعى البنك يف استعملها من اجل تطوير مالو دبا يتماشى مع الظروف االقتصادية اجلزائرية احلالية, وتوسيع إسهاماهتما يف قطاع السكن وزيادة سبويالهتم لألفراد وادلؤسسات الصغ نة وادلتوسطة اخلاصة بالعقارات عن طريق منح القروض عقارية ولتحقيق ذلك اعتمدنا على ادلبحث ن التالي ن : المبحث األول :الطريقة واألدوات المبحث الثاني : ربليل ومناقشة نتائج الدراسة. 18

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و المبحث األول : الطريقة واألدوات يعد بنك التنمية احمللية وبنك الصندوق الوطين للتوف ن واالحتياط من ب ن البنوك العمومية اجلزائرية ادلعروفة يف القطاع ادلصريف اجلزائري وذلك من خالل اخلصائص ادلميزة ذلما على خالف البنوك األخرى والدور الفعال الذي ذلما يف التنمية احمللية االقتصادية ومن خالل ىذا سنقوم يف ىذا ادلبحث بالتعرف على األدوات واألساليب اليت سنستخدمها يف صبع ادلعلومات مع ربديد رلتمع الدراسة. المطلب األول : عينة الدراسة والمتغيرات المستخدمة الفرع األول: مجتمع وعينة الدراسة سوف نتطرق يف ىذا الفرع إىل إعطاء حملة حول بنك BDL أوال : مجتمع الدراسة وبنكLAC.N.E.P. استهدفت دراستنا بنك ن من البنوك العقارية اجلزائرية ذات الفعالية يف قطاع السكن وىي بنك التنمية احمللية وكالة تقرت وبنك الصندوق الوطين للتوف ن واالحتياط وكالة ورقلة حيث تأسس BDL دبوجب ادلرسوم 89-58 ادلؤرخ يف 1985/04/30 برأس مال قدره 815000000 دج وبدأ نشاطو 1985/07/01 حيث يضم 147 وكالة على مستوى الوطين و 23 مديرية جهوية أما C.N.E. P تأسس دبوجب القانون رقم 64 227 ادلؤرخ يف 10 أوت 1964 برأس مال قدره 14 مليار دينار جزائريكالعقارات ويضم 206 وكالة و 15 مديرية جهوية وربول إىل بنك سنة 1997 ومن مهامهما : - عمليات مصرفية )سبويل وإيداع( - منح قروض القروض للخواص - سبويل مشاريع الرتقية العقارية للمدخرين فقط. ثانيا : عينة الدراسة ربصلنا على سلتلف ادلعلومات ادلتعلقة بالدراسة من خالل مصلحة اخلاصة بدراسة القروض اخلاصة بالبنك ن كما مت أخذ اإلحصائيات والبيانات اخلاصة بالقروض العقارية من الوثائق اخلاصة باإلضافة إىل استخدام ملف قرض ن عقاري ن يف بنك ن BDL و.C.N.E.P الفرع الثاني :متغيرات الدراسة تضم الدراسة متغ نين : التمويل العقاري قطاع السكن. 19

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و المطلب الثاني : النسب المستخدم في منهج الدراسة من أجل احلصول على ادلعلومات والبيانات والقيام بتحليلها, اعتمدنا يف دراستنا على نسب مالية اخلاصة بالقرض من أجل القيام بتحليل وادلقارنة. المطلب الثالث: أسلوب الدراسة اعتمدنا يف دراستنا على أسلوب ادلقابلة الشخصية يف بنك BDL وادلالحظة من الوثائق الداخلية يف بنك C.N.E.Pوذلك من أجل صبع البيانات وربليلها واحلصول على نتيجة تب ن لنا العالقة ب ن التمويل العقاري وقطاع السكن وإبراز مدى مساعلتهما لتمويل قطاع السكن. المبحث الثاني : تحميل ومناقشة نتائج الد ارسة سوف نتطرق يف ىذا ادلبحث إىل أىم النتائج ادلتوصل إليها وذلك من خالل إجراء عملية ادلقارنة ب ن قرض ن يف بنك ن سلتلف ن وعلا بنك BDL وبنك C.N.E.P من أجل الوصول إىل ربليل ومناقشة نتائج ىذه الدراسة. المطلب األول : النتائج المتوصل إليها من بنك B.D.L يقوم البنك دبنح سلتلف أنواع القروض العقارية وذلك من اجل وضع ربت تصرف األفراد سلتلف األساليب للحصول على التمويل العقاري وادلساعدة على اقتناء حاجتهم من بناء أو شراء أو ترميم. الفرع األول : أنواع القروض العقارية المقدمة والوثائق المطلوبة تتنوع القروض العقارية يف بنك BDL وذلك حسب موضوع طلب الزبون اخلاص بو ومنها : أوال : أنواع القروض العقارية في بنك BDL - شراء سكن جديد لدى مقاول عقاري )سكن صباعي نصف صباعي فردي( - شراء سكن قد ن لدى اخلواص -البناء ذايت دبساعدة الصندوق الوطين للسكن - توسيع السكن موجود - إعادة ترميم وهتيئو - شراء سكن اجتماعي تساعلي دبساعدة - شراء سكن تساعلي يف إطار البيع. CNL 20

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و ثانيا : معايير التأىيل في بنك BDL - اجلنسية اجلزائرية - بلوغ سن الرشد القانوين عند عقد اتفاق القرض ) 19 ( - أن اليتجاوز 70 سنة - أن تكون لو إقامة مستقرة باجلزائر - أن يكون لو دخل مستقر ومنتظم يساوي على األقل األجر الوطين األدىن ادلضمون أو يفوق ضعف ىذا األجر حسب حجم القرض ادلطلوب. الفرع الثاني:اإلجراءات المتبعة لمنح القرض العقاري يقوم البنك خبطوات لدراسة ملف القرض العقاري عند استالمو من الزبون حبيث تتم العملية من طرف ادلختص بدراسة القروض وذلك من أجل أخذ القرار السليم بالقبول أو الرفض ادللف وتتم اإلجراءات كالتايل : أوال: الشروط العامة - أن يتوفر الطالب على دخل ثابت - أن يكون يفوق 24.000.000 دج - أن يكون مقيما إقامة مستمرة - أن تتوفر لديو األىلية القانونية - أن يكون مكان السكن موضوع طلب القرض مقبوال لدى جلنة البنك. ثانيا: الشروط الخاصة : جدول رقم )2-1( : الشروط الخاصة للقروض العقارية الوثائق المطلوبة القرض - إثبات ادللكية, )عقد ملكية,تنازل, ىبة...اخل( - رخصة البناء سارية ادلفعول - شهادة معلومات مستخرجة من احملافظة العقارية في حالة البناء )بناء مسكن جديد, تهيئة, إعادة تهيئة مسكن قديم ) )السلبية( - تقييم وصفي وتقديري للبناء ادلراد اصلازه - تقرير خربة تقوؽلي للخب ن ادلتعاقد مع البنك "SAE"( expertise ( 21

