التحقيق العقاري و المنازعات الناتجة عنه

النسخ

1 مذاخلت من إعذاد: الجلفت أ. علي خىجت خيرة جامعت 1 المقذمت :

2 أسس المشرع الج ازئري نظام الشير العيني الذي يعد ثاني نظام نتيجة لالنتقادات التي وجيت لنظام الشير الشخصي ومن ثم ظير نظام الشير العيني الذي قوم عمى أساس أن التصرفات ال تشير بأسماء القائمين بيا كما ىو الحال في نظام الشير الشخصي بل وفقا لمعقار الذي وقع عميو التصرف و ليذا سمي بنظام الشير العيني. و يعتبر المسح العام لأل ارضي من األسس التي يقوم عمييا نظام الشير العيني عمى اعتبار أن ىذا النظام يتوقف عمى إج ارء المسح العام لأل ارضي إذ انو يقضي أن تمسح كافة األ ارضي والعقا ارت التي تدخل في إقميم البمديات و ذلك ليتم تحديد الممكيات تحديدا دقيقا بيدف إثباتيا وشيرىا في السجل العيني )1(. و مرحمة المسح ىي مرحمة أساسية و دعامة مادية ضرورية إذ تميد لتأسيس السجل العقاري الذي يحدد الوضعية القانونية لمعقا ارت و يبين تداول الحقوق العينية و يمسك في كل بمدية عمى شكل مجموعة البطاقات العقارية و تنشا لذلك محافظات يتوالىا محافظ و ألجل ذلك فانو يودع مخطط مسح األ ارضي و الوثائق الممحقة بو عند االنتياء من األشغال التقنية. فبعد االنتياء من عممية المسح العام في البمدية المعنية تودع وثائق المسح بالقسم المكمف بالترقيمات لدى المحافظة العقارية. )2( و عمال بالمادة من المرسوم رقم 11 المؤرخ في 63/76 76/33//25 المتضمن تأسيس السجل العقاري يشرع المحافظ العقاري في الترقيمات العقارية عند تسميم وثائق المسح لممحافظة العقارية إذن فالترقيم فوري و يتم عمى أساس العناصر الموجودة في ىذه الوثائق و عمى ذلك فالطبيعة القانونية لمعقا ارت ال تكون مستقرة الن التحويالت العقارية يمكنيا إن تحدث قبل الشروع في الترقيم العقاري و انو من الضروري أن يكون منياج مسك الوثائق عمميا عند تسميم وثائق المسح لممحافظ العقاري وان يتخذ اإلج ارءات الالزمة لمتكفل بوثائق المسح عند استالميا فعميو أن يسير عمى أن يكون فرع الترقيمات عممي أثناء البدء في عممية المسح وعممية الترقيم العقاري نعني بيا تخصيص بطاقة عينية لكل عقار ممسوح و الترقيمات العقارية قد تكون نيائية عمال بالمادة من المرسوم 12 63/76 13 و 14 من نفس المرسوم. و قد تكون مؤقتة طبقا لممادتين وتتويجا لعممية الترقيم العقاري الذي أصبح نيائيا وبمناسبة إعداد نظام الشير العيني يسمم لصاحب الحق العيني دفت ار عقاريا بدال من شيادة الممكية التي كانت تسمم سابقا. الممكية فالدفتر العقاري ىو احد أىم اآلثار المترتبة عمى عممية المسح.ىذا الدفتر يعد بمثابة الدليل الوحيد إلثبات العقارية عمال بالمادة 19 من األمر رقم 74/75 العام و تأسيس السجل العقاري وكذلك المادتين المتعمق بحق الممكية الخاصة المؤرخ في 1975/11/ من المرسوم رقم المتضمن إعداد مسح األ ارضي المؤرخ في 32/ /31/35 )3(. 2