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و في حالة الشراء - مقر احليازة أو اتفاقية زبصيص العقار - شهادة التجزئة مسجلة ومشهورة أو شهادة من طرف ادلوثق تثبث وجود شهادة التجزئة مسجلة ومشهورة - شهادة السلبية. شراء مسكن من وكاالت الترقية العقارية )promoteur immobilier) - وعد بالبيع مقدم من طرف البائع - عقد ادللكية بالنسبة للبائع - شهادة السلبية - تقرير خربة تقوؽلي للخب ن ادلتقاعد مع البنك ( expertise"saf ) - شهادة ادلطابقة إذاكانت ملكية العقار خاصة بقطعة األرض دون اليت عليها.- على طالب القرض دفع % 10 من قيمة العقاركمساعلة شخصية. - اتفاقية البيع على ادلخططات أو مقرر التخصيص - شهادة الضمان FGCMPI سارية ادلفعول ربمل نفس شبن العقار ادلذكور يف مقرر التخصيص - شهادة تقدم األشغال من مكتب الدراسات ادلكلف أو ادلديرية اجلهوية. شراء مسكن خاص )particulier( شراء مساكن البيع على المخطط (vente sur plans) - صورة عن ادلسكن وادلوقع - شهادة معلومات مقدمة من طرف احملافظة العقارية بالنسبة للمباني القديمة خاصة بالبيع. المصدر : من إعداد الطالبة بناءا على ادلعلومات من مدير البنك نستنتج من خالل اجلدول أن بنك B.D.Lيقوم دبنح قروض عقارية سلتلفة حبيث يضع ربت تصرف األفراد سلتلف األساليب لتلبية حاجتو من شرا أو بناء أو ترميم مسكن وذلك من خالل ادلوافقة على الشروط القروض ادلوجودة. 22

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و مبلغ القرض: يشرتط البنك أن ال يتجاوز مبلغ القرض مانسبتو %80 من قيمة السكن ادلراد شراءه أو بناءه مع األخذ بع ن االعتبار أن أقصى مبلغ ؽلنحو البنك ىو 2.5 مليون دينار جزائري كما ػلدد مبلغ حسب قدرة العميل على التسديد من خالل دخلو الشهري الصايف سواء دخل ادلقرتض أو دخل شريكو يف العملية يكون من أحد األقارب )الزوجة- االبن األخ(. مدة القرض:تصل أحيانا مدة القرض القصوى إىل 30 سنة. كيفية تسديد األقساط : جدول رقم )2-2( : يوضحكيفية تسديد األقساط في حالة البيع في حالة الشراء أو الترميم الشهر األول ال يسدد ويبدأ التسديد يف الشهر الثاين 06 أشهر األوىل ال يسدد مث يبدأ الشهر 07 بتسديد المصدر : من إعداد الطالبة بناءا على معلومات من مصلحة القرض العقاري نستنتج من اجلدول أنو يتم تسديد األقساط حسب حالت ن سلتلفت ن وىذا لتسهيل عملية تسديد القرض على البنك واألشخاص ادلستفدين بالقروض. نسبة الفائدة : ربدد نسبة الفائدة على أساس االتفاق ادلربم ب ن ادلقرتض و البنك حيث يطبق البنك BDLنوع ن من الفائدة وعلا جدول رقم )2-3( : يبين نسب الفائدة المعمول بها في بنك BDL الفائدة الخاصة الفائدة العامة 5.75 خاصة باألشخاص الذين ذلم رصيد يف البنك أكثر من 03 أشهر. 6% لألشخاص الذين ليس ذلم حساب يف البنك بصفة عامة. المصدر : بناءا على ادلعلومات من مصلحة بالقرض العقاري تسديد القرض حسب األجر : يصل احلد األدىن لألجر 18.000 دج حيث يتم التسديدكما يلي: جدول رقم )2-4( : يوضح طرق تسديد القرض حسب األجر الحالة الثالثة الحالة الثانية الحالة األولى الذي يبلغ دخلو أكثر من 50.000 دج الذي يبلغ دخلو أقل من 50.000 الذي يبلغ دخلو 18.000 دج تأخذ منو دج يأخذ منو حسب ادلوافقة الشخص يأخذ من 3/1 من ادلبلغ. 1.5 من ادلبلغ.أي أو الفرد. =1/3 50.000 16666.67 دج 18.000 =1/5 3600 دج 23

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و نستنتج من اجلدول انو يتم تسديد مبلغ القرض من طرف البنك وفق حاالت سلتلفة بداية من احلد األدىن وما فوق أي حسب دخول األفراد ادلتنوعة ( من األقل إىل األكثر( باإلضافة إىل القيام باقتطاعات شهرية من حساب األفراد وتشمل أصل القرض والفائدة ادلتفق عليها يف العقد وذلك إلعطاء الفردكل احللول ادلناسبة لو من اقتناء حاجتو حيث تتم العمليةكما يلي : = i حساب مبلغ الفائدة : = C حساب االىتالك : C +I+ TV = M حساب القسط الشهري : حيث ؽلثل كل واحد منهم ما يلي: : a مبلغ القرض : i : c سعر الفائدة مبلغ إىتالك m: القسط الشهري : n عدد األشهر t :معدل الفائدة. عمولة عمولة البنك : النسبة جدول رقم )2-5( : يبين عمولة البنك البنك يأخذ 70% المصدر :من معلومات اخلاصة دبصلحة القرض العقاري نستنتج أن ىناك عدة طرق يسعى البنك B.D.L الزبون يأخذ 30% لوضعها ربت تصرف األفراد وذلك من اجل تسهيل عليهم عملية االقرتاض وإمكانية القيام دبختلف ادلشاريع دون وجود عوائق كما ؽلكن إدخال شريك "كفيل" يف عملية االقرتاض يف حالة عدم اكتفاء دخل الفرد لتسديد مبلغ القرض. الكفيل أو "الشريك": و ىو الشخص الذي يدخل مع الفرد القرتاض القرض ويقوم برفع قدرة ادلالية للمقرتض للتسديد وحيث يكون من أحد األقارب الذين لديهم راتب منتظم ودائم للحصول على القرض العقاري مع إحضار الوثائق اخلاصة اليت تثب صحة معلوماهتم اخلاصة بالدخل كما يدخل الكفيل بنسبة 15% من الراتب الصايف لو. 24

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و الضمانات الواجب تقديمها للحصول على القرض العقاري : يلتزم البنك بأخذ ضمانات مقابل تقد ن القرض وذلك ألخذ االحتياط الالزم للبنك من أجل اسرتداد حقو حسب االتفاق وتفادي الوقوع يف خطر عدم السداد ومن ب ن ىذه الضمانات ما يلي : رىن عقاري على السكن اخلاص بالبناء أو توسيع وترميم أرض( مع وجود وثائق تثبت األشياء ادلرىونة تكون ربتوي على ملكية أما حالة الشراء فتكون ضماناهتا حسب اتفاق الطرف ن. مراقبة الضمانات بواسطة اخلب ن منها الرىن بالشاحنات وادلعدات واألراضي. التأمين : التأم ن على القرض : ويكون التأم ن من طرف البنك على مبلغ القرض ادلتحصل عليو العميل التأمينات على الوفاة دلدة مساوية القرض تأمينا متعدد األخطار على السكن"حريق" تام ن على ادلخاطر كتغطية لعدم تسديد القرض ويكون من طرف العميل. مخاطر القروض : يتمثل خطر القرض العقاري يف البنك ن يف عدم التسديد أو التأخ ن على ادلدة ادلفروضة للمقرتض ويف ىذه احلالة تلجأ الوكالة إىل اخذ إجراءات وقائية وىي كالتايل : - تذك ن ادلقرتض عرب رسالة ىاتفية بالتسديد ويف حالة عدم االستجابة إىل التذك ن األول يرسل لو إنذار ثاين - ويف حالة عدم االلتزام ادلقرتض بالتذك ن واإلنذار مدة 15 يوم يتم إرسال الوثائق اخلاصة بالقرض ومعلومات اخلاصة بادلقرتض للقيام باإلجراءات القانونية الالزمة السرتجاع مبلغ القرض من خالل ذبميد حساباتو وبيع الرىن ادلتفق عليو يف العقد من اجل ربصيل قيمة القرض مع الفوائد. مرحلة اتخاذ قرار منح القرض : يقوم البنك بعملية القبول أو الرفض ادللف وذلك من خالل ادلراحل اليت قام هبا البنك من اجل معرفة التفاصيل وادلعلومات اخلاصة بالزبون وملفو باإلضافة إىل معرفة مدى قدرتو على السداد والتحقق من الضمانات ادلقدمة للبنك والتدقيق فيها عن طريق اخلب ن باإلضافة إىل التأكد من الوثائق اخلاصة واليت تضم كل وثائق اخلاصة بالدخل وذلك من اجل حساب التسديدات الشهرية للزبون ووثائق اخلاصة بادللكية وقيمة القرض ومن خالل ىذا يتم ازباذ القرار السليم وتفادي ادلخاطر الغ ن مرغوب فيها ومنها : عدم وفاء الزبون بتسديد األقساط الشهرية اليت عليوكامال. التأخ ن يف دفع باقي ادلبلغ من القرض. بعد قبول ادللف من اذليئة ادلختصة بدراسة ادللفات يبلغ صاحب الزبون بالقبول أو الرفض وىو كالتايل : 25

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و جدول رقم )2-6( : يوضح مرحلة اتخاذ قرار منح القرض حالة الرفض حالة القبول - يبلغ كتابيا ادلستفيد دببلغ القرض ومدتو ومبلغ التسديد - يبلغ كتابيا بالرفض ادللف نتيجة عدم توفر الشروط الالزمة يف القرض. الشهري وادلصاريف ادلرتتبة - إحضار الوثائق اخلاصة بعقد التام ن ادلساعلة الشخصية - ادلساعدة من -CNL توقيع االتفاقية. المصدر :من إعداد الطالبة بناءا على ادلعلومات من مدير البنك مالحظة: - ؽلنع منعا باتا استعمال القرض العقاري ألي غرض أخر وكل سلالف لشروط القرض يعرض صاحبو للمتابعة وفقا دلا يقتضيو القانون. - يرفق ادللف ب 03 نسخ. الفرع الثالث : إحصائيات حول عدد الملفات القروض العقارية الممنوحة من طرف البنك سوف نتطرق يف ىذا الفرع دلعرفة عدد ادللفات اليت منحها البنك لألفراد. أوال : عدد الملفات الممنوحة من طرف بنك BDL جدول رقم )27-( : يوضح عدد الملفات الممنوحة من طرف بنك BDL المبلغ اإلجمالي للقروض العقارية)دج( عدد الملفات القروض الممنوحة الفترة 6530000.00 112 2014-2008 المصدر :من إعداد الطالبة بناءا على ادلعلومات من مدير الوكالة 26