3 إال انو بعد إعداد الدفتر يكتشف انو يحمل بيانات مخالفة لمواقع سواء كان متعمدا أو غير متعمد أو أن يكون الترقيم النيائي قد تم باسم شخص ليس ىو المالك الحقيقي لمعقار وتم تسميمو الدفتر العقاري ففي ىذه الحالة كيف يمكن لصاحب الحق العيني أن يستدرك ىذا الخطأ في ظل وجود المبدأ الذي اعتمده المشرع بجعل الدفتر العقاري اقوي سند. و منو تظير اإلشكالية المتخذة بالد ارسة و المتمثمة في : هل يمكن إلغاء هذا الدفتر وما هي الجهة المختصة بإلغائه و لحل ىذه اإلشكالية اتبعنا الخطة التالية: المبحث األول: مفيوم الدفتر العقاري المطمب أول: تعريف الدفتر العقاري. المطمب ثاني: الطبيعة القانونية لمدفتر العقاري. الفرع األول: الدفتر العقاري ىو ق ارر إداري الفرع الثاني:الدفتر العقاري ىو سند إداري المبحث الثاني:دعوى اإللغاء. المطمب األول:الجية المختصة بإلغاء الدفتر العقاري. الفرع األول:االختصاص في ظل قانون إلج ارءات المدنية القديم. الفرع الثاني:االختصاص في ظل قانون إلج ارءات المدنية و اإلدارية الجديد المطمب الثاني: شير الدعوى الخاتمة المبحث األول : مفهىم الذفتر العقاري قبل أن نعرف الدفتر العقاري بجدر بنا أن نشير إلى أن المشرع الج ازئري استعمل أول مرة مصطمح الدفتر العقاري بمقتضى نص المادة 32 من المرسوم رقم 32/73 المؤرخ في 1973/31/35 المتعمق بإثبات حق الممكية الخاصة الذي جاء تنفيذا ألحكام االمر 73/71 المؤرخ في 1971/11/38 المتضمن قانون الثورة الز ارعية و الذي نصت عمى انو بعد االنتياء من عممية المسح العام لأل ارضي كما ىو منصوص عميو في المادة 25 من األمر رقم 73/71 حيث يسمم لممالكين دفت ار عقاريا بدال من شيادات الممكية ويشكل السند الوحيد إلقامة الدليل في شان الممكية العقارية.و عميو نتناول في ىذا المبحث تعريف الدفتر العقاري في مطمب أول و الطبيعة القانونية لمدفتر العقاري في مطمب ثاني. المطمب األول: تعريف الدفتر العقاري 3

4 المادة مع يمكن تعريف الدفتر العقاري من خالل م ارجعتنا لمنصوص القانونية المختمفة الصادرة بشأنو ال سيما 19 من المرسوم رقم 63/76 المؤرخ في 1976/3/25 المتضمن تأسيس السجل العقاري التي تنص عمى انو " سندا إداريا يسمم إلى مالك العقار الممسوح طبقا لمنموذج المحدد بموجب ق ارر وزير المالية" و في ىذا الصدد نصت المادة )4(. من األمر 18 74/75 عمى انو يقدم إلى مالك العقار بمناسبة اإلج ارء األول دفت ار عقاريا تنسخ فيو البيانات الموجودة في مجموعة البطاقات العقارية و أن توافق مجموعة البطاقات العقارية الدفتر يمكن أن يشيد عميو المحافظ العقاري في كل وقت. و يشكل الدفتر السند الوحيد في إثبات الممكية العقارية طبقا لما جاء في المادة 19 من األمر رقم 74/75 بقوليا "تسجل جميع الحقوق الموجودة عمى عقار ما وقت اإلشيار في السجل العقاري و الدفتر العقاري الذي يشكل سند الممكية ". كما أن الدفتر يشكل سندا قويا لمممكية وال يمكن أن يسجل أي إج ارء في السجل العقاري دونو وكل تأشير في البطاقة العقارية العينية ينبغي أن ينقل عمى الدفتر العقاري حتى يرسم الوضعية القانونية لمعقار) 5 ( ويشار في الدفتر إلى كل البيانات المتعمقة بالعقار و كذلك تمك الخاصة بالمالك و يشار كذلك إلى كل األعباء و تسجيالت الرىون و االمتيا ازت المثقمة لمعقار )6( بحيث ال يمكن ألي شخص أن يدعي خالف ما يتضمنو الدفتر العقاري من بيانات أو يدعي أي حق عيني عميو ما لم يكن حقو مقيدا بالبطاقة العقارية الخاصة بكل عقار بعد إحداث عممية المسح. واذا تصرف صاحب الدفتر تصرفا ناقال لمممكية فيضبط دفتره ويؤشر فيو بيذا التصرف بشكل واضح دون كشط أو تحشير و فقا لممادة 45 من المرسوم 63/76 و يسمم لممتصرف إليو باعتباره المالك الجديد.