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و ثانيا : تطور حجم القروض العقارية الممنوحة من طرف بنك : BDL من طرف بنك BDL جدول رقم )8-2( : يبين تطور حجم القروض العقارية الممنوحة الحجم المالي للقروض العقارية )دج( السنوات 120000000 2008 30000000 2009 180000000 2010 40000000 2011 150000000 2012 10000000 2013 150000000 2014 المصدر :من إعداد الطالبة بناءا على ادلعلومات من مدير البنك الشكل )3-2( : يوضح تطور الحجم المالي للقروض العقارية في بنك BDL 200000000 180000000 160000000 140000000 120000000 100000000 80000000 60000000 40000000 20000000 0 الحجم المالي للقروض العقارية في بنك BDL الحجم المالي للقروض العقارية في بنك BDL 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 المصدر :من إعداد الطالبة بناءا على اإلحصائيات ادلقدمة من مدير البنك يب ن لنا ادلنحىن رلموعة من مبالغ ادلالية للقروض العقارية اليت منحت من طرف بنكBDL حبيث نالحظ ىناك تزايد يف سنة 2008 وىذا راجع إىل قانون الرتقية العقارية سنة (2006 ) آنذاك مث شهدت تراجع يف حجم ادلايل للقروض يف سنة 2009 وىذا نتيجة الزيادة يف معدالت الفائدة بعدما كان 6% أصبح 6.25% إىل أن تزايد سنة 2010 وذلك نتيجة التعديالت الصادرة ضمن قانون ادلالية 2010 واخلاص بتسي ن أسعار الفائدة بالنسبة للقروض العقارية وقد اعتربت ىذه اإلصالحات زلفزا ىاما يف ىذه السنة وىذا ماأدى إىل زيادة ادلنافسة ب ن البنوك ليتناقص بعد ذلك سنة 2011 ويزيد سنة 2012 وىذا بسبب 27

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و زيادة يف العرض والذي أدى إىل الزيادة يف الطلب وىذا يعكس الوضعية سنة 2013 نفسر ىذا الرتاجع الشديد إىل اطلفاض العرض والذي أدى إىل اطلفاض يف الطلب على مستوى البنك عدم وجود الوعي الثقايف لألفراد يف اقرتاض قروض عقارية بصفة مستمرة وىذا مارايناه سنة 2014 وىذا ماتربزه النسبة التالية : نسبة القرض لمجموع القروض العقارية = المطلب الثاني :تحليل ومناقشة نتائج الدراسة سوف نتطرق يف ىذا ادلطلب إىل ربليل ومناقشة نتائج الدراسة من خالل ادلعلومات ادلتحصل عليها من البنك ن وذلك من اجل القيام بعملية ادلقارنة ب ن قرض ن عقاري ن األول من بنك زلل الدراسةBDL والثاين من بنك مساعلةكل واحد منهما يف سبويل قطاع السكن بالقروض العقارية. C.N.E.P وذلك دلعرفة مدى بنك الفرع األول : تحليل نتائج الدراسة يتم التحليل من خالل دراسة مقارنة ب ن قرض ن هبدف اإلدلام بالنتائج ادلتحصل عليها من البنك ن األول بنك BDL والثاين C.N.E.P حيث تضمنت العملية اإلجراءات التالية : أوال : اإلجراءات المتبعة في منح قرض عقاري لزبون في بنك BDL نموذج ملف قرض عقاري لزبون في بنك BDL بالنظر للملحق رقم )1-2( 1/ موضوع القرض : بناء مسكن يف الطابق األول. 2/ تقديم ملف المقترض : ادللف التقين للزبون.ملحق رقم) 1-2(. 28

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و الشكل رقم )2-3 ) : يوضح الملف المطلوب من الزبون في بنك BDL طلب قرض كشف معلومات ظلوذج مقدم من قبل البنك كشف الدخل 03 أشهر األخ نة بالنسبة لألجراء أوكشف الدخل السنوي بالنسبة لغ ن األجراء مقدم من قبل مصلحة الضرائب كشف الضرائب )بالنسبة لغ ن األجراء يضاف شهادة النشاط دلصلحة الضرائب + شهادة الوضعية من صندوق التأم ن لغ ن األجراء( شهادة ادليالد شهادة إقامة شهادة عائلية نسخة من بطاقة اذلوية شهادة عمل بالنسبة للعامل ن لدى اخلواص يضاف شهادة األجر مصادق عليها من قبل صندوق الضمان االجتماعي آو نسخة من وثيقة التصريح السنوية لألجور لصاحب العمل مصادق عليها من الصندوق الوطين للتأمينات االجتماعية. من إعداد الطالبة بناءا على معلومات من ملف الزبون المصدر : الجدول رقم (2-9) : معلومات حول الزبون في بنك BDL اللقب: X االسم: X المهنة : موظف تاريخ ومكان االزدياد: 1961/10/25 نوع القرض المطلوب :بناء مكتبة ومسكن يف الطابق األول الحالة العائلية : متزوج الدخل : 30000000DA مبلغ القرض المطلوب : 40000000DA المصدر: من إعداد الطالبة بناءا على ادلعلومات من ملف الزبون الجدول رقم )2-10( : يوضح معلومات حول الملكية األرض نوع القيام :طابق األول حبي ادلستقبل ادلوقع :تقرت ادلساحة ادلبنية : 189m² ادلساحة األرض : 225m² ادلساحة ادلخصصة للسكن :165m² ادلساحة الغ ن مبنية 36m² جنوبا : زلل ذباري مشال : شارع غربا : شارع شرقا :الطريق الرابط ب ن النزلة وسباس ن المصدر : من إعداد الطالبة بناءا على ظلوذج من تقرير اخلب ن 29