و في حالة إعداد دفت ار جديدا فانو يعمل عمى إتالف الدفتر السابق و يشير بيذا اإلتالف عمى البطاقة العقارية. و عميو فان الدفتر العقاري يعتبر بمثابة حسم لمممكية العقارية يستمد روحو أساسا من وثائق المسح و يشكل مخالفة ىذه القاعدة من طرف المحافظ العقاري خرقا فادحا إلحكام الشير يترتب عنو مسؤولية كاممة بمجرد ثبوت خطئو و المتمثل في تسميم الدفاتر العقارية دون م ارعاة مقاييس الرسم الطبوغ ارفي لحدود الممكيات )7( المنجزة بمناسبة األشغال المسحية. المطمب الثاني: الطبيعة القانونية لمدفتر العقاري اختمفت اآل ارء حول الطبيعة القانونية لمدفتر العقاري بحسب ما إذا كان يعتبر ق ار ار إداريا من عدمو. - الفرع األول: الدفتر العقاري هو ف ارر إداري ىذا ال أري يعتبر )8( أن الدفتر العقاري تنطبق عميو عناصر الق ارر اإلداري المتمثمة في انو تصرف إداري يخضع في تحريره لمشكل المحدد قانونا وانو صاد ار عن ىيئة إدارية أي المحافظة العقارية و بإ اردتيا المنفردة كما أن ىذا الدفتر تترتب عميو أثار قانونية وبالتالي فيو ق ار ار إداريا. -الفرع الثاني: الدفتر العقاري سندا إداريا 4

5 )9( ىذا ال أري يرى أن الدفتر العقاري ال تنطبق عميو عناصر الق ارر اإلداري و بالتالي فيو ليس بالعمل اإلداري االنف اردي وال يحدث أث ار قانونيا إنما دوره كاشفا لمم اركز القانونية فقط وبالتالي فالدفتر العقاري مجرد شيادة إدارية أو عقد ممكية يخضع لتوقيع المحافظ العقاري الذي يقتصر دوره عمى اإلشياد بمطابقة ىذا األخير لمبطاقات العقارية و كذا السجل العيني. غير أن ىذا ال أري يتجافى مع نصوص المواد المتعمقة بتأسيس السجل العقاري ذلك انو بالرجوع إلييا نجد انو حتى الشخص الذي يحوز حيازة قانونية يمكن لو الحصول عمى دفتر عقاري وىذا ما كرستو التعميمة الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية رقم المؤرخة في /36/4 التي جاءت لتسوية العقا ارت التي يطمب بترقيميا أشخاص يفتقدون لحقوق مشيرة حتى يتمكنوا من الحصول عمى دفاتر عقارية وبالتالي فان ال أري الثاني ليس دائما صائبا في اعتماده آن الدفتر العقاري ىو كاشفا لمم اركز القانونية بل قد يكون منشئا ليا وفي ىذه الحالة يعتبر بمثابة الق ارر اإلداري. في أريي يمكن أن نرجح ال أري األول و نعتبر الدفتر العقاري ق ار ار إداريا عمى أساس انو ال يمكن الطعن فيو باإللغاء إال عن طريق القضاء و ىذا شان الق ارر اإلداري. المبحث الثاني: دعىي إلغاء الذفتر العقاري ففي ىذا اإلطار و عمى اعتبار انو قد يترتب عن الترقيم العقاري النيائي الكثير من المنازعات سواء منيا المتعمقة بالترقيم النيائي أو