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و وللتأكد من صحة معلومات اخلب ن وادلعلومات ادلتحصل عليها عند قيامو بعملية ادلعاينة حيث أعد تقرير شامل ألشغال البناء ومدى تقدمها وىو موضحكالتايل : الجدول رقم )112-( : نسبة التقدم في األشغال الكبرى )A ) األشغال الكبرى TOTAL بناية رقم التسوية 03% البنية التحتية البنية الفوقية البناء 12% الكتامة 02% المجموع 12% 30% 17 03 12 30 12 02 59 17 03 10 10 05 00 28 المصدر:من إعداد الطالبة بناءا على تقرير اخلب ن من ملف الزبون الجدول رقم )122-( : نسبة التقدم في األشغال الثانوية )A ) األشغال الكبرى TOTAL بناية رقم التسوية 03% البنية التحتية البنية الفوقية البناء 12% الكتامة 02% المجموع 12% 30% 17 03 12 30 12 02 59 17 03 10 10 05 00 28 المصدر:من إعداد الطالبة بناءا على تقرير اخلب ن من ملف الزبون حساب القيمة السوقية لألرض : 1.890.000.00 دج 10000 1.890.000.00=189.00 دج إجمالي األرض المبنية : 1.323.000.00 دج دج دج 567.000.00= 1.323.000.00-1.890.000.00 إجمالي القيمة لألرض : 567.000.00 دج بعد االنتهاء من تقرير اخلب ن ومعرفة إمكانيات الزبون اليت ؽلتلكها حيث يقوم بعد ذلك البنك بإعداد الدراسة ادلالية للملف وذلك من خالل القيام بالعمليات الرياضية التالية : مدة القرض : حيث يتم حساب ادلدة على أساس السن األقصى وىو 70 سنة وىوكالتايل : 40 70 = 30 سنة 30

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و الدخل الصافي : 14.665.00 دج حساب قدرة العميل على التسديد : قدرة على التسديد =الدخل الصافي نسبة المغطاة للقرض 23.22536652 14.665.00= 3406DA بعد تأكد البنك BDL من أن ادلقرتض قادرا على تسديد األقساط مت قبول ملفو ادلايل اخلاص بالقرض واتفاق على مبلغ الذي يدفعو يفكل األقساط الشهرية كما حددت لو مدة التسديد 240 يوما نافدة دبا فيها 12 شهراكأجل لتسديد تبدأ منذ االستعمال األول باإلضافة إىل توضيحكيفية تسديد الدفعات وىيكالتايل : كيفية تسديد الدفعات من قبل بنك BDL وCNL يف ىذه احلالة مت الدفع على أساس دفعت ن بنسبة مئوية متساوية و اجلدول التايل يب ن ذلك : جدول رقم )2-13 ) : يبينكيفية تسديد الدفعات من قبل بنك BDL وCNL مساعدة الصندوق الوطني للسكنCNL قرض بنك التنمية المحلية المبلغ) دج( الدفعات المبلغ) دج( الدفعات الدفعة األولى 200000.00 الدفعة األولى 250000.00 250000.00 الدفعة الثانية 200000.00 الدفعة الثانية 50000000 40000000 المجموع المجموع 90000000 50000000+40000000 المبلغ اإلجمالي المصدر: من إعداد الطالبة بناءا من على معلومات من مصلحة القرض العقاري عمولة التسيير : حيث قدرت لو عمولة من طرف البنك قدرىا 12000 دج. مبلغ العالوة :0.5 مبلغ العالوة للتسديد :0.5 1200 = 60.00 دج. الرسم على القيمة المضافة :12000 17% = 2040.00 دج. مبلغ العمولة اإلجمالي : 141.00 دج =60.00 + 2040 + 12000 141.00 دج مبلغ التأمين : 1.480.00 دج وىو ادلبلغ الذي مت االتفاق عليو من خالل ادلقرتض مع البنك وشركة التأم ن. معدل الفائدة :6% حساب الفائدة : دج 31

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و حساب اإلىتالك : دج حساب مبلغ % 34000:TVدج 200000 0.17 = 34000 دج حساب القسط الشهري : = 34000 + 200000 + 2000000 2234000 دج مبلغ القرض 40000000 38000000 36000000 34000000 32000000 30000000 28000000 26000000 24000000 22000000 20000000 18000000 16000000 14000000 12000000 10000000 القسط الشهري 2.382.000 2.382.000 2.382.000 2.382.000 2.382.000 2.382.000 2.382.000 2.382.000 2.382.000 2.382.000 2.382.000 2.382.000 2.382.000 2.382.000 2.382.000 2.382.000 حساب رأس المال المتبقي في البدايةكل شهر: 2000000 = 38000000 دج 40000000 جدول رقم )2-14( : يوضح اىتالك القرض الرسم على مبلغ التامين مبلغ الفائدة المبلغ المتبقي مبلغ االىتالك القيمة المضافة 34000 1.480.00 200000 38000000 2000000 34000 1.480.00 200000 36000000 2000000 34000 1.480.00 200000 34000000 2000000 34000 1.480.00 200000 32000000 2000000 34000 1.480.00 200000 30000000 2000000 34000 1.480.00 200000 28000000 2000000 34000 1.480.00 200000 26000000 2000000 34000 1.480.00 200000 24000000 2000000 34000 1.480.00 200000 22000000 2000000 34000 1.482.00 200000 20000000 2000000 34000 1.480.00 200000 18000000 2000000 34000 1.480.00 200000 16000000 2000000 34000 1.480.00 200000 14000000 2000000 34000 1.480.00 200000 12000000 2000000 34000 1.480.00 200000 10000000 2000000 34000 1.480.00 200000 8000000 2000000 32

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و 2.382.000 34000 1.480.00 200000 6000000 2000000 8000000 2.382.000 34000 1.480.00 200000 4000000 2000000 6000000 2.382.000 34000 1.480.00 200000 2000000 2000000 4000000 2.382.000 34000 1.480.00 200000 0 2000000 2000000 المصدر: من إعداد الطالبة : ثانيا: اإلجراءات المتبعة في منح قرض عقاري لزبون في بنك C.N.E.P 1/ موضوع القرض : بناء مسكن ذايت ترقوي 2/ تقديم ملف المقترض : ادللف التقين للزبون بالنظر إىل ادللحق رقم )2-2(. الجدول رقم )152-( : يوضح الملف المطلوب من الزبون في بنك C.N.E.P طلب قرض شهادة التقاعد ( بالنسبة للمتقاعد ون( شهادة ميالد شهادة إقامة شهادة الفوائد ( بالنسبة لألشخاص الذين لديهم حساب عند CNEP ) احلالة العائلية نسخة من بطاقة التعريف الوطنية ظلوذج الدخل شهادة الدخل اخلاص( السجل التجاري )بالنسبة ادلوظفون التابعون للتجارة( تصريح باالقتطاع شك مشطوب نسخة من ادللكية مسجلة ومشهورة رخصة البناء تقرير اخلب ن كشفكمي وتقديري شهادة السلبية. تصريح CNAS )بالنسبة ادلوظفون التابعون للعمل المصدر : من إعداد الطالبة بناءا على معلومات من ملف الزبون الجدول رقم (16-2 ( : معلومات حول الزبون اللقب: X المهنة : موظف تاريخ ومكان االزدياد: االسم: X 1962/01/01 الحالة العائلية : متزوج مبلغ القرض المطلوب :40000000 دج نوع القرض المطلوب :بناء سكن ذايت ترقوي الدخل : 360000.00 دج المصدر: من إعداد الطالبة بناءا الوثائق الداخلية للبنك 33