ما خص منيا بإلغاء الدفتر العقاري فقد عالج المشرع ىذه النقطة الميمة من خالل من المرسوم 16 نص المادة 76/ و المشار إليو بأنو تتم إعادة النظر في الترقيم الذي تم بموجب أحكام المواد من نفس المرسوم من طرف القضاء و عميو وعمال بيذا النص فان إعادة النظر في الدفتر العقاري ال تتم إداريا إنما يعود االختصاص فييا إلى الجيات القضائية. إال انو قد طرح اإلشكال في الحياة العممية حول الجية القضائية المختصة بالنظر في إلغاء الدفتر العقاري فذىب البعض إلى أن القضاء العادي أي "القضاء العقاري " ىو المختص ولو والية النظر في ذلك عمى أساس أن الطعن ينصب عمى الحقوق العقارية التي يكرسيا الدفتر العقاري. إال أن االجتياد القضائي الثابت و المستقر لمجمس الدولة ذىب عكس ذلك وخول االختصاص بإلغاء الدفتر العقار لمقاضي اإلداري طالما أن الدفتر يشكل ق ارر إداريا صاد ار عن المحافظ العقاري )13( و من جية أخرى استقرت المحكمة العميا عمى مبدأ مماثال لمبدأ مجمس الدولة و ىو انعقاد االختصاص النوعي لمقضاء اإلداري متى كانت وكالة مسح األ ارضي أو المحافظة العقارية طرفا في الن ازع ثاني. )11( منو نتناول الجية القضائية المختصة باإللغاء في مطمب أول و شير الدعوى المتعمقة باإللغاء في مطمب المطمب األول: الجهة القضائية المختصة باإللغاء 5

6 الفرع األول :االختصاص في ظل قانون إلج ارءات المدنية القديم طبقا لالجتيادات القضائية الصادرة بخصوص إلغاء الدفاتر العقارية فقد اعتمد مجمس الدولة في ق ارره الصادر بتاريخ تحت رقم 2337/37/25 فيرس رقم فكرة أن الدفاتر العقارية صادرة عن المحافظ العقاري الذي ىو يخضع لسمطة والى الوالية لذا فيي مستندات ذات صبغة إدارية يرجع مجال الفصل في إلغائيا الختصاص الغرفة اإلدارية الجيوية بناءا عمى المادة الدولة و ىذا ما كرستو المذكرة رقم 7 المؤرخة في 9138 من قانون اإلج ارءات المدنية و اجتياد مجمس 2337/12/32 الوطنية. و في اجتياد أخر مؤرخ في 2337//13//24 تحت رقم مديرية الحفظ العقاري لوالية المدية تخضع لسمطة الوالي تطبيقا لممادة بالوالية و كذا المرسوم 94/215 و أن الطعن في ق ار ارتيا يكون من اختصاص الغرفة الجيوية و ىذا حسب المادة عميو مجمس الدولة. فيرس رقم الصادرة عن المدير العام لألمالك وما يمييا من قانون اعتمد أساسا عمى أن 39/93 1/7 المتعمق من قانون اإلج ارءات المدنية وىذا ما استقر فيذه االجتيادات صدرت في ظل قانون اإلج ارءات المدنية القديم وفقا لمتعديالت التي أجريت عميو حيث أصبح إلغاء الق ار ارت الوالئية أي الصادرة عن الوالة من اختصاص الغرف اإلدارية الجيوية لدى المجالس القضائية إذ اعتبر مجمس الدولة أن ىذا الدفتر ىو ق ارر والئي يخضع اختصاص النظر في إلغائو إلى الغرف الجيوية. 65/91 ولكن ىناك تناقضات في االجتياد القضائي لمجمس الدولة ذلك انو بصدور المرسوم التنفيذي رقم المؤرخ في 1991/33/32 المتضمن تنظيم المصالح الخارجية إلدارة أمالك الدولة و الحفظ العقاري فان مديرية الحفظ العقاري ال تخضع لسمطة الوالي و أن الدفتر العقاري ال يعتبر ق ار ار إداريا صاد ار عن الوالي وبالتالي فان االختصاص يكون لمغرف اإلدارية المحمية عمى اعتبار أن الدفتر العقاري ىو سندا إداريا و باعتبار كذلك المحافظة العقارية ىي طرفا في دعوى اإللغاء. الفرع الثاني: االختصاص في ظل قانون اإلج ارءات المدنية واإلدارية الجديد أما بالنسبة لمقانون الجديد رقم 39/38 المؤرخ في 2338/2/25 المتضمن قانون اإلج ارءات المدنية و اإلدارية فقد جاء بأحكام جديدة بالنسبة لتوزيع االختصاص بين ىياكل القضاء اإلداري فنصت المادة 833 منو عمى أن "المحاكم اإلدارية ىي جيات الوالية العامة في المنازعات اإلدارية.تختص بالفصل في أول درجة بحكم قابل لالستئناف في جميع القضايا التي تكون الدولة أو البمدية أو إحدى المؤسسات العمومية ذات الصبغة اإلدارية طرفا فييا". كما نصت المادة 1/831 منو عمى أن المحاكم اإلدارية تختص بالفصل في كل دعاوى اإللغاء المتعمقة بالق ار ارت اإلدارية و الدعاوى التفسيرية و دعاوى فحص المشروعية لمق ار ارت الصادرة عن : -الوالية و المصالح غير الممركزة لمدولة عمى مستوى الوالية. 6

7 -البمدية و الصالح اإلدارية األخرى لمبمدية. -المؤسسات العمومية المحمية ذات الصبغة اإلدارية. و عميو فانو يفيم من ىاتين المادتين المتعمقتين باالختصاص النوعي لممحاكم اإلدارية أن المشرع الج ازئري لم ينص أبدا عمى اختصاص الغرف الجيوية وبالتالي وتطبيقا ليذا القانون فان إلغاء الدفاتر العقارية يكون من اختصاص الغرف اإلدارية المحمية إلى غاية تنصيب المحاكم اإلدارية وىذا ىو الشيء المعمول بو حاليا و منذ صدور ىذا القانون. المطمب الثاني: شهر دعوى اإللغاء عمى عكس قانون اإلج ارءات المدنية القديم الذي لم ينص عمى شير الدعوى المتعمقة باإللغاء وىذا ما احدث تناقضات في األحكام القضائية حول تطبيق المادة 85 من المرسوم 63/76 ذلك أن النص العام موجود إال انو لم يكن تطبيقو صارما عمى أساس أن القانون اإلج ارئي لم ينص عمى نفس المبدأ.فان القانون الجديد المشار إليو أعاله نص ص ارحة في المادة 3/17 عمى وجوب اإلشيار بنصيا "يجب إشيار عريضة الدعوى لدى المحافظة العقارية إذا تعمقت بعقار/أو حق عيني عقاري مشير طبقا لمقانون وتقديميا في اول جمسة ينادي فييا عمى القضية تحت طائمة عدم قبوليا شكال ما لم يثبت إيداعيا لإلشيار." و بيذا النص أصبح اإلشيار إج ارء جوىري البد أن يقوم بو المتقاضي و إال رفضت دعواه. الخاتمت : من خالل ىذه الد ارسة البسيطة والمتواضعة ال حظنا بان المشرع الج ازئري حاول في كل مرة إيجاد أفضل الطرق لممحافظة عمى استق ارر المعامالت العقارية و تشجيع االئتمان العقاري وىذا بتبنيو لنظام الشير العيني الذي يعتمد عمى ضبط المعامالت العقارية و ربطيا بالعقار ذاتو دون م ارعاة لمشخص القائم بيا وتوج إج ارءات المسح و الترقيم النيائي لمعقار بتسميم صاحب الحق العيني دفت ار عقاريا واعتبره سندا قويا إلثبات الممكية ال يمكن إلغاءه إال عن طريق القضاء و بإتباع إج ارءات قانونية محددة. الهىامش : 1 -التعميمة رقم 16 المؤرخة في 1998/35/24 عمميات مسح األ ارضي و الترقيم العقاري. الصادرة عن المدير العام لألمالك الوطنية المتعمقة بسير 7