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و الجدول رقم )2-17( : يوضح معلومات حول الملكية األرض نوع القيام :طابق أرضي ادلوقع :ورقلة ادلساحة ادلبنية : m² 160 ادلساحة األرض : 225m² ادلساحة ادلخصصة للسكن :128² ادلساحة الغ ن مبنيةm² 77 المصدر : من إعداد الطالبة بناءا على ظلوذج من تقرير اخلب ن وللتأكد من صحة معلومات الزبون أرسل بنك LAC.N.E.P خب ن معتمد عليو من قيل البنك وذلك من أجل القيام بعملية ادلعاينة حبيث قام بإعداد تقرير شامل ألشغال البناء ومدى تقدمها وىو موضحكالتايل : الجدول رقم )2-18 ) : نسبة التقدم في األشغال الكبرى األشغال الكبرى المجموع الكتامة 02% 59% 02 59 المجموع تعبيد 40 % 69 % 40 التسوية البنية التحتية البنية البناء 03% 12% الفوقية 12% 30% 03 12 30 12 المصدر:من إعداد الطالبة بناءا على تقرير اخلب ن من ملف الزبون الجدول رقم )2-19) : نسبة التقدم في األشغال الثانوية األشغال الثانوية الكهرباء 06 % الطالء 03 % الطرق 02 % 06 03 02 التغطية 10% الترصيص الصحي 05% النجارة 0 3% 10 05 3 المصدر :من إعداد الطالبة بناءا على ادلعلومات من تقرير اخلب ن حساب القيمة السوقية لألرض :36.000.00 دج 225 160 = 36.000.00 دج إجمالي األرض المبنية : دج دج إجمالي القيمة لألرض : 11.160.00 دج 36.000.00 24.840.00 = 11.160.00 دج 34

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و بعد االنتهاء من تقرير اخلب ن ومعرفة إمكانيات الزبون اليت ؽلتلكها حيث يقوم بعد ذلك البنك بإعداد الدراسة ادلالية )التقنية( للملف وذلك من خالل القيام بالعمليات الرياضية التالية : مدة القرض : حيث يتم حساب ادلدة على أساس السن األقصى وىو 70 سنة وىوكالتايل : 70 38 = 32 سنة الدخل الصافي : 10.273.50 دج حساب قدرة العميل على التسديد : قدرة على التسديد =الدخل الصافي نسبة المغطاة للقرض 10.273.50= 3082.0530 دج دفع القرض البنكي ومساعدة الصندوق الوطني للسكن CNL حبيث يتم تقدر نسبة مساعدة الصندوق الوطين للسكن يف بنك C.N.E.P بنسبة %01 ألن مبلغ القرض صغ ن: دج جدول رقم )2-20( : يبينكيفية تسديد الدفعات من قبل بنك CNLوC.N.E.P قرض بنك الصندوق الوطني للتوفير واالحتياط مساعدة الصندوق الوطني للسكنCNL المبلغ) دج( الدفعات المبلغ) دج( الدفعات الدفعة األولى 40000000 الدفعة األولى 33.333.33 المبلغ اإلجمالي 400000.00 المبلغ اإلجمالي 33.333.33 المصدر: من إعداد الطالبة بناءا من على معلومات من مصلحة القرض العقاري بعدما تأكد البنك BDL من أن ادلقرتض قادرا على تسديد األقساط مت قبول ملفو ادلايل اخلاص بالقرض واتفاق على مبلغ الذي يدفعو يفكل األقساط الشهرية كما حددت لو مدة التسديد 240 نافدة دبا فيها 12 شهراكأجل لتسديد تبدأ منذ االستعمال األول. عمولة التسيير : حيث قدرت لو عمولة من طرف البنك قدرىا 12000 دج. الرسم على القيمة المضافة : 17% 12000 = 2040.00 دج. عمولة التسيير إجمالية = 2040 + 12000 14.040 دج معدل الفائدة :6.50% 35

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و حساب الفائدة : دج حساب اإلىتالك: مبلغ القرض 40000000 38000000 36000000 34000000 32000000 30000000 28000000 26000000 24000000 22000000 20000000 18000000 16000000 140000000 12000000 10000000 8000000 القسط الشهري 2.230.706.67 2.230.706.67 2.230.706.67 2.230.706.67 2.230.706.67 2.230.706.67 2.230.706.67 2.230.706.67 2.230.706.67 2.230.706.67 2.230.706.67 2.230.706.67 2.230.706.67 2.230.706.67 2.230.706.67 2.230.706.67 2.230.706.67 دج حساب القسط الشهري: = 14.040 + 216.666.67 + 2000000 2.230.706.67 دج حساب رأس المال المتبقي في البدايةكل شهر: 2000000 = 38000000 دج 40000000 جدول رقم )21-2( : اىتالك القرض TV مبلغ الفائدة المبلغ المتبقي قسط االىتالك 14.040 216.666.67 38000000 2000000 14.040 216.666.67 36000000 2000000 14.040 216.666.67 34000000 2000000 14.040 216.666.67 32000000 2000000 14.040 216.666.67 30000000 2000000 14.040 216.666.67 28000000 2000000 14.040 216.666.67 26000000 2000000 14.040 216.666.67 24000000 2000000 14.040 216.666.67 22000000 2000000 14.040 216.666.67 20000000 2000000 14.040 216.666.67 18000000 2000000 14.040 216.666.67 16000000 2000000 14.040 216.666.67 140000000 2000000 14.040 216.666.67 12000000 2000000 14.040 216.666.67 10000000 2000000 14.040 216.666.67 8000000 2000000 14.040 216.666.67 6000000 2000000 36

C.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و 2.230.706.67 14.040 216.666.67 4000000 2000000 6000000 2.230.706.67 14.040 216.666.67 2000000 2000000 4000000 2.230.706.67 14.040 216.666.67 0 2000000 2000000 المصدر:من إعداد الطالبة 37

LAC.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و تحليل نتيجة المقارنة ألىم الشروط المتبعة في قرضين عقاريين في بنكين C.N.E.PوBDL البنوك قيمة القرض معدل الفائدة قيمة المساىمة مدة القرض المدة التي يتم فيها الضمانات المطلوبة أدنى حد للقيمة الشخصية دراسة الملفات بنك من قيمة % 20 من قيمة السكن 30 سنة كأقصى حد شهر واحد كأقصى حد رىن عقاري للدرجة األولى 18.000 دج 80% السكن كأقصى حد من 6.50% للسكن الممول.N.E.P + الكفالة أو الشريك إلى % 7 للسكن الممول بنك % 20 من قيمة السكن 30 سنة كأقصى حد 15 يوما كأقصى حد رىن عقاري للدرجة األولى 18.000 دج 80 أاليتجاوز % من 5.75% من قيمة السكن إلى 6% للسكن الممول BDL 38

LAC.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و : LACNEP وبنك BDL تحليل المقارنة بين القرضين العقاريين من بنك من اجلدول نستنتج أن برغم من مساعلة بنك BDL يف سبويل قطاع السكن وذلك من خالل منح القروض العقارية خاصة يف معدل الفائدة ادلطبق 6%, إال أن ىناك ضعف على مستوى العرض )القروض العقارية( والطلب )األفراد والعائالت( للبنك وىذا مارايناه عند دراسة ملف قرض عقاري السابق مقارنة ببنك يف ملف قرض العقاري لزبون يف بنك C.N.E.P C.N.E.P الذي قمنا بدراستو سابقا حيث تقدر فائدتو 6.50% وىذا ادلعدل ادلطبق وىذا نتيجة تزايد الطلب والعرض على البنك باإلضافة إىل عرض أفضل الشروط حول أنواع القروض العقارية وتنوعها, باإلضافة إىل وضع ربت تصرف األفراد سلتلف التسهيالت القتناء حاجتهم وإمكانية احلصول عليها بسهولة,كما نستخلص سيطرة بنك C.N.E.P على منح القروض العقارية بأكرب نسبة وىذا راجع ألسباب منها : خربة بنك C.N.E.Pيف ىذا جملال باعتباره أول شلول لقطاع السكن يف اجلزائر. C.N.E.P سبويل ا دلشاريع السكنية يتطلب أموال كب نة ؽلكن أن يوفرىا بنك طلبات األفراد دلبالغ كب نة عكس بنك BDL يكون طلب فيو على مبالغ قروض العقارية حبجم صغ ن. من خالل االدخار اجملمعة من قبلو وحسب الفرع الثاني : ربط النتائج بالفرضيات حاولنا ربط النتائج بالفرضيات حبيث : الفرضية األولى : يقدم البنك سلتلف أنواع القروض لألفراد وفق شروط ومعاي ن عملية دقيقة وذلك لتسهيل ادلعامالت ب ن األفراد والبنك وأخذ االحتياطات الالزمة من اجل تفادي الوقوع يف سلاطر غ ن مرغوب فيها مثل سلاطر عدم السداد, وضمان حقو يف اسرتجاع مبلغ القرض. الفرضية الثانية : إن استفادة من القروض من طرف الدولة مازال مل يتطور بشكل ادلطلوب وىذا استخالصناه من بنك BDL زلل الدراسة, باإلضافة إىل قلة التعامل بالقروض العقارية وىذا نتيجة للفكر األشخاص اذباه احلصول على القرض أي ال يتوافق مع الشريعة اإلسالمية. الفرضية الثالثة : يساىم كل من بنك BDL و بنك LA C.N.E.P دبختلف األساليب التمويل العقاري وذلك عن طريق منح قروض عقارية متنوعة, ووضع ربت تصرف األفراد والعائالت تسهيالت يف متناول اجلميع ومن اجل زيادة التنمية االقتصادية واحمللية يف اجلزائر والتقليل من مشكل السكن ادلطروح حاليا. 39

LAC.N.E.P BDL الفصل الثاني الد ارسة الميدانية في بنكين و خالصة الفصل من خالل الدراسة التطبيقية قمنا بتسليط الضوء على أنواع القروض العقارية والشروط ادلطلوبة ذلا والتعرف على السياسات ادلتبعة للتمويل العقاري يف بنك BDL وبنك CNEP وإجراء مقارنة ب ن قرض ن عقاري ن باإلضافة إىل التطرق إىل عمليات منح القروض ليست بالعملية السهلة وىذا نتيجة للمخاطر العالية ادلرتبطة بالقروض وؽلكن إرجاعها إىل احلجم ادلايل الذي يتطلبو ىذا التمويل والذي الؽلكن للبنوك التجارية األخرى توف نه. 40

خاتمة

الخاتمة يعد قطاع السكن من أىم القطاعات اليت تعتمد عليها االقتصاديات يف ربريك عجلة التنمية كماذلا من عالقة مع سلتلف النشاطات االقتصادية حيث ضبلت اجلزائر يف العشرية األخ نة من إعطاء أعلية كربى ذلذا القطاع, وىذا ماسنحاول إبرازه من خالل دراستنا النظرية أو ادليدانية. تب ن من خالل اإلجراءات واألساليب اليت ؽلر هبا التمويل العقاري مش نين إىل حجم ادلخاطر احملاطة بو مع سلتلف الضمانات اليت غلب توفرىا, باإلضافة إىل معرفة سلتلف الشروط والقوان ن الرياضية ادلعمول هبا يفكال البنك ن. وتضح ذلك من خالل النتائج ادلتوصل إليها يف الدراسة لكل من ادلؤسست نBDLوC.N.E.P بناءا على اإلجابة, من خالل االشكالية التالية : مامدى مساىمة البنوك الجزائرية في تمويل قطاع السكن بالقروض يعترب التمويل العقاري باب من أبواب احلصول على الفوائد بالنسبة للبنك ن وأيضا تشجيعا لألشخاص الراغب ن يف احلصول على القروض وحل مشاكلهم, فالبنوك تقوم بتحمل ادلسؤولية كب نة يف ازباذ قرار منح القروض ودراسة ادللف دراسة ربليلية وكمية وذلك من اجل احلماية من ادلخاطر وأخذ الضمانات الالزمة. أ- نتائج الدراسة : قد مت التوصل من خالل البحث إىل النتائج التالية : فرض البنك ن شروط ومعاي ن دقيقة للحصول على القروض العقارية دبختلف أنواعها الدقة يف دراسة ملفات طلب القروض منها الضمانات التأكد من صحة ادلعلومات والبيانات ادلقدمة من طرف الزبائن مع التحقق من مصدرىا ىناك اختالف ب ن البنك ن يف مساعلتها يف قطاع السكن وذلك من خالل االمتيازات اليت ؽلتاز هبا كل بنك مثل نوعية الضمانات يف بنك C.N.E.P زبتلف يف بنك BDL ب- التوصيات : وفيما يلي نقدم رلموعة من االقرتاحات اليت يفرتض القيام هبا وذلك إلزالة العراقيل اليت تواجو البنوك التجارية ونلخصها يف النقاط التالية : تكوين أشخاص ذو خربة وكفاءة عالية يف رلال العقاري واالستفادة من اخلربات األجنبية وضع قوان ن تتسم بالشفافية والبساطة يف استغالل األراضي ادلخصصة للبناء توسيع نظام التمويل العقاري ورمسلة البنوك العمومية مع البنوك اخلاصة تطوير الوسائل تسي ن القروض العقارية دبا يتماشى مع الوسائل اجلديدة. 42

الخاتمة آفاق الدراسة : ت- يف األخ ن مت اإلشارة إىل أىم النقاط اليت مل نستطيع التطرق إليها يف دراستنا ألهنا تتطلب دراسة واسعة وإمكانيات كب نة الصلازىا ميدانيا وىي : تطوير آلية التمويل العقاري يف البنوك اإلسالمية اجلزائرية. إدارة سلاطر القروض العقارية باستخدام عمليات التوريق. تطوير القوان ن ادلشرتكة للمصارف ادلالية. 43

قائمة المصادر والمراجع

أوال: المصادر والمراجع باللغة العربية : I. الكتب: 1. ىشام زلمد القاضي التمويل العقاري )دراسة فقهية قانونية اقتصادية مقارنة( مركز االقتصاد اإلسالمي, جامعة األزىر, دار الفكر اجلامعية إسكندرية مصر الطبعة األوىل 2012 2. ثروت عبد احلميد, اتفاق التمويل العقاري )دراسة يف أحكام قانون التمويل العقاري والتشريعات مقارنة( مكتبة اجلالء اجلديدة بادلنصورة,مصر 3. طارق احلاج الطبعة األوىل 2002 مبادئ التمويل دار صفاء للنشر والتوزيع عمان- األردن الطبعة األوىل, 2010 4. فريد راغب النجار االستثمار والتمويل والرىن العقاري, ( االقتصاديات - ادلخاطر إعادة اذليكلة ( الدار اجلامعية اإلسكندرية مصر الطبعة األوىل 2009 5. صربى مصطفى حسن السبك القرض المصرفي, كصور من صور االئتمان و أداة للتمويل دراسة مقارنة ب ن التعامل ادلصريف والفقو اإلسالمي دار الفكر اجلامعي اإلسكندرية مصر الطبعة األوىل 2011 6. حسن حس ن شحاتة صيغ التمويل المعاصرة في ميزان الشريعة اإلسالمية )اجلائز وادلهين عنها شرعا( جامع األزىر الطبعة األوىل 2007..II البحوث الجامعية : 7.مسيحة شيخة التمويل العقاري في البنوك التجارية الجزائرية وكالة ورقلة,مذكرة ادلاسرت, )غ ن منشورة( جامعة قاصدي مرباح ورقلة 2014 )دراسة حالة الصندوق الوطين للتوف ن واالحتياط بنك( 8. عرعار الياقوت,التمويل العقاري, مذكرة ادلاجست ن)غ ن منشورة (, جامعة يوسف بن خذة اجلزائر 2009-2008 9. فواز بن خلف اللوػلق ادلط ني, الحماية الجنائية والمدنية في التمويل العقاري, ( دراسة تأصلية مقارنة ) مذكرة دكتوراء )غ ن منشورة(, الرياض- السعودية 2011 10.اليأس بوزيدي, حتمية اآللية المصرفية في القروض العقارية, مذكرة ماسرت )غ ن منشورة(,جامعة تلمسان, 2012. 11. زعيم أمال, التمويل المصرفي لقطاع السكن في الجزائر )دراسة حالة بنك التنمية احمللية B.D.L خالل الفرتة (, -2010 2000 مذكرة ادلاسرت )غ ن منشورة( 2011-2010.III اإلنترنت : 33htm.12 p20-2013 www.financialstabilityboard.org/cos/cos_ تاريخ التصفح : 2015/04/29 على الساعة 01:30. 54

15.p- المقابلة الشخصية : 13.األستاذ "فرغلات سعيد" مدير بنك BDL وكالة تقرت. 14.اآلنسة "كاتب مروى " شلثلة مصلحة القرض العقاري يف بنك C.N.E.P وكالة ورقلة. ثانيا: مصادر والمراجع باللغة األجنبية : Charles, Economie et gestion bancaire,dunod, paris 1999. 16.Ane Marie, risque et contrôle du risque, économice,france1999. 54

.. ق ائمة المالحق

رقم 01 الملحق قرض عقاري لزبون يف بنكBDL ملف ظلوذج 54

الملحق رقم 02 ظلوذج ملف قرض عقاري لزبون يف بنكC.N.E.PLA 54