8 2 -المادة من المرسوم 63/76 المتضمن تأسيس السجل العقاري المعدل و المتمم المادة 13 من األمر 74/75 المتضمن إعداد مسح عام لأل ارضي و تأسيس السجل العقاري. 3 -ق ارر رقم مؤرخ في 233/36/28 المجمة القضائية سنة 2333 عدد ق ارر صادر عن وزير المالية مؤرخ في 1977/35/17 المنشور في الجريدة الرسمية رقم 23 لسنة ارجع في ذلك لمجيد خمفوني نظام الشير العقاري في القانون الج ازئري الديوان الوطني لألشغال التربوية ط 2333 ص مدحت محمد الحسسني إج ارءات الشير العقاري دار الفكر العربي ص ارجع في ذلك لنعيم حاجي المسح العام و تأسيس السجل العقاري في الج ازئر دار اليدى عين مميمة-ص نعيمة حاجي نفس المرجع. 9 -محمد كنازة النظام القانوني لمدفتر العقاري في التشريع الج ازئري مقال منشور بمجمة المحاماة مجمة متخة تصدر عن االتحاد الوطني لمنظمة المحامين ناحية باتنة العدد الثالث سنة 2337 ص حمدي باشا عمر القضاء العقاري في ضوء احدث الق ار ارت الصادرة عن مجمس الدولة و المحكمة العميا دار ىومة. 11- ق ارر رقم بتاريخ 2337/33/14 مجمة قضائية لسنة 2337 عدد 1 المراجع : النصوص القانونية : -النصوص التشريعية : ألا- مر رقم 154/66 المؤرخ في 1966/36/8 المتضمن قانون اإلج ارءات المدنية المعدل والمتمم. -األمر رقم 74/75 المؤرخ في 1975/39/26 المتضمن القانون المدني المتمم والمعدل. -النصوص التنظيمية : -المرسوم التنفيذي رقم 32/73 المؤرخ في 1973/31/35 المتعمق بإثبات حق الممكية الخاصة. -المرسوم رقم 63/76 المؤرخ في 1976/33/25 المتعمق بتأسيس السجل العقاري. - المرسوم التنفيذي رقم 65/91 المؤرخ في 1991/33/32 المتضمن تنظيم المصالح الخارجية إلدارة أمالك الدولة و الحفظ العقاري. -الق ار ارت: - الق ارر الصادر عن وزير المالية المؤرخ في 1976/5/27 المحدد لنموذج الدفتر العقاري جريدة رسمية عدد 23 لسنة التعميمات: 8

9 -التعميمة رقم 16 المؤرخة في 1998/35/24 االدرة عن المدير العام لألمالك الوطنية المتعمقة بسير عمميات مسح األ ارضي و الترقيم العقاري. - التعميمة الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية رقم المؤرخة في 2334/36/4 التي جاءت لتسوية العقا ارت التي يطمب بترقيميا أشخاص يفتقدون لحقوق مشيرة. -الدوريات : -المجمة القضائية. المقاالت : -محمد كنازة النظام القانوني لمدفتر العقاري في التشريع الج ازئري مقال منشور بمجمة المحاماة مجمة متخصصة تصدر عن االتحاد الوطني لمنظمة المحامين ناحية باتنة العدد الثالث سنة 2337 الكتب : -عبد الحميد الشواربي إج ارءات الشير في ضوء القضاء والفقو منشاة المعارف-اإلسكندرية حمدي باشا القضاء العقاري في ضوء احدث الق ار ارت الصادرة عن مجمس الدولة و المحكمة العميا. -مجيد خمفوني نظام الشير العقاري في الج ازئر.الديوان الوطني لإلشغال التربوية.الطبعة األولى مدحت محمد الحسيني -إج ارءات الشير العقاري.دار الفكر العربي. -نعيمة حاجي المسح العام وتأسيس السجل العقاري في الج ازئر دار اليدى عين مميمة الج ازئر